物管和业主的关系及收费是否需规范问题

北高峰 · 发表于 2006-4-16 23:18

物管是政府么？
物管不是政府，物管是业主的管家，与业主是平等的。物管收取小高层电梯费、水加压费，应该和业主签合同。企业不通过签合同形式，用公告方式单方面确定收费标准是无效的，业主有权拒绝交费。关于这些基本常识，《杭州市物业管理服务收费管理办法》相关条款写得很明白。相信政苑业主也是看得懂，物管学得比业主还要透。
建议先和有关业主签合同（包括未入住的业主），用合同来约束业主和物管双方。
附件：
<a href="http://www.hangzhou.gov.cn/main/gb/tradition/gov_affair/report/viewarticle.jsp?artid=5432" target="_blank" >http://www.hangzhou.gov.cn/main/gb/tradition/gov_affair/report/viewarticle.jsp?artid=5432</A>
杭州市物价局　杭州市房产管理局
关于印发《杭州市物业服务收费管理
实施办法(试行)》的通知
 
杭价服〔2005〕307号

各区、县(市)物价局、建设局(房管局):
　　为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《杭州市物业管理条例》等有关规定,我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》,现印发给你们,请认真贯彻执行。本办法实施前,按原来的价格管理形式已由各级政府价格主管部门核定(确认)物业服务收费标准的,执行期限按原文件规定。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　杭州市物价局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　杭州市房产管理局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年十二月九日

　　杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)
　　第一条　为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》和《杭州市物业管理条例》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　凡在杭州市区内(不含萧山、余杭)从事物业服务并收费的物业管理企业,以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门),均应遵守本办法。
　　第三条　本办法所称的物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务,向业主收取的费用。
　　第四条　政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条　杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
　　第六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
　　第七条　本办法所指的物业服务应当包括以下内容:
　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;
　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理;
　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;
　　(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;
　　(五)物业装饰、装修中有关管理服务;
　　(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;
　　(七)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
　　第八条　物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价;别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业,以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价;为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费,除政府部门有规定的外,实行市场调节价。
　　第九条　普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》,结合杭州市的实际情况,制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》(见附表1)及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》(见附表2)。
　　第十条　普通住宅小区前期物业服务收费,先由物业管理企业(或开发建设单位)按照住宅小区实施物业管理服务的方案,根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》,暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后,由物业管理企业向价格主管部门申报,价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报,未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
　　第十一条　普通住宅小区业主委员会成立后,业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务,按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》,协商确定收费标准,并在物业服务合同中约定。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。菜单式服务参考收费标准公布前,业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》,约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准,并在物业服务合同中明确。
　　第十二条　物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取,并在物业服务合同中约定。
　　普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的,其物业服务收费可按非住宅执行,并在物业服务合同中约定。
　　第十三条　物业管理企业在申报物业服务收费时,应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
　　第十四条　普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分:
　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;
　　(四)办公费用;
　　(五)物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧;
　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
　　(七)经业主大会同意的其他费用。
　　第十五条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳;已交付使用,但业主或使用人未居住的物业,物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
　　第十六条　业主委员会(或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用,物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十七条　实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况,接受业主和业主委员会的监督。
　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。
　　第十八条　实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　第十九条　电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定,并在物业服务合同中约定。
　　第二十条　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。
　　第二十一条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的,双方应当签订委托协议,物业管理企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十二条　物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的,预收期限不得超过12个月。
　　物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)可以领取钥匙次月起计收。
　　第二十三条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
　　物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。
　　第二十四条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十五条　对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费,按政府价格主管部门有关规定执行,政府价格主管部门未作规定的,由委托双方协商确定,并在委托协议中约定。
　　物业管理企业不得向业主(使用人)和装修单位(装修人)收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等(遗失补证费除外)。
　　新建交付使用物业,因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的,可由物业管理企业和装修单位(装修人)双方协商给予一次性修复补偿,由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。
　　第二十六条　物业管理企业应当按规定提供相应的服务,并按照政府价格主管部门的有关规定,在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。当物业服务收费标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示,并标明新标准开始实行的日期。
　　第二十七条　违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。
　　第二十八条　各县(市)、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则,并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。
　　第二十九条　本办法自2006年1月1日起执行。杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价服〔2003〕67号)同时废止。

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北高峰 · 发表于 2006-4-16 23:31

不说收费是否合理问题，双方约定一下，程序到位了，也就没那么多麻烦了。相信政苑业主和物管都会心平气和对待的。图片附后。

[此贴子已经被作者于2006-4-16 23:38:10编辑过]

