2010年，杭州商业地产迎来新拐点

卡瓦伊基

相较于2009年风生水起的住宅市场，杭州的商业地产虽然在过去的一年略显沉寂，但也着实呈现出了萌动趋势。一方面，众多实力房产企业纷纷将商业地产作为未来公司的重要发展战略，另外一方面，新近发生的商业巨擘鏖战杭城的案例屡屡发生。种种迹象显示，2010年的杭州商业地产将迎来历史性的发展拐点。
上篇：商战逐鹿
实力房企角力商业地产
卓越布局
相比于龙湖、中华企业在杭州土地市场上的高调拿地不同的是，发端于深圳的卓越集团的“曲线进杭”却明显低调很多。
日前，据记者从深圳卓越集团总部证实，卓越集团已经于不久之前正式通过二级土地市场获得杭州地块，正式宣布这家一直擅长开发经营商业物业的大型综合房地产集团进军杭州楼市的序幕。
据了解，此次卓越集团在杭的项目位于滨江钱江四桥和滨康路交叉口的位置，该项目原名为恒兴第一国际广场。根据相关知情人士透露，目前卓越集团已经全资收购了上述项目，并期望通过这一项目打造成卓越集团在杭的首个综合体项目。“根据目前的规划，这一综合体项目将包括6万平方米的住宅、6万平方米的酒店式服务公寓，以及4万多平方米的商场和酒店。总的体量应该在20多万平方米之间。”
公开 信息显示，卓越集团是经过国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团，正式成立于1996年，凭借着CBD商务标杆和城市人居引领者定位，卓越在一线及高GDP城市不断推出商务和住宅系列产品。截至2009年9月的数据显示，卓越集团已开发房地产面积180万平方米，现有总资产约130亿港元。
分析人士透露，早在2007年，卓越集团由于市场原因曾经一度放弃了在香港上市的机会，在去年年初，随着国际资本市场的回暖，卓越集团重启上市议程并于去年10月之即，进入路演阶段。
但此后的情形却又生变数。随着国际投资市场徘徊观望气氛浓厚，新股特别是内地房地产股上市太多，且后市表现都不尽如人意，给予的估价偏低。据此，卓越集团再次决定延迟全球发售计划。“但可以肯定的是，在2010年，卓越集团赴港上市已经是非常明确的事实，一旦打开融资通道，卓越集团肯定会将杭州作为一个重要的区域市场。相比住宅开发领域，以往杭州的商业地产一直偏弱，而这却恰恰是卓越的机会。”
百大再战
机会不仅仅属于卓越集团，还包括高调进杭的龙湖，以及以百货业起家的百大集团。
当去年年底龙湖地产高调宣布成功竞得位于下沙的85─88号地块时，外界一直忽略的一点是，该地块因为地处地铁一号线下沙中心站的上盖物业，由此，龙湖地产计划长期持有商业物业的意图已经非常明显。而本土企业代表，以百货业为主业的百大集团近期的举动也颇值关注。
2009年10月27日，百大集团参加60号地块项目的挂牌竞买，最终以26.5亿元由百大集团子公司浙江百大置业有限公司与绿城房地产集团有限公司联合竞拍获得，并共同设立项目公司进行后续的投资开发。
相关证券分析师认为，在百货业务已交银泰百货管理，旅游服务和租赁业发展空间有限的情况下，如何选择新的战略发展方向是百大集团管理层面临的最大挑战。通过60号地块项目开发，百大集团选择商业地产作为新的业务方向。公司有商业管理的经验，又可借助绿城的地产开发实力，因此可以看好今后百大集团在商业地产方面的发展前景。
实际上，在此次斥巨资发力地产之前，百大集团的一些行为已经显露其要大力发展地产业务的迹象。2009年8月初，百大集团董事会同意设立浙江百大置业有限公司，同时聘任应政为百大集团副总经理。而应此前是海华房地产开发有限公司副总经理和金基置业有限公司总经理。分析人士认为，在接下去的时间里，身为上市公司的百大集团，有望通过百大置业这个房产平台，结合自身优势，成为一家专注于商业地产开发的公司。
中篇：造城运动
商业巨擘鏖战杭州
本土双雄
对于曾5次拿下“中国大陆最佳商业城市”称号的杭州来说，似乎从来不缺乏商业奇迹。
