北京市润盈律师事务所评析---无商品房预售许可证 合同效力慢说“不

林立林立

[案情]
2006年12月13日，黄某与某房产商签订了“商品房预售合同”，双方在合同中约定：房产商将其开发的一套商品房出售给黄某，合同签订之日黄某付款18万元，余下的10万元购房款在次年10月交付新房钥匙时一次性付清。但是，直到2007年12月，也就是约定交房时间两月后，房产商仍然没有交房。当黄某前去催要时，房产商却以钢材、水泥涨价太快为由，要求黄某另外追加支付5万元购房款。这个要求遭到黄某断然拒绝。
2008年2月，房产商一纸诉状将黄某告上法庭，以其与黄某签订“商品房预售合同”时没有取得商品房预售许可证为由，要求法院确认双方签订的合同无效。对此，黄某在其提出的抗辩理由中表示：早在自己与房产商签订合同时，双方均明知房产商没有取得商品房预售许可证，所以该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当继续履行。
法院在审理期间查明：直到目前为止，房产商仍未取得商品房预售许可证。同时，房产商起诉的真正原因是一年多来商品房价格大幅度上涨，与黄某协商提价又被拒绝，与其是否取得商品房预售许可证并无直接关系。于是，法院经审理后认为，虽然在最高人民法院2003年3月公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”此外，《解释》第九条还就出卖人的某几种行为可能构成合同无效、撤销、解除及相应的赔偿做出了明确细致的规定。但是，该《解释》第二条、第九条的本意是赋予消费者即购房人主张确认合同无效、请求变更、解除合同的权利，而出卖人不享有此种权利。最终，法院驳回了房产商的诉讼请求。
[点评]

北京润盈律师事务所评析：

本案是一起司法保护房地产交易过程中处于弱势一方利益的典型案例。在我国理顺房地产市场交易秩序的过程中，有关政府部门及法律界发现，由于在建商品房的预售不同于商品房现房销售，销售管理环节中的制度缺失，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为的产生，进而导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的出现。因此，在最高法出台的《解释》当中，特别加大了对购房人的保护力度，法律对预售商品房设定了较高的“门槛”，未依法取得预售许可证的一律不得预售，故该《解释》被誉为商品房交易方面的“消费者权益保护法”。
单从司法的角度来看，《解释》中涉及预售许可证部分的规定，其主旨是针对房产商而非购房者。就本案中所反应的实际情况而言，依据《解释》中条文所进行的法理推断，房产商不得以无商品房预售许可证为由主张合同无效。本案中法院驳回原告的诉讼请求，与理论界合同“相对无效”的观点相符合。而这里的“相对无效”是相对于“绝对无效”而言，在“相对无效”的情形下，与合同有关的行为损害的是特定当事人的利益，此时合同的效力处于待定状态。在这种情况下，合同是否有效，取决于权利受到侵害的当事人行使请求权，主张确认合同无效。所以，本案中房产商未取得预售许可证而预售商品房，侵害了购房人的利益，所以也只有作为消费者的购房人才有权主张合同无效。
在法学理论中，不使过错方受益，既是一个古老的自然正义法则，也是现代司法遵循的原则之一。设立合同无效制的目的，是在于制裁违法行为，维护法治秩序和公共道德。如果合同纠纷产生后，违法的一方以自己行为违法作为理由，主张合同无效，并且法律也依其主张做出有利于违法一方的判决，那么，则将对整个社会的交易体系构成秩序上的威胁。在本案中，因为房价大涨，房产商认为只要法院确认合同无效，其便可收回房子，以更高的价格卖给第三人。房产商的行为一旦实现，将对正常的房产交易秩序构成严重的干扰。因此没有取得商品房预售许可证而擅自预售商品房，房产商的过错已经显而易见，当然不能再让房产
商凭借此过错获取额外的利益。

hk19bvi40

飘过。。。