万科逆市走强背后有何玄机

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　万科召开中期业绩会 三大问题成焦点　　降价见成效 万科恒大拼周转率
　　万科业绩不佳 QFII带头抄底
　　万科：优秀的行业领先者

　　万科从“降价”到“上涨”的背后
　　4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)之后的百日间，万科
的销售均价经历了从“降价”到“上涨”的“过山车”。与此同时，万科的房子继续热卖。
　　万科从“降价”到“上涨”的背后：在各地根据销售情况灵活定价
　　作为中国房地产的领军企业，万科企业股份有限公司(以下简称万科)始终是房地产调控声中舆论关注的焦点。
　　4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)之后的百日间，万科的销售均价经历了从“降价”到“上涨”的“过山车”。
　　与此同时，万科的房子继续热卖。两相对比，投资者备感困惑。
　　早报记者从接近万科董事会的内部人士处获悉，“4·17”楼市新政发布后万科在房价并无明显下调情况下得以持续热销，原因主要有三点：其一，在数量上，房地产市场在二季度仍处于供给不足，而万科的库存水平偏低。其二，在结构上，受首次置业购房者青睐的小户型在市场上供应比例较低，而万科的小户型供应比例在60%左右，具备竞争优势 。第三，在资金链上，万科年内销售回款能满足资金流需要，资金面较为宽裕。
　　被夸大的万科“降价”
　　从万科公布的5、6月已售房屋均价来看，万科似乎在“降价”促销。
　　公告显示，万科5月销售均价10900元/平方米，环比(比上月)下降11.7%；6月销售均价10233元/平方米，环比跌5.9%，较1月份下跌了15%。
　　这些数据让分析师和媒体连篇累牍喊出“万科已全国性降价”，但万科从未公开承认。
　　时点来到7月。公告显示，当月万科销售均价11135元/平方米，环比涨8.8%。面对“涨价”，却鲜有分析人士批评万科在调控之际“逆势而动”。
　　万科人士称，5、6月销售均价的下降，直接原因是可售资源中低价格的房源销售速度更快，但从可比房源来说，并没有一个明显的价格下调。间接原因则是，上半年房地产市场仍面临供给不足的情况，万科在5、6月份同样面临库存偏低的局面。
　　一方面，虽然5、6月份房地产市场整体成交下降，购房需求受政策影响大幅降低，但是市场仍没有变成供过于求的局面，因此房价没有明显下降。
　　另一方面，在“4·17”政策出台后，万科从5月开始处于一个存货偏低的局面，按照其1月至4月的销售速度，只有不到2个月的销售库存。
　　早报记者从另一家房地产巨头金地集团
的一位高层人士处了解到了开发商对库存水平的态度。该人士介绍，作为开发商，不希望存货所剩无几，出现无房可卖的情况，这将无法保证公司经营的连续性以及团队的稳定性；反过来，也不希望存货过多，导致销售时面对存货压力而在销售上采取更为激进的做法。
　　“小户型最多能占比60%”
　　7月下旬，近7000名购房者参加了万科北京一郊区项目的摇号活动，该项目可售房源不足900套，开盘两日，便告售罄。
　　有分析人士指出，这不仅受益于万科“被降价”报道带来的促销效果，关键还是该项目主力户型为80-90平方米的小两居、小三居。
　　万科人士称，万科以小户型为主的产品结构受政策调控影响较小，同时也符合目前首次购房人群的主流需要，在市场上占有竞争优势。
　　一方面，数据显示，自“4·17”调控政策以来，万科4、5、6月份三个月的销售房源中，小户型占比均高于调控前水平，稳定在59%以上。
　　由于首次购房者不受调控政策的影响，在4、5、6月的万科购房客户中，首次购房者的比例均超过30%，投资性客户明显下降。
　　据了解，万科对所有的客户都进行过资料备案，并进行购房性质的分类，其中对于第二次买房的人群定义为改善需求。
　　另一方面，万科人士透露，目前市场上小户型比例仍偏少，截至6月，在中国房地产市场销售套数中，小户型占比大概略高于30%。
　　万科人士分析，尽管万科的小户型销售比例很高，但进一步大幅上升的可能性不大。从套数上来讲，最多60%的比例是小户型。未来小户型销售套数进一步明显增加的比例不会很大。
　　“销售回款能保证现金流”
　　万科人士称，今年销售回款将能支持现金流的需要，资金面较为宽裕。
　　其中，在支出方面，全年工程支出约300亿元；去年年末有160亿元土地款项需要支付，今年上半年约有120亿元新增土地款项。
　　收入方面，万科希望今年超过2009年的销售规模，再加上年初230亿元的现金，预计全年净负债率还会进一步降低。
　　万科人士称，今年855万平方米的开工面积目标目前不会调整。该目标虽然较2009年增加了50%，但仍是一个较为审慎的目标。
　　经历了2009年的市场环境，今年年初万科内部曾考虑将新开工面积定位为1000万平方米，但考虑到即使没有严厉的调控政策，2010年整个市场销售的规模会较2009年下降，万科最终将今年新开工计划定为855万平方米。
　　万科人士称，今年竣工资源基本上均可提供预售，达到预售条件的，尽快推出销售；并将依据不同城市不同销售情况，灵活定价。
　　万科人士称，“相信在未来环境的调整中，万科的市场表现能够更好，因为万科产品结构受政策调控的影响较小。未来根据不同城市、不同项目的情况，在产品结构上还将进一步增加小户型比例。”
　　“下半年必然调价”