2009年11月16日，银泰百货武林店庆日。16个小时、7.3万笔消费、20万件商品、36万人次的客流……这一切最终促就的是银泰百货武林店单店单日1.2亿销售额的神话数字。而同在武林商圈的杭州大厦，作为中国最赚钱的百货公司，连续6年单店销售、利润、纳税全国排名第一；连续16年实现销售额利润两位数增长……杭州井喷的消费购买力为杭州商业做出了最好注解。
在缔造了一系列的数字神话之后，在2009年之即，杭州大厦和银泰百货在杭的发展速度骤然提速。
随着杭州大厦C、D座的相继开张，18万平方米的杭州大厦购物城终于揭开华丽的面纱。从早先的新天龙商场到现在的完美“造城”，杭州大厦用11年的时间经历了自身量变到质变的进化过程，也极好诠释了一个商城的崛起之路。
2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基。该项目位于城西核心地带，项目北侧为萍水路，南侧为运河，东侧为唐中路，西侧为丰潭路。项目总建筑面积达40万平方米，为四个主体部分，分别为Galleria哑铃式购物中心综合体；沿河时尚步行街和CANALCITY消闲区；由两栋办公楼、一栋星级酒店和三栋SOHO楼组成的高层建筑组团，以及位于四层综合体屋面上的开放式中央公园。预计该项目将在三年时间完成整体建设与招商，建成后将成为城西首个真正意义的ShoppingMall。
在银泰百货看来，杭州城西作为当地最早的商品房发源地，一直是人口最为密集的区域之一。然而，人流集聚得到迅速发展的同时，却始终没有形成大型的商业中心。当初银泰看中这块地，正是对城西的价值寄予着高度的期待。随着周边楼盘的陆续交付，城西将吸引越来越多的人气，商业和住宅将形成一种良好的互动并进态势。
随着城西银泰都市综合体的正式启动，加之此前开业的武林店、西湖店、庆春店，银泰百货加速多点布局杭州的态势已然日益清晰。
大鳄入杭
在杭州大厦、银泰百货等本土商业巨舰纷纷加速开拓疆土时，作为外来商业品牌的万象城和来福士也于近期传来实质性的动作。
华润新鸿基杭州公司相关负责人对记者称，杭州万象城目前的主体结构、幕墙、屋面工程已进入全面收尾阶段，机电安装也已经进入全面调试阶段，而园林景观目前已经完成过半，公共区域的室内精装修也正在全面推进。“虽然目前集团总公司仍未确定万象城具体开业时间，但是2010年8月在万象城举办亚洲冰上邀请赛已经是早已明确的事情。”如此分析，杭州万象城的正式开业时间将肯定在今年8月份之前。
截至目前，万象城的购物中心整体出租率已经达97%，其中30%以上的品牌是第一次来到杭州，而众多品牌也纷纷在万象城开设了全新的旗舰店以及形象店。一旦开业，包括首次登陆中国的尚泰百货以及嘉禾影院、奥林匹克标准真冰滑冰场ICERINK冰纷万象、全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商——玩具“反”斗城等都将成为万象城的吸金筹码。
2009年12月28日，凯德置地在中国自主开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑——杭州来福士广场迎来盛大的开工典礼。再等三年，一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城。继上海来福士广场、北京来福士中心、成都来福士广场之后，“来福士”品牌终于落户杭州，据了解，杭州来福士广场是中国目前最大的来福士，总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方。
凯德置地华东区域总经理曾文星称，“钱江新城作为天堂的新地标，承载着杭州整个城市建设中心转移的重任。杭州市政府对钱江新城的定位—再造一种先进的、现代的、国际的文化与凯德来福士品牌的定位不谋而合。我们希望将自己多年来积累的国际和地方经验注入杭州来福士项目，为钱江新城的商业市场增添活力。”
下篇：城市蜕变
“多中心城市”格局初现
纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，不难发现，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。“杭州商业地产十余年的发展历程可以用三个阶段来进行总结与回顾。”
