公约

五云高山

西湖花园公寓第三届业主大会议题公示
之一

西湖花园公寓管理规约（原业主公约）

（征求意见稿）

为维护本物业区域内全体业主的合法权益和公共环境及秩序，根据我国《宪法》、《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规，结合西湖花园公寓住宅小区实际情况制订本公约。本公约对物业区域内全体业主均具有约束力。业主应通过必要方式要求共居人、使用人及雇工等相关人员承诺遵守本公约。
第一章 总则
　　第一条 本物业区域内的业主，对其占有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害本物业区域内其它业主的合法权益。
　　第二条 本物业区域内的业主，依其所占份额对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对本区域内的建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。业主按照本公约约定维护本区域的共有部分，维护、修缮共有部分的费用由本物业区域内业主依其所占份额分担。本公约未约定或者约定不明确的，各业主都有义务进行维护。
第三条 本物业区域内的业主组成业主大会，业主大会成立后，业主对共有部分所具有的权利由业主大会行使及执行，业主大会可就业主共同权益和事务，代业主行事，授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。
业主大会作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
第四条 业主大会设立业主代表大会，经业主大会授权，代行业主大会权力。包括以下方面：
1、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
2、选聘、解聘物业管理企业；
3、对物业公共财产进行管理；
4、决定专项维修资金的实用、续筹方案；
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　
第五条 业主大会（包括业主代表大会，下同）选举产生业主委员会，业主委员会按照业主大会的决议、决定履行本物业区域内的日常管理监督职责。
　　业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
　　第六条 业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的经理人签订物业服务合同，委托经理人具体实施业主大会和业主委员会对本物业区域的管理服务。
　　经理人可以是法人，也可以是自然人。

第二章物业基本情况

　　第七条 物业基本情况
　　物业名称：西湖花园公寓（一期、二期、南苑）
　　座落位置：杭州五云中路2号、3号、
总建筑面积：
平方米；
其中：
住

宅：
平方米；
物业经营用房：

平方米；
物管办公用房：

平方米；
地
下
室：
平方米；
会
馆：
平方米；
其
他：
平方米。
　　国有土地使用证明文件政府批文号：
　　土地用途：住宅及配套设施
第八条 本物业以审批红线为本物业区域；
本物业区域共有部分：是指单个业主分摊面积的总和，作为共同使用的门厅，楼梯间、水泵间、配电房、电台机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重机构、外墙面、屋面等部位。
本物业的共用设备设施：是指本物业区域内全体业主共同使用的，供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化粪池、窖井、垃圾箱、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、防盗门、邮政信箱、健身娱乐设施等。
售楼书所规划设定的配套设施：是指会馆、游泳池、访客车位、物业用房等。

第三章业主的权利和义务

　　第九条 业主的权利：
　　1.对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；
　　2.按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分；
　　3.享有召开业主大会的请求权，亲自或委派代表参加业主大会的参与权，享有业主代表大会代表的选举权和被选举权；
　　4.享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
　　5.对物业区域内的重大事项享有表决权、监督、批评、建议权；
　　6. 有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况和要求业主大会委托的经理人公开公共维修基金和物业服务费的收支帐目；
　　7. 有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；
　　8. 有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；
　　9. 有权根据物业区域内共有部分的状况要求业主大会委托的经理人及时进行修缮并对修缮工作进行监督；
　　10. 有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；
　　11. 国家法律法规赋予业主的其它权利。
　　第十条 业主的义务：
　　1. 遵守法律法规的规定和本公约约定；
　　2. 执行业主大会（包括代表大会）和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定；
3.接受业主大会聘请的经理人对物业区域内共有部分的管理；遵守业主大会委托的经理人受业主大会（包括代表大会）、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度；
4. 按国家有关规定缴纳公共维修基金，按业主大会（包括代表大会）批准的标准交纳物业服务费、共有部分保险费和续筹的公共维修基金；
　　5. 按提供相关服务的公共服务部门制定的标准缴纳水、电、煤气等能源费用及共用电视等服务费用；
　　6. 转让或出租所拥有的物业时，应要求受让人或承租人签署遵守本公约的承诺书，并在买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的经理人。未要求受让人或承租人就本公约签署承诺书或在签署之日起一个月内未将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的经理人的，应对由此造成的公共利益损失承担相应的责任；
　　7. 保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备；
　　8. 业主和物业使用人就小区管理、物业服务等有关问题提出意见、建议和要求时，应当提供书面文本，并留下联系方法，以便于有关部门、人员及时与之联系，进一步听取意见并及时回复。如果业主和物业使用人提供的是书面文本，相关部门、人员也应书面回复。
　　9. 业主应要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本公约，合理使用物业。对共居人、使用人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。