北高峰 · 发表于 2006-4-16 23:34

<img src="attachments/dvbbs/2006416233444898.jpg" border="0" onload="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onmouseover="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.style.cursor=\'hand\'; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onclick="if(!this.resized) {return true;} else {window.open(\'attachments/dvbbs/2006416233444898.jpg\');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" />

北高峰 · 发表于 2006-4-17 07:50

电梯电费分摊不涉及服务价格审批问题，而水的加压收费则涉及服务价格收费审批问题，应该取得物价部门的批文。上述两项费用分摊到每个住户时，则需要通过合同来规范。另外，在政苑小区三证办理完毕之前，目前物业属于前期管理，是否取得相关收费许可，还有待考证。

北高峰 · 发表于 2006-4-17 07:52

服务性收费，应该贯彻先谈判，再签合同，最后才是收费。业主委员会成立后，可以和业主委员会协商，业主委员会成立前，物业只能和每一位业主协商，每户签一个合同。

[此贴子已经被作者于2006-4-17 19:03:49编辑过]

政苑手划船 · 发表于 2006-4-17 08:06

业委会没建立前,物业应该说了算,只是不要说得太过分就是了.否则这小区就没办法良性起步.另一拒绝交费贴中已经有很好的意见,希望物业要认真考虑.拒绝交费要有充分理由,而且要形成相当的人数,否则可以理解为是对一种大多数人认同的秩序的干扰.须采取社会上习惯方式给予反干扰.

油焖春笋 · 发表于 2006-4-17 08:55

楼上这位先生好象是物业的MJ。

阿囡妈 · 发表于 2006-4-17 09:14

LZ 说的有理。顶

阿囡妈 · 发表于 2006-4-17 09:23

<DIV class=quote>以下是引用油焖春笋在2006-4-17 8:55:11的发言：
楼上这位先生好象是物业的MJ。</DIV>
看手划船平时的表现可以判断不是物业的马甲。
手划船的意思我理解为：高层的住户最好一起就这个问题与物业交涉。
人多力量大嘛。

常在河边走 · 发表于 2006-4-17 12:52

LZ有理的!!!

淡漠朝夕 · 发表于 2006-4-17 13:57

哎,昨天我家的已去交了,我是真想不通!!!下次我也不干了!!!!!!![em06][em06][em06][em06][em06][em06]

政苑手划船 · 发表于 2006-4-17 14:18

<DIV class=quote>以下是引用阿囡妈在2006-4-17 9:23:23的发言：

看手划船平时的表现可以判断不是物业的马甲。

手划船的意思我理解为：高层的住户最好一起就这个问题与物业交涉。

人多力量大嘛。</DIV>
我的意思是,这种问题首先要想到如果由我来牵头改变怎么改变法?与物业怎么要求?与邻居怎么统一意见?没有想好前你先自我感觉良好地说上一气,也是可以的.但如果就此付之行动则必然出洋相!

你想不交又只是少数,那你只能看到自己的失败.真的要走这一步你要为自己上法院做好你应该做的一切.所以怎么说都是一个理:要有备而行,你如果一开口就说不交钱了,那在我眼里这与捣乱是差不多的(听了不开心尽可以骂我).

网上关于这个话题有好多好的建议,我认为都不错,可以要求物业做.至于怎么分摊费用的事只能用社会上习惯上的做法.因为不是你多就是他多,这方面已无绝对的公平可言.长明灯要改.出租房要管,这些到都是物业或者说社区可以有所作为的事.

对于签合同的事我认为操作性不强,其实其他小区可能也没有这么做吧,管理成本与收益不一致的.
在业委会没建立前,我希望大家不要与物业对着干(提意见不是对着干).因为这显得很没意思.要想与物业对着干的人,首先要积极组建业委会,要把力气化在筹建工作中去,并要注意不要让物业的MJ(比如手划船之类)混进去,这样才有对立起来的可能性,至于对上了后是谁打败谁那得打起来看:)

如果到了为主要与物主对立着才能生活下去的时候,那我是一定先搬出去住了.因为我是个感觉自己活一天少一天的人了.没有必要再这么累着活在这么个环境中.....

