小和山教师经济适用房的建筑用地的疑虑之二

ysnowy · 发表于 2006-4-11 00:10

1669亩土地之惑



 值得关注的是，该判决书称，“明日公司在为向科技学院转让小和山公司股权而作的审计中，将小和山公司尚欠2400余万元补偿费的1600余亩集体用地也评估折价3000万元计入转让的资产之中，由此导致了双方在合作办学中纠纷的产生”。
　　由于小和山公司未能及时足额交纳征地款，而杭州市近年来房地产价格又在飞涨，导致被征地农民意见极大。
　　2002年6月7日，西湖区政府同意维持原村、镇与投资方明日公司的书面承诺及协议规定，每亩按3万元补偿，对尚未付清的土地款，应增加利息结算。


 同年10月14日，明日公司、科技学院、小和山公司与小和山村委会书面约定：科技学院可征用原小和山公园规划红线范围内所有土地，每亩按3万元计算；征地补偿款合计4767万元，小和山村委会已收到2793万元，尚未支付款项本息合计为2044万元。
　　2002年12月30日，科技学院支付小和山村经济合作社1000万元。2003年2月，又支付500万元。
　　原浙江科技学院院长助理汪文建表示，明日公司当时拒付2044万征地补偿款，是因为教育厅要求科技学院直接征地，并将其中1000多亩土地征到省教育发展中心名下。科技学院支付的1500万并非为明日公司垫付的土地租赁款，而是后勤项目地块的征地预付款。
　　如今，科技学院虽已取得1669亩土地的实际使用权，但森林公园1000多亩土地由谁征用一直悬而未决。
　至于科技学院迁建项目用地被迫“切掉”305亩开发经济适用房一事，科技学院有关人士也表示毫无办法。据工商登记原始资料显示，负责运作该项目的小和山高教园区建设发展有限公司，由省教育厅属下的省教育发展中心和杭州众和实业有限公司组成，其中教育发展中心占10％的股份，杭州众和实业公司占90％的股份。而众和公司是一家经营五金配件的民企，注册资金50万元。
　　根据该项目房产销售办法，在职教师可享受标准内执行经济适用房价格(据称3000多元／平方米)，超出部分执行市场价格(约为6000元／平方米)。符合购买条件的教师大部分只能享受70平方米标准，而其主力户型为130平方米。就这样，近一半的面积变相成了商品房。
　　审计风暴
 事件并未了结。6月1日，国家审计署通报对杭州、南京、珠海、廊坊四市高教园区的调查结果表明，“大学城”普遍存在违规审批和占用土地、贷款比重过高易引发偿贷风险等问题。
　　据审计署《杭州市“大学城”开发建设情况专项审计调查报告》称，在杭州下沙、小和山、滨江和浙江大学紫金港校区等四大高教园区建设征地审批中，当地政府通过拆分审批等方式规避法定审批权限。例如，小和山、下沙两个大学城建设征用土地中含基本农田5262亩，当地政府调整相关乡镇土地利用总体规划，将上述基本农田的指标转移到湖州、衢州等地区，由省级政府批准征用。
　　其中，浙江科技学院纠纷被重点提及。该报告称，“科技学院在未向浙江省国有资产管理局和财政厅报告批准的情况下出资1.05亿元购买明日公司控股的小和山公司77.8％资产，其中1629.35亩土地未办理农用转用手续，应由小和山公司支付的1500万元土地费用由科技学院代为支付。”
　　对科技学院305亩教学用地被挪用开发经济适用房一事，一位地产商不以为然。她说：“谁敢保证别的大学城没有问题？就像化整为零审批土地一样，这种事情变通一下就行了。”
　　这位地产商透露，由于高教园区的所有用地全部以行政划拨方式提供，地价远远低于市场价格，土地升值前景极为诱人。例如某大学迁建用地共3000亩，其地价为200万元一亩，但当地政府只按每亩14万元的低价提供。
