这个房产商是否违约？

pinkpig · 发表于 2006-4-27 11:09

<img src="attachments/dvbbs/2006-4/20064271183231916.jpg" border="0" onload="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onmouseover="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.style.cursor=\'hand\'; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onclick="if(!this.resized) {return true;} else {window.open(\'attachments/dvbbs/2006-4/20064271183231916.jpg\');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" /> ■安吉县人民法院杨卫星 　　
　　案例：A公司系房地产开发公司，B是医生。A公司与B签订某山庄房地产转让合同一份，约定“转让地块面积为540平方米（位置见山庄总平面图），建筑面积为150.78平方米。地块面积为暂定面积，如暂定面积与实测面积有差异，以实测面积为准，地价款多退少补”。合同签订后，B即付清540平方米地价款，A公司交付了该宗别墅建房用地。今年，土地管理部门向B核发土地使用权证时，测量确定该地块的面积为406.9平方米。B遂要求A公司承担违约责任。因协商未果，B提起诉讼。
　　
　　法官观点：就本案而言，合同中出现了“地块面积”、“暂定面积”、“实测面积”三个相关联概念，三者间关系应这样理解：“地块面积”仅为“暂定面积”，而此“暂定面积”与最后的“实测面积”存在差异时，以“实测面积”为准。显然，双方在合同签订时，已经认识到“暂定面积”与“实测面积”会有差异，但就“差异”一词应如何理解却未作出明确约定。因对“差异”的具体事项未明确约定，合同在此问题上出现了遗漏。此种当事人在合同中关于某事项应规定而未规定的，即所谓的合同漏洞。因此法院有必要对这项遗漏内容作补充，也即进行合同漏洞填补。
　　合同漏洞填补的方法，应按四项程序来进行：一、由当事人达成补充协议；二、按交易习惯确定；三、根据合同法第62条规定作解释；四、用合同解释的方法作填补。
　　本案中，B与A公司曾进行协商，但协商无果，再由双方自行达成协议已无可能。A公司实际是向B转让土地使用权，这种由开发商转让土地使用权供客户自行建房方式在房地产市场中并非常有之事，没有形成惯例，也无法按交易习惯确定。合同法第62条规定的是合同关于质量、价款、履行方式、费用等问题约定不明时如何处理，本案不存在质量、价款、履行方式、费用等问题，不能归入合同法第62条所规定的约定不明确情形之内。那么，只有依据合同解释的方法进行漏洞填补作业了。
　　合同解释是指阐明合同条款的含义，从而确定当事人权利、义务的活动。从本案来看，适用诚信解释。诚信解释是指解释合同应遵循诚实信用的原则。具体做法就是以一个诚信第三人的标准对合同当事人的意思进行补充和解释，这个第三人要站在一个理性第三人的角度并结合缔约时的情景，重构当事人的意思：即在此情此景下，一个理性第三人将会作如何约定？在审判中，这个具体第三人就由法官来充当。
　　为公平、合理地解决本案纠纷，法官会考虑到B与A公司签约时，双方虽已意识到暂定面积与实测面有一定的差异，但肯定在能接受的范围内，起码B当时预见不到该差异会如此之大，否则，B必然坚持要在合同中加一个对差异允许值范围作出界定的条款，规定差异允许值范围并同时规定如果差异超过允许值范围，则B可以要求A公司承担违约责任。在签订合同时，对B这个正当要求，谅必A公司也无反对理由而只能同意。这个本应出现在合同中的条款最终未在合同中出现，所以只有为双方补充这个如果当时双方意识到的话都会同意的条款到合同中去。
　　B的意图是从A公司取得540平方米的土地用于建造别墅，即使实际得到的土地面积有误差，它也应该在540平方米左右。对此，A公司应该是清楚的。但A公司所交付的土地面积误差有133.1平方米之大，这显然超出了如果双方预见到的话会加入合同中的那个条款所规定的差异允许值范围。
　　因此，结论是：A公司实际交付406.9平方米土地构成违约，应对B承担违约责任。

pinkpig · 发表于 2006-4-27 11:09

这套房子应该归谁？ 　　读者史先生：上世纪80年代末，由于拆迁搬到了一处被安置的楼房（现存在争论的房子，一直是公房），当时拆迁的房子有ABC三人的户口（AB关系为婆媳，BC关系为母女，即祖孙三代）。搬入楼房后，三人户口也迁入。房子一直是A与其爱人D居住。BC二人住在A的另一处公房里，未曾住过现存在争论的公房。 　　A于几年前去世，之后是D和他们的女儿E一家人居住。C的户口在A去世前迁出，B的户口也在A去世后迁出，D户口在A去世后迁入，房子房契由A变更为D。两年后D去世，房子房契经房管所变更为女儿E。现儿媳妇B以自己是诉争房当年安置人之一为由要求房管所把房子变更为B。　　请问律师：1、B的理由合理吗？2、有这方面的相关法律条款吗？3、到底房子应该是谁的？　　　　律师解答：回答你的问题前必须明确：1.上世纪80年代的公房只有居住权，没有所有权，可以继承，但不能买卖。2.根据继承顺序：先配偶，后子女，然后才是孙子女（有公证遗嘱和扶养协议的除外）；前一继承顺序有继承人的，下一顺序不准继承；继承人先于被继承人死亡，继承开始时，同一继承顺序的继承人的子女，可以代位继承继承人的份额。3.我国的诉讼时效期限是2年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。　　所以，我认为：本案首先要受到诉讼时效的考验，超过诉讼时效期间的，法院不保护胜诉权。其次，BC先后户口转出，且压根就没在争议房住；而D是A的配偶，E是A继子女（继子女、养子女和生子女具有同等法律地位）。第三，不用我说，你说到底房子应该是谁的？B的理由合理吗？B要争房，应该在两年前由A变D时提出，现在还有争的价值吗？　　隆成律师事务所律师毋树超 已故人买的房子算谁的？ 　　读者艾女士：姥爷已经去世，生前购得居住权，身后姥姥用姥爷的名字买的产权，房产证上是姥爷的名字，请问专家，房产现在算谁的？如果需要继承，母亲和姥姥、姨、舅怎样继承这份遗产？ 　　　　律师解答：实际上该购房合同应属无效。若是您姥姥自己出钱购买的，产权应属于她，即实际购房者。但是有时候还要看当时购房的其他因素，如身份、经济来源等等。　　如果需要继承，姥姥占多一部分。您母亲和姨、舅，只能在50％以下与姥姥共同继承。　　津和律师事务所律师刘国华

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