　　万科人士指出，2010年下半年房地产市场预计会出现一个供过于求的情况。从未来市场环境来看，价格调整是必然的结果。同时，万科不会有一个统一的销售和定价策略，但是在不同城市、不同项目上会采取更加灵活的定价。
　　银河证券分析师丁文认为，2008年的房地产行业调整，导致商品房单月新开工面积连续11个月负增长，直至2009年6月才转负为正。而商品房累计的新开工面积到2009年10月才实现了正增长。考虑到需要9到12个月的建设期，因此，在2010年的三季度，商品房的供应将会增长。
　　万科人士表示，去年四季度新开工面积增加明显，这些资源需要经过一段时间的建设才能变成可售资源。
　　王石在8月初的一次公开演讲中也表示，今年房地产企业推盘时间大多集中在9、10、11月份。随着房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的，“热点城市肯定有回调空间”，“开发商死守房价是在与政策对赌。”（东方早报）
　　万科召开中期业绩会 三大问题成焦点
　　昨日(8月11日)，万科A举行了2010年中期业绩网上说明会，公司总裁郁亮，董事会秘书谭华杰等管理层成员均有出席。会上，投资者的关注的焦点主要集中在三大方面：其一、近期地产调控中开发商的资金问题；其二、万科业绩；其三、万科未来发展。
　　关于开发商的资金问题，谭华杰认为，房地产业不会出现大面积资金链断裂的情况，今年下半年也不存在显著的并购机会。
　　资料显示，万科2010年上半年实现净利润28.12亿元，同比增长11.41%。对于下半年的业绩，谭华杰表示，下半年结算规模会比上半年明显增加，因此业绩也会相应增长。
　　对于未来，郁亮表示，万科需要顺应城市的发展趋势，提升开发商业地产的专业能力。公司会根据实际需要，循序渐进地发展商业地产业务，而不会为了增加商业而增加商业。

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　　降价见成效 万科恒大拼周转率
　　经历了二季度的卖力促销后，率先降价的恒大、万科在传统的淡季7月份，实现了同行难以企及的销售业绩。恒大实现了创新高的单月50亿，万科则实现了84.4亿的年度第二高。与此同时，两家公司1-7月销售均价出现下调，恒大由4月份的价格6600元/平方米下降至5900元/平方米，万科则由年初的12000元左右降至7月的11000余元/平米。
　　二、三线城市刚需释放
　　从恒大7月销售数据看，二、三线城市贡献良多。公司合约销售额占比较高的地区包括：济南 21.6%、成都及周边10.3%、广东8.0%、重庆7.9%、长沙7.2%、沈阳6.6%。由于新项目开盘及有力的促销政策，多个区域销售额环比大幅上升，如昆明、包头、贵阳、成都、合肥、洛阳等。
　　“我们主要是布局二三线城市，这些城市的刚性需求比较强劲，楼价比较低，基本上老百姓还是负担得起，”恒大总裁夏海钧表示，促销策略下，二、三线城市刚需得以释放，短期内政策的调整对二三线城市影响不大。
　　万科中报也显示，上半年万科在八个城市获得市场占有率排行榜首位。其中，青岛、无锡、沈阳、武汉、镇江等五城市均为二线城市。
　　在万科总裁郁亮看来，在市场调整期取得这样的销售业绩，一方面由于采取了积极而灵活的销售策略，另一方面也与万科的产品结构特点有关。前六个月万科销售的产品中，面积90平方米以下的产品销售套数占总销售套数的比重为59%，144平方米以下的产品总占比为89%。二季度144平方米以下普通住宅销售占比更是超过了九成。
　　郁亮表示，调控政策出台之后，投资性需求基本淡出，市场回归到自住购房者主导的状态。而中小户型普通住宅总价较低，也受到政策的鼓励，更受自住购房者的青睐。
　　未来比拼资产周转率
　　数据显示，2010年1至7月，恒大累计实现合约销售额260.6亿元，完成年初计划全年销售目标360亿的72.3%，成为全国销售目标完成率最高的龙头房地产企业。
　　上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，为有史以来的最好水平。
　　快速周转成为杀手锏。7月份，恒大新开盘济南恒大绿洲、济南恒大名都、成都恒大名都，3个新项目均实现半年内从拿地到开盘的目标，三个盘合计销售额接近13亿元。
　　万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏，略快于行业整体水平，今年上下半年的推盘节奏相对于行业整体更均衡。
　　“未来房地产行业将比拼资产周转率。”8月10日业绩会上，郁亮透露，万科加快了资产周转率，内部展开竞争，5个月内实现从拿地到销售的项目将获得白银大奖。
　　恒大副总裁赖立新表示，公司坚持从拿地到开盘是半年时间，除了个别因为政府调整规划和法律诉讼等问题的楼盘，现有土地中的90%都实现了开工，没有囤地的情况。(21世纪经济报道)
　　万科业绩不佳 QFII带头抄底
　　截至10日，地产四大龙头“万保招金”悉数披露半年报。让市场颇感诧异的是，万科上半年净利润增幅仅有11.41%，且不说与招商地产
和金地集团净利分别增长116%和327.02%相去甚远，就连保利地产
16.56%的增幅也未企及。
　　竣工面积仅占年计划25.4%
　　万科半年报数据显示，今年上半年公司实现营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1，实现净利润28.12亿元，较上年同期增长11.41，扣除非经常性损益后的净利润26.53亿元，较去年同期仅增长5.12%，每股收益0.26元。