　　这位地产商回忆说，“2001年至2003年间，在杭州1亿元投资就能赚14亿元。方法很简单，先与政府协商圈地2万亩，承诺无偿把其中8000亩地开发一个大学城送给政府，然后通过炒作‘大学城’的概念，把剩余的1.2万亩土地开发成不同的项目，包装以后逐个卖给下家。最后可以净赚14亿元，抽出其中的8亿元再开发大学城，净赚6亿元……”
　　而在开发面向高校教师的经济适用住房项目上，资本也能找到攫取暴利的机会。据介绍，杭州下沙高教园西区1390套教职工住宅建筑面积共计19.09万平方米，其中户型面积超过120平方米的住宅有1143套。按杭州市区现行控制标准，教授级高级职称才能享受120平方米经济适用房，因此绝大多数教师将无缘住进这些“豪宅”。
 以下是2004年，审计署组织对杭州、南京、珠海、廊坊四市高教园区（俗称“大学城”）开发建设情况进行了专项审计调查的部分内容。
违规审批和占用土地
　　一是地方政府违规批地。土地管理法明确规定，征用基本农田、超过35公顷的耕地或超过70公顷的其他土地必须由国务院批准。但在上述高教园区建设征地审批中，有的地方政府通过调整土地利用总体规划和拆分审批的办法规避法定审批权限。如杭州市小和山高教园区和下沙高教园区建设征用土地中含基本农田5262亩。当地政府调整相关乡镇土地利用总体规划，将上述基本农田的指标转移到其他地区，由省级政府批准征用。
二是开发建设单位违规占用农民集体土地。廊坊市东方大学城和南京市江宁大学城的开发建设单位在未办理征地审批手续的情况下采取租用等办法违规圈占农民集体土地33976亩。其中廊坊市东方大学城开发有限公司2001、2002年以建“大学城”配套设施等名义租用土地，非法圈占北京市和廊坊市5个行政村的农民集体土地10636亩，其中基本农田874亩，其它耕地8622亩。这些租用土地的一部分又被用于违规建设拥有5个标准场地的东方大学城高尔夫球场。
相关文件有诸多疑点
但是通过其他渠道，记者还是得到了省计委与杭州市规划局对这个经济适用房用地的立项计划与规划许可证。在杭州市规划局给浙江小和山高教园区建设发展有限公司下发的２００３?年浙规用证０１００３０７号建设用地规划许可证上，标明用地项目为“小和山高教园区３－Ｈ及Ｂ块”，用地位置为西湖留下镇石马村。用地面积为３１１３００平方米。用地性质为居住用地。因规划局拒绝提供任何资料，记者无法求证这个“３－Ｈ及Ｂ”的地块标号是个什么概念。在浙江省发展计划委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅联合下发的“浙计投资［２００３］７９６号”《关于下达浙江省２００３——２００４年经济适用住房建设投资计划的通知》的附表中标明：小和山高教园区教职工经济房，建设单位为省教育厅。记者注意到，该文件第六条特别强调，“……机关、学校、医院及科研院所等行政事业单位不得占用不可售房区内用地。”而教学用地显然属于不可售房区内用地。
此外，记者还注意到一个细节。该建设用地规划许可证颁发的日期为２００３年５月１９日，而省计委对此项目的立项计划下达时间为２００３年９月１６日。究竟应该是计委立项在先，还是颁发规划许可证在先，记者不清楚这个时间差意味着什么。
还有一个重要细节不得不提及。２００３年３月３１日，杭州市政府在《关于进一步加强市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》里，明确指出“今后不再审批各部门、各企业事业单位单独新征土地建设经济适用房”。而教育厅在小和山搞的这个经济适用房显然是新征的土地，杭州市规划局于２００３年给小和山高教园区颁发的“建设用地规划许可证”是在５月１９日，分明是在市政府文件之后下的。

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