[此贴子已经被作者于2006-4-17 14:28:44编辑过]

北高峰 · 发表于 2006-4-17 20:01

《杭州市物业管理条例》
2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议审议通过的《杭州市物业管理条例》，已经2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，现予以公布，自2002年2月1日起施行。
　 
第一章总则
　　第一条为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条本条例适用于杭州市行政区域内城镇物业管理活动。
　　两个或两个以上产权人的新建物业应当实行物业管理；其他物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。
　　第三条本条例所称物业，是反映各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。
　　业主，是指物业的所有权人。
　　使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不是违反本条例的有关规定。
　　物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
　　物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
　　第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。
　　拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。物业管理区域由区、县（市）物业行政主管部门划定。
　　一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，并应当委托一家物业管理企业进行物业管理。
　　第五条杭州市人民政府物业管理行政主管部门（以下简称市物业管理部门）主管全市的物业管理工作。
　　各区、县（市）人民政府物业管理行政主管部门（以下简称区、县（市）物业管理部门）依照本条例对辖区内物业管理进行协助本社区物业管理工作。
　　街道办事处、镇人民政府负责辖区内物业管理与社区管理、社区服务的协调工作，社区居民委员会按照自己的职责协助本社区物业管理工作。
　　各级建设、规划、市政公用、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自的职责，协同物业管理部门实施本条例。
　　第六条各级人民政府可给予物业管理企业优惠政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业管理水平。
第二章业主、业主（代表）大会和业主委员会
　　第七条业主享有以下权利：
　　（一）参加业主大会，享有表决权；
　　（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
　　（三）享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务；
　　（四）监督业主委员会的工作；
　　（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　业主应当履行以下义务：
　　（一）执行业主（代表）大会和业主委员会的有关决定；
　　（二）遵守物业管理法律、法规；
　　（三）遵守业主公约、有关物业管理的制定；
　　（四）配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作；
　　（五）按照合同约定交纳物业管理服务费用和分摊的维修等费用；
　　（六）对业主委员会签订的合同承担责任。
　　第八条物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须扭亏为盈投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选取连任。
　　业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。
　　第九条物业管理区域内，有下列情况之一的，区、县（市）物业管理部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
　　（一）入住率达到60%以上的；
　　（二）入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的；
　　第一次业主（代表）大会的费用开支由物业建设单位承担。
第十条业主大会或业主代表大会每年至少召开一次；业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会或业主代表大会；逾期不组织召开的，由区、县（市）物业管理部门帮助组织召开。
业主大会或者业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席，物业管理企业不能以代理人身份出席。
　　业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人勤俭其书面委托代理人应当列席会议。
　　第十一条业主大会或业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超过半数通过，并予以公布。
　　第十二条业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　（二）听取和审议业主委员会工作报告；
　　（三）选举、罢免业主委员会成员；
　　（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五）审议通过物业管理方案；
　　（六）变更或撤销业主委员会不适当的决定；
　　（七）审查本区域内物业管理制度；
　　（八）决定其他有关业主权益的重大事项。
　　第十三条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。
业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选。
业主委员会根据工作需要，可聘请社区居民委员会有有关单位的人员担任业主委员会顾问。
　　第十四条业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报区、县（市）物业管理部门登记备案。
　　第十五条业主委员会对业主9代表）大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）组织召开业主大会或业主代表大会；
　　（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案；
　　（三）提议聘用或解聘物业管理企业；
（四）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同；
（五）审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，监督业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用；
　　（七）监督共用部位、共用设备设施的使用和维护；
　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　第十六条业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内予以公布。
　　第十七条业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%，具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
　　第十八条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。
第三章物业管理企业
　　第十九条物业管理企业必须持有物业管理部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员及经县级以上人民政府认定的机构培训考核合格后，持证上岗。
　　第二十条物业管理企业应当提供的服务内容：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
　　（二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
　　（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　（五）物业装饰、装修的管理服务；
　　（六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管；
　　物业管理企业可与业主委员会约定其他服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。
　　第二十一条物业管理企业的权利：
　　（一）依法制订物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案；
　　（二）依照物业管理服务合同对物业实施管理；
　　（三）依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用；
　　（四）制止违反物业管理制度及业主公约的行为；
　　（五）委托专营企业承担专项物业管理业务；
　　（六）要求业主委员会协调其与业主的纠纷；
　　（七）依法开展有偿服务；
　　（八）法律、法规规定的其他权利。
　　第二十二条物业管理企业的义务。
　　（一）根据行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务合同年度计划，实施管理服务。
　　（二）每6个月向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支账目，接受业主、业主委员会的监督；