　　万科将营收下降归咎于项目竣工时间的不均匀性。“年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。”万科半年报如此表示，“受此影响，报告期内实现结算面积150.5万平方米，较去年同期下降39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%。”
　　在结算收入下滑两成有余时，万科净利润却仍实现了逾一成的增幅，这主要是2009年上半年结算中包括大量2008年市场低谷期售出的房屋，利润率处于近年来的低位，因此今年中期的净利润高于去年。
　　数据显示，今年上半年，万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。截至报告期末，万科销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%，在15个城市的占有率排名较2009年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。
　　已销售未结算金额达573亿
　　万科表示，由于大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年公司的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。截至报告期末，万科尚有530万平方米已销售资源未参与半年报的结算，合同金额合计约573亿元，分别比年初增加41.3%和50.5%。
　　由于调控措施多数针对房价较高的一线城市，万科上半年也图谋向二、三线城市扩张。万科称，上半年公司新增项目大多位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目38个，项目规划建筑面积合计约1196万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。
　　据半年报披露，万科新增项目的平均楼面地价在2300元左右，保持在较低水平，“下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇，尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。”万科称。
　　此外，今年上半年万科经营性产生的现金流量净额为95.14亿元，去年同期这一数字为98.22亿元，同比大幅下滑196.87%。截至报告期末，万科持有资金191.1亿元，相比一季度末的179.2亿虽有所增加，但净负债率则较一季度的36.4%上升至40.8%。
　　二季度三家QFII机构抄底
　　受宏观调控的打压，今年二季度万科A从3月底的9.50元一路持续下探，截至6月30日，股价仅剩6.78元，累计跌幅达28.63%，然而在散户抛售时，QFII和基金却大肆抄底。
　　万科披露的前十大流通股东名单显示，高华-汇丰-GOLDMAN？熏SACHS & CO、摩根士丹利国际有限公司和瑞银集团三家QFII均跻身前十大流通股东，持股规模分别高达1.38亿股、9848万股和6974万股，而今年一季度末，该三家QFII均未现身前十大流通股东。
　　截至6月底，易方达深证100指数基金持股万科规模也由一季度末的1.52亿股增加至1.58亿股，这意味着在二季度内，该基金增持万科近600万股，融通深证100指数基金二季度也增持440万股，而中国人寿
在二季度内却大举减持6500万股，持股规模由一季度末的1.77亿股缩减至1.12亿股。(上海商报)
　　万科：优秀的行业领先者
　　中期业绩基本符合我们预期：2010年上半年，公司实现主营收入167.7亿元(YOY-23.1%)；实现净利润28.12亿元(YOY11.41%)；结转面积150.5万平(YOY-23.1%)，结转收入164.5亿元(YOY-23.8%)。由于2009年结转项目毛利率较低，因此公司仍然实现了净利润的增长，EPS0.26元，基本符合我们原先0.22元的预期。
　　前7月实现预售452亿元，全年将冲击800亿元大关：前7月公司仍然实现了452亿元的销售，同比增长26%；全国市场占有率达到2.18%。2009年年报中预收账款达到317.3亿元，再加上前7月的预售款，相对实现我们全年业绩预测所需的596.4亿元的销售收入，业绩保障率达到129%。部分项目存货跌价准备转回：根据市场情况，公司将南京金域蓝湾项目和成都海悦汇城项目计提的存货跌价准备2.48亿元全部转回，公司目前还剩余3.76亿元存货跌价准备，未来还有转回的可能。
　　土地储备丰富，下半年业绩将超上半年：前7月公司新拓展42个房地产项目，增加权益容积率面积1024.6万平。截至2010年7月30日，公司约有权益建筑面积3500万平；2010年上半年竣工128万平，仅占全年计划504万平的25%，我们预计下半年公司竣工面积与结转面积将会大幅度增加，下半年业绩也将超过上半年。
　　业绩预测与投资评级：根据公司的项目进度，我们适当调低公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.60元、0.74元及0.87元。今年获取新项目后，公司2010年的RNAV为8.9元。我们按照2010年15倍PE给予公司股价9.00元的目标值，维持“审慎推荐”的投资评级