第四章物业的使用和维修

　　第十一条 遵守法律法规的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，合理使用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护物业区域内的整洁、美观和公共生活秩序。
　　第十二条 本物业区域内禁止下列行为：
　　1.未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；
　　2.擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位，擅自移动共用设备；
　　3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物；
　　4.侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、小品、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备；
　　5.随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物，饲养家禽、占用公共绿地；
　　6.在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；
　　7.未经许可，燃放烟花，发出影响其他业主正常生活的噪声；
　　8.开设影响其它业主生活的饭馆等经营性场所；
　　9.在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗，擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
　　10.在业主共有部份乱涂乱画，在业主大会指定的位置以外随便进行张贴；(业主大会指定张贴位置之前，业主可在业主大会委托的经理人张贴通知的位置张贴对于物业服务的意见，但不得张贴与物业及业主日常生活无关的广告) 。
　　11.利用物业从事危害公共利益的活动；
　　12.法律法规禁止的其他行为。
　　第十三条 业主饲养宠物，应遵守《杭州市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，具体管理规则另行制定。
　　第十四条 机动车在物业区域内行驶、停放应注意安全，不影响其他业主的生活。
机动车和自行车应在专门的地方停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆用途，不得自行在车位上安装任何设施。
物业区域内车辆的行使停放，另行制定具体管理办法。
　　第十五条 装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经业主大会委托的经理人认可，并与其签订装饰装修管理协议。
　　装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及建筑物整体外观和相邻业主的合法权益，不得更改外窗的颜色。防盗窗安装必须经过预先批准，并应按指定位置、颜色、行状和大小进行安装，只能在玻璃窗内按装。空调、卫星天线等外挂设备应按指定位置进行安装。不得改变房屋各部位的正常用途，设置、使用不适当的设施、设备。凡因此导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。
　　第十六条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知业主大会委托的经理人，并采取合理措施防止损失扩大。
　　第十七条 对异产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。
　　在必要时，业主应配合业主大会委托的经理人和相邻业主进行入户维修，如因维修引起该业主利益受到损害，维修人应予以修复或适当赔偿损失。
　　第十八条 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
　　第十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，业主大会或业主大会授权的经理人有权督促责任人维修养护。
　　第二十条 业主大会或业主大会授权的经理人实施对物业共有部分进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。
　　第二十一条 业主大会或业主大会授权的经理人因公共利益进入业主自有部分进行维修工作，应事先通知业主并取得其同意。紧急情况下无法通知业主的，业主大会或业主大会授权的经理人可在第三方的监督下，进入业主自有部分内部，但事后应及时通知相关业主。
　　第二十二条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻业主以及业主大会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
　　第二十三条 因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主大会或业主大会授权的经理人签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。
　　第二十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻业主、业主大会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。
　　第二十五条 如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则业主委员会应该召开特别业主大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如业主大会决定放弃修复和重建，则业主大会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与公共维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。
　　第二十六条 其他条款
　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五章物业服务的方式和费用的交纳

　　第二十七条 业主大会自行决定本物业区域的管理方式。
　　第二十八条 业主大会决定对共有部分进行保险时，该保险费按业主在物业区域内所占产权比例进行分摊。
第二十九条 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，依据《业主大会议事规则》办理。　
　第三十条 业主委员会与经理人签订或续定物业服务合同须有业主大会的授权。
　　第三十一条 业主大会委托经理人对物业区域进行管理服务期间，业主应按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。
　　第三十二条 业主因家庭变故或经济困难可向业主大会提出申请缓交物业服务费，在业主大会批准之前仍应按时缴纳。
　　第三十三条 对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费的业主(业主大会同意缓交的除外)，业主大会可授权经理人采取电话、书面和当面等方式进行催缴。催交六个月以上未果的，业主大会委托的经理人可在业主大会指定的位置公布该业主欠费情况，也可在业主大会授权情况下对该业主进行法律诉讼。
　　第三十四条 业主大会指定的经理人认为业主大会授权的方法无法挽回自己损失的，也可循法律途径自行解决与业主的欠费纠纷，但不得自行对业主采取断水断电等制裁措施。
　　第三十五条 业主应按时交纳水、电、燃气等能源费用。如因业主欠交有关费用造成公共服务部门停止相关服务，该业主自行承担责任，如连带其他业主受到影响，该业主要对其他受影响业主进行合理赔偿。
　　第三十六条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金，维修资金不敷使用时，业主应按经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过的续筹决议及时缴纳。
　　业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有房屋时，所缴纳的公共维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
　　严禁任何人挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业的保修费用。
　　第三十七条 业主转让物业，应与业主大会委托的经理人结清物业服务费用；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　第三十八条 自房屋交付之日起，房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承担公共维修基金和物业服务费。

第六章违约责任和违约纠纷的解决

　　第三十九条 挪用公共维修基金或基金支付物业保修费用的责任人对全体业主承担民事赔偿责任。
　　第四十条 业主、使用人应自觉遵守本公约的各项约定，对业主的违约行为，业主大会、业主委员会、其他业主、业主大会委托的经理人都可督促其改正，必要时业主大会可授权经理人排除业主、使用人因违反本公约约定而对公众利益带来的干扰。
　　第四十一条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的民事赔偿责任。
　　第四十二条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议，可直接向业主大会委托的经理人提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

第七章附 则

　　第四十三条 本公约如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
第四十四条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本公约的解释权，业主委员会可根据业主大会决议或业主的意见对公约进行修改，提交业主大会通过后生效。
第四十五条 本业主公约，经业主大会审议通过，自
年
月
日起生效。
杭州西湖花园公寓业主委员会

2010年2月1日
注1：业主书面意见可投入保安室的意见征求箱，也可上网发表（网址：WWW.zzhz.com.cn口水杭州→业主家园→西湖花园业主论坛）
注2：为便于联系，请业主以实名制（X幢X单元X室）发表意见

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http://zzhzbbs.zjol.com.cn/viewt ... 2590963#pid20409621