第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。
第二阶段——快速发展阶段(1998年—2001年)：1998年银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼扩张，标志着以百货为主力商家的武林商圈的成熟，并促进了延安路沿线商业的成熟。
第三阶段——高速发展阶段(2002年—至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。
根据杭州赢商投资提供的分析报告显示，当前杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。其中，武林、湖滨、吴山三个商圈是杭州传统的核心商业区。接下来，钱江新城因为万象城、来福士广场、波浪文化城的开发建设将要形成一个商业中心。而未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。
目前，临平副城已经有银泰百货临平店、中都百货、沃尔玛临平店进驻；萧山江南城已经有包括汇德隆百货、解百萧山商厦、二轻购物中心、大润发超市、江苏时代超市、恒隆广场衣之家百货、萧山商业城等进驻；而正在成熟中的下沙沿东板块，因为有了保利、世茂、金隅等诸多企业持有的商业用地，未来的商业地产供应也相当惊人。
赢商投资认为，根据目前的发展态势，当前的杭州除了上述正在形成的副城商业中心之外，包括城东、城西、滨江、城北拱宸将有望在今后几年成为四个成熟的区域商业中心。“从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向‘多心多点’的格局转变。而‘多心多点’的商业格局也说明区域化消费将成为主流。”
其实，综观最近几年的杭州商业地产发展以及商圈的形成，一个重要的发展模式就是坚持大店发展的模式。业内分析人士指出，从理论上来讲，商场的数量和当地的经济发展水平有一定关联的，必须和老百姓的收入水平以及当地的客流量相适应。大零售商业的好处就是客流量大、未来发展起来极有优势。以杭州目前现有的经济水平来说，杭州在今后的几年内，究竟能承受多少数量的大店，这个将是接受市场考验的重要因素。
业内人士指出，经过最近几年杭州商业地产爆发式的增长，种种迹象显示，杭州的商业地产领域正面临着一个新的转折点。“今天的中国已经进入新一轮消费增长周期，3.2亿80后独生子女将成为中国消费市场的主力军。与此同时，新开工高端商业项目陆续增加、商业地产正发生着结构性的调整，由此产生的影响将是杭州的商业地产正从数量型变成质量型的增长，从粗放型到精细化发展的蜕变。这其中，运营商的运营模式是否正确到位，专业能力是否合格将成为未来其成功与否的先决条件。其中，具有区域竞争优势或初步全国连锁的百货企业，在未来5-10年，将真正迎来自己的黄金发展期。”
戴德梁行研究报告显示，在中国商业零售市场快速增长的良好背景下，已经完成阶段资本积累的内资开发商开始踊跃进入商业地产领域，以只租不售的模式进行跨地域大量开发，成为中国房地产领域现阶段发展的新特征。就此现象，业内分析人士指出，主要基于三点原因：
首先是开发商实力增强助推开发产品的选择变化。如果运作得当，商业地产的收益总额将可能远高于住宅开发。随着实力的增强，更多开发商已经能够承受长期回报的现实，因此便有更多意愿介入商业地产开发。其次是商业物业良好升值前景吸引投资加入，当前的中国城市化进程快速发展以及人们消费支出迅猛增长等多重利好因素的背景下，使得各城市的优质商业物业亦具备了良好的升值基础，这也是吸引内资企业主动介入的重要因素。再次则是收租型物业有助于提升开发公司之抗风险能力，商业地产的租金收益具备相对平稳持续的特征，作为具有长期发展规划的房地产开发企业，其发展到一定阶段后，将越来越多选择倾向于收租型商业地产开发。

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