调控声势下疯狂拿地 开发商豪赌调控效应

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上周末，一边是上海市规划和国土资源管理局第一次曝光了近期拟重点整治的8幅闲置土地，一边是2010年首批土地出让再次出现溢价336％和14家房企共同出价一幅郊区宅地的新纪录。　　从中央到地方，调控政策接连出台，众开发商也深刻理解了“政府希望市场稳定，防止大起大落”的调控深意，房价的上涨空间有限，但当前，依然有企业敢于以“面包价”拿地。
　　“在对2010年市场难现2009年疯狂的基本判断下，理解开发商迎难而上的表现，是因为不少人依然看好2010年调整后的市场走势，赌的是两三年甚至更长时间内的行情。”1月10日，恒盛地产控股有限公司总裁程立雄在恒盛营销峰会上向本报记者表示，这种具有赌博性质的策略，风险不小。
　　在第一太平戴维斯的年中总结会上，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨坦言，囤地及土地闲置的问题很严重，一些地方政府也尝试参考国外经验利用国际成熟出让方式进行调控，但最关键的还是“政府需要强硬起来”。
　　调控声势下继续疯狂拿地
　　“元旦前后全国土地市场供求依然两旺，尤其是二线城市继续演绎疯狂拿地。”中原地产研究中心2010年的第一份专题研究报告“惊呼”。
　　据中原土地监测系统数据显示，2010年第一周，12个监测城市中有5个城市推出居住用地51幅，共计528公顷，同前4周均值相比翻两番。从一线城市土地供应状况看，上海名列首位，本周推地26幅，约161公顷。二线城市中武汉堪称第一，本周推地28幅，约340公顷，供应量占全年总量三成之多。
　　交易依然畅旺。10个城市成交地块80幅，计560公顷，其中宅地46幅，计328公顷。从一线城市土地成交状况看，北京名列首位，本周成交11幅，约85公顷。其中值得关注的是门头沟区龙泉镇地块，北京天台山房地产公司以8.02亿元高价拿下，溢价率达到599%，是京城2009年以来溢价率最高的地块。二线城市依次是武汉和沈阳，分别是25幅和20幅，约206公顷和121公顷。另外，二线城市重庆、成都的土地盛宴也在上演。
　　尽管中央政府已经连续出台多项土地系列新政打击囤地和投机现象，但期望短期内完全达到抑制开发商上述行为的目标还为时尚早。“开发商并没有停止疯狂掠地的步伐。”中原地产分析师吴维娜指出。
　　但是，若对2010年第二周的土地市场再做总结，中原地产的分析人士惊呼的分贝可能要更高。
　　上周末，在上海今年首批土地出让中，新纪录还在不断诞生。其中，青浦朱家角镇B7、B8地块被上海古北集团有限公司以13.2亿元夺下两地块，楼板价达14284元创下新纪录，溢价率为146.9%。同时，该地块14家企业到场参与最后的竞拍，并且均有出价，也创下了上海土地出让史上的一项纪录。
　　嘉定区真南路以南、走马塘以西的另一块住宅用地，价格从起拍的5.5456亿元一路飙升，最终以24.186亿元高价成交，溢价率达到336%。
　　无独有偶，在南京新年的第一场土地拍卖会上，同样出现了创下该市宅地楼面地价的历史新纪录，最终高达15977元/平方米的楼面地价，令此前呼声颇高的金地集团也在最后时刻选择放弃。
　　保利地产、香港嘉华、龙湖地产、仁恒地产、新鸿基地产、珠江投资、盛高置地、花样年控股等众多业内大鳄依然频频现身土地市场，近期接二连三的调控新政似乎并未浇灭房企抢地的气焰。
　　豪赌“调控效应”
　　不需太过细心就可以发现，这种调控新政下房企依然勇敢拿地的情况，相当熟悉，近几年中早有多次上演。
　　沪上房地产资深人士柴一峰指出，这是一种典型的习惯性豪赌思维。前几年多轮房地产调控中，市场虽然出现过一定的波动，但价格指标的表现，却是越跳越高，这种“调控效应”刺激着不少房地产企业，他们恰恰认为调控是很好的拿地时机，“因为他们对调控短期调整后市场的再次爆发充满了信心”。
　　而开发商对这种“调控效应”的豪赌惯性何时能够真正被遏制，关键在于各级政府的态度是否足够强硬和持久。
　　1月10日，上海市规土局抛出了“重磅炸弹”：市局会同相关区政府收回一批闲置土地，并督促一批地块尽快开工。近期拟收回和督促开工的闲置土地包括了东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块、上海中远上河房地产开发有限公司凉城地块等8幅地块。
　　该局明确提出，将采取“实行全市公告登记办法，对开工时间已满一年还未开工的开发单位要求其到所在区规土部门进行登记；未按时缴纳出让金或未按时开发的，限制其进入土地市场继续拿地；进一步规范土地供应行为；市和各区县严格落实闲置土地政策，及时处置闲置土地，同时还将进一步公开造成闲置土地的开发单位名单和处置工作。”
　　上海市主管部门矛头直指闲置土地，但看似严厉的表态背后，却另有隐情。
　　“市局点名的这8幅土地，是上海各个区县分局上报的相关土地中的小部分，市局综合考虑从中选取用于新闻宣传需要而公开点名的。”上海市房地系统一位知情人士透露，在处置方式上，也采取了模糊处理，督促开工和收回都有可能，但“能督促开工就督促开工，能不收回就不收回”。
　　其他不少地方政府在闲置土地的处理上，也都有类似的模糊态度。“收回对出让、受买双方都不利，处理起来也比较麻烦，因此各级地方政府在处理中依然是尽量避免收回。”这位知情人士指出。
　　值得注意的是，上海市规划国土局宣布，至今为止上海已收回闲置土地40幅、136公顷，据知情人士透露，这些是之前多年的数据，2009年全年没有发生闲置土地收回的案例。