　　（三）根据业主委员会要求，列席业主大会或业主代表大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
　　（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
　　（五）接受物业管理部门、其他有关行政管理部门的监督、指导；
　　（六）配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动；
　　（七）法律、法规规定的其他义务。
第四章物业的使用、维修和管理用房
　　第二十三条业主委员会委托物业管理企业提供物业管理服务，双方应遵循平等自愿的原则签订物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当包含以下主要内容：
　　（一）双方当事人和委托管理物业的基本情况；
　　（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
　　（三）物业管理服务费用的标准及收取方法；
　　（四）合同的期限、合同终止和解约的约定、合同终止时预收物业管理服务费用、结余维修费用、物业管理用房、物业资料等的移交方法；
　　（五）违约责任及解决纠纷的途径；
　　（六）双方当事人约定的其他事项。
　　物业管理服务合同的示范文本由市物业管理部门、市工商行政管理部门共同制定。
　　物业管理合同应在生效、终止或解除之日起15日内报区、县（市）物业管理部门备案。
　　第二十四条物业管理企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业管理合同，经物业管理部门调解无效的，应提前两个月告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应在被告知之日起两个月内，组织招聘新的物业管理企业。
　　物业管理企业在物业管理服务合同终止后应向业主委员会或新聘的物业管理企业移交全部物业管理档案和资料。
　　第二十五条物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；
　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；
　　（三）践踏、战胜绿地；
　　（四）损毁树木、绿化设施；
　　（五）违章搭建；
　　（六）抛、扔、堆放垃圾杂物；
　　（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
　　（八）在建筑物、构筑物及其附属物上张贴、涂写、刻画；
　　（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（十）法律、法规禁止的其他行为。
　　第二十六条业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。
　　物业管理企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
　　物业管理企业违反有关装修规定的，业主委员会应及时报告有关行政主管部门依法处理。
　　业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
　　第二十七条因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经业主委员会同意，并报有关部门批准，并及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。
　　第二十八条物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理企业共同制定，报公安部门备案。停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行。
　　第二十九条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续。
　　第三十条物业管理区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等设施的维修和养护，由相关企业负责。企业也可以按规定将上述服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务管理。
　　第三十一条物业维修、更新的费用，按下列规定承担：
　　（一）物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人承担；
　　（二）物业共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由物业的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修基金并符合基金使用条件的，可在物业维修基金中列支；
　　（三）属全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修基金并符合基金使用条件的，可在物业维修基金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第三十二条物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人的安全时，区、县（市）物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
　　第三十三条建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房）和公建配套用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。
　　第三十四条建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积3‰的物业管理办公用房和公共活动用房，以及总建筑面积4‰的商业用房，由市、县（市）物业管理部门代为接收，社区居民委员会的用房，按国家规定另行配置。
　　物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其所有权不得分割、转让、抵押。具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
　　第三十五条业主委员会成立后，市、县（市）物业管理部门应将物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理企业使用和经营。
　　第三十六条物业管理企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
　　前款经营性收入的收支情况应按规定6个月至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。
　　第三十七条本条例实施前已交付使用的物业，实行物业管理所需的物业管理用房，由县（市）人民政府另行规定。
第五章前期物业管理
　　第三十八条本条例所称前期物业管理，是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘物业管理企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。
　　第三十九条物业销售（预售）前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理部应对招投标过程进行监督。
　　物业销售（预售）时，建设单位选取定的物业管理企业和物业买受人应当签订前期物业管理服务协议。
　　在同一物业管理区域内，前期物业管理服务协议中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主委员会应当决定物业管理企业的续聘或通过招投标方式选聘，并签订物业管理服务合同，前期物业管理服务协议和前期物业管理服务合同同时终止。
　　第四十条前期物业管理期间发生的共用部位、共用设施设备的维护费用应当由建设单位参担。
　　第四十一条建设单位应当在物业管理服务合同签订之日起15日内，将物业总平面图、物业单位建筑结构设计图、地是管网图、有关设施设备的使用和维修技术资料、物业综合验收资料等工程建设技术资料移交给物业管理企业，并报当地物业管理部门备案。
　　第四十二条物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。
　　前款所称的已交付使用，是指物业通过综合竣工验收，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满1个月后。
　　第四十三条物业交付使用时，除物业销售、租赁合同约定或价格管理部门规定外，物业的建设单位、物业管理企业以及其他部门不得向业主或使用人收取任何费用。
第六章物业管理服务费用
　　第四十四条物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
　　物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。
　　第四十五物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
　　第四十六条建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
　　物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第七章物业维修基金
　　第四十七条新建物业、应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金），遵循全额储蓄、业主共同所有，合理使用的的原则。
　　第四十八条物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一缴纳。

