经纪人教你怎样卖房
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适等等很多问题是需要解决的。经纪人为您献计献策，教你怎样卖房。
其一选取好的中介公司
虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令卖房者和购房者不胜其烦。许多市民在选择出售及购买房屋时，一般都以大公司作为第一选择，一方面交易过程操作比较规范，贷款，放款以及过户手续轻车熟路；另一方面客户以及房屋资源也比较充裕。
建议：卖房最好将房屋委托给一些比较好的经纪公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。
其二选择有效的代理方式
目前委托经纪公司销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般委托方式。选取独家代理方式的业主一般都会收取经纪公司租金或保证金，所以不能再将同一套房源委托给另一家经纪公司；而一般委托方式是不收取经纪公司定金的，所以可将同一套房源同时委托几家经纪公司销售。
建议：签定独家代理合同更能保证房屋的整洁以及交易的安全性，并且如果在代理期限内因为中介方原因导致出售失败，出售方业主可以得到相应的赔偿，而经纪公司为了自己的押金着想，肯定会格外爱惜您的房屋。一般委托的好处就是对业主没有任何时间，房价等条款约束，但是出售及交易过程中可能会存在一定的风险比如闲杂人等对房屋安全的窥视，交易资金的风险等等 ； 所以卖方最好将房屋独家代理给一些比较好的经纪公司，
其三代理有效期宜短不宜长
如果签定了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同，并与经纪公司代理方约定相互制约的条件比如以租代售，交付保证金限时出售等等。有效期定多久比较好呢？
我认为，代理有效期的时间，一般以热点区域内2个月，郊区3至5个月为宜。如果约定期限过短，经纪公司的广告力度还未体现，以及客户看房后的考虑时间太过仓促，对促成交易毫无益处；而如果约定日期内房子未能脱手，经纪公司会按照合同约定支付给业主租金或赔偿金，业主也不会有任何损失。如果您在代理期限内对公司的服务还比较满意，还可以与该经纪公司交流一下找出出售失败的原因，是房屋定价问题还是销售策略的原因，找出原因后，您可以选择与该公司续约，毕竟重新选择代理公司需要过程，而且新的代理公司所有的客户资源需要从头整理，比较浪费时间。
其四“跳过”中介有风险
有一些“精明”的买房者通过经纪公司与业主碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介改与直接进行交易。我认为，这一方面是有违道德有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率，因为购买方在交易过程中处于弱势（出钱方），会担心私自交易无法保证自己的资金安全。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，资金交付的时间差一旦掌握不好， 极可能会造成交易资金不能及时到位甚至被骗等风险。在一些城市已经有过一些案例，买卖双方或者被经纪公司诉诸法律，被判赔偿经纪公司损失，又被媒体曝光受到道德的谴责，更有甚者被一些丧失理智的经纪公司骚扰甚至伤害。李正山建议：一定要选择经纪公司协助出售及交易。
其五不要拒绝银行按揭及公积金贷款客户
许多业主在委托中介公司卖房的时候由于嫌贷款手续各项细则太过麻烦，并且个别人认为贷款对出售有风险，得到房款不及时要求只与全款购买房屋的客户交易，对此，中介公司颇感为难，因为这种做法会将客户群平白缩水至很少一部分。二手房交易过程中，银行按揭客户占总客户群体的70%-80%，为了尽快出售房屋，请不要人为限制购买人群。其实贷款手续并不烦琐，只要出售方各项手续齐全，只需要1个小时就能搞定；银行放款也很简单，我会为您选择服务最好，放款最快的银行。
近段时间来，市场上二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨和国家税费调整。造成不少业主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。
李正山建议，业主在报价的时候一定要客观的估计自己物业的价格。市场上已挂牌房屋的报价参考价值不大，毕竟报价与实际成交价有一定差距。
其六合同订立的细节要讲清
一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如有线电视费，物业费，取暖费等等，以及家具电器的去留。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。出售方业主应该在交易之前或交易成功当天结清所有欠费，留好各种票据，物业交接时留存购买方确认无欠费的依据。另外房屋内即便赠送家具电器也无须特别声明，除非是将物品作价，否则就默认为空房出售，避免购买方因为缺少了个别物品纠缠不休。并且一旦可能成交，可将空房价格变为赠送物品后的房屋价格，可以使购买方减少压价，或者能够增进感情，促进成交。
其七自售房屋有学问
目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，李正山提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话， 可以找一个可靠的经纪公司代办过户。
经纪人 提醒您：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此我建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了，如此便可以避免买卖双方在交易过程中出现资金流失等风险 。 | 
发表于 2010-1-26 14:37