[此贴子已经被作者于2006-4-17 21:13:41编辑过]

北高峰 · 发表于 2006-4-17 20:21

第四十九条物业维修基金由市、县（市）物业管理部门指定的单位统一代为管理，专款专用，接受业主、物业管理部门、财政部门、审计部门监督，并确保物业维修基金的保值和增值。
　　公有住房出售时收取的设施维修基金，以及在本条例实施前已缴纳的维修基金，应纳入物业维修基金的统一管理。
　　物业维修基金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修基金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作它用。
　　第五十条在本条例施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备维修费用按下列途径列支：
　　（一）已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；
　　（二）公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的从该基金中列支；
　　（三）未出售的公有住房，从房屋租金中列支；
　　（四）不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。
　　第五十一条物业维修基金的使用，由物业管理企业提出年度计划，经业主委员会批准并报区物业管理部门审核后，由市物业管理部门划拨。县（市）物业维修基金的使用，由县（市）物业管理部门审核、划拨。
物业维修基金不足时，业主应当按照所拥有4 房屋建筑面积比例分摊。其中非住宅物业维修基金分摊的比例可适当上浮，具体数额由业主大会或业主代表大会决定。
市、县（市）物业管理部门和物业管理企业应每年公布一次物业维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
　　物业维修基金的缴纳、使用和管理办法由市、县（市）人民政府制定。
第八章法律责任
　　第五十二条业主、使用人违反业主公约、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同的，应承担相应的民事责任。
　　业主、使用人不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以依照合同约定收取违约金或滞纳金。拒不缴纳的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。
　　业主不缴纳应分摊的物业维修基金的，由市、县（市）物业管理部门责令其限期履行。逾期不履行的，每日加惧应缴纳费用2%的滞纳金。
　　业主、使用人违反本条例有关物业使用、维修养护规定的，物业管理企业有权予以劝阻、制止，并督促其限期改正或提请有关部门依法处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。
　　第五十三条业主委员会成员违反本条例规定，不履行应尽职责，侵害广大业主权益的，由市、县（市）物业管理部门进行教育，情节严重的，由业主大会或业主代表大会予以罢免。
　　第五十四条物业管理企业未经物业管理部门资质审查擅自从事物业管理服务业务的，由物业管理部门责令限期补办资质审查手续，逾期不补办手续的，可处2000元以上20000元以下的罚款。
　　物业管理企业违反本条例规定，不履行物业管理服务合同或者履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
　　对物业管理企业违反本条例的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正，逾期不改正的，业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，其他法律、法规有规定的，从其规定。
第五十五条建设单位违反本条例关于物业维修基金收缴规定的，由市、县（市）物业管理部门责令其限期履行，逾期不履行的，每日加收应缴纳费用的2‰的滞纳金。
建设单位违反本条例第三十四条、第三十九条、第四十一条规定的，由市、县（市）物业管理部门责令其限期履行，逾期不履行的，处以5000元以上50000元以下的罚款。
　　第五十六条物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
　　第五十七条本条例中有关专业用语的含义：
　　（一）自用部位，是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位；
　　（二）自用设施设备，是指一套房屋内部，由房屋的业主或作用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以衣通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
　　（三）共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
　　（四）共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。
　　第五十八条本条例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日颁布的《杭州市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。

[此贴子已经被作者于2006-4-17 21:14:20编辑过]

常在河边走 · 发表于 2006-4-18 12:26

高峰好样的！政苑小区会有盼头的！！！

北高峰 · 发表于 2006-4-18 20:21

关心政苑公益事业的并不多。本以为政苑的业主大多精通政策，物管会有所顾忌。太失望了，不仅是对物管。确实，作为政苑业主，感到很失败。

政苑手划船 · 发表于 2006-4-19 08:18

本人一直支持北高峰兄!北高峰建议大多数都很有价值,至于个别一时不被看好或提不同意见也不必感觉失败的.给北高峰打打气:)我们有时要为物业着想,就当自己是物业的领导,要为其可操作性着想.

阿囡妈 · 发表于 2006-4-19 08:47

<DIV class=quote>以下是引用政苑手划船在2006-4-19 8:18:04的发言：

本人一直支持北高峰兄!
北高峰建议大多数都很有价值,至于个别一时不被看好或提不同意见也不必感觉失败的.
给北高峰打打气:)
我们有时要为物业着想,就当自己是物业的领导,要为其可操作性着想.</DIV>
给北高峰打打气:)
另外，政苑还有许多对政策不了解的人，比如偶，政苑还有许多不上网的人，自然无从知道网上在聊的事。
但政苑是偶们的家园，偶门一样爱他，也支持和感谢那些为政苑处力的TXJM。[em02][em02][em02][em01][em01]

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