业主委员会的作用以及如何成立

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:39

第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经　年　月　日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属 2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。   第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； （六）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； （七）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； （八）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度； （九）改变和撤销业主委员会的不当决定； （十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第六条业主大会召集主体 业主大会由业主委员会负责召集。 首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》组成。 业主委员会换届召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。 本小区（大厦）逾期未换届按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》规定由所在地社区督促业主委员会召开，两个月后仍不能召开的，由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。 第七条业主大会会议形式 业主大会可以选择两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定。 （一）集体讨论的形式； 采用集体讨论形式议事的，按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》规定， 100户以下的召开全体会议，100户（含100户）以上的以业主代表会议的形式议事。 1、召开全体会议（业主应参加业主大会会议，业主接到会议通知不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，须遵守业主大会作出的决定）； 2、召开业主代表会议。 业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主可以幢、单元、楼层等为一单位，推选一名业主代表参加业主代表会议，具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。 业主代表应当在参加业主大会会议 3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加（业主代表不出席、所代表的业主也不另外推选业主代表参加业主大会会议的，业主须遵守业主大会所作出的决定）。业主大会决议对全体业主有约束力。 业主大会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成，由社区党组织确定主持人。 首届业主大会由筹备组组长主持。 （二）书面征求意见的形式。 1、征求（表决）意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字； 2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。 3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。 第八条召开业主大会会议的程序 业主大会会议按下列程序召开： （一）会议筹备工作 筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询（表决）意见单、核实业主委员会候选人身份等。 召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。 （二）发布公告 业主大会召开会议前 15日，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区党组织和社区居委会。 公告包括以下内容： 1、会议形式； 2、会议的日期、地点； 3、提交会议审议的事项； 4、会务常设联系人姓名、联系电话； 5、其他需公告的事项。 （三）召开业主大会 （四）通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况 筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。 第九条业主大会议题的限制 本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。   第三章业主委员会议事规则 第十条业主委员会议事内容 （一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况； （二）拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （四）拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定； （五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定； （六）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定； （七）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； （八）支持和协助物业管理企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。 （九）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （十）协调业主与物业管理企业之间的纠纷； （十一）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （十二） （十三） 第十一条业主委员会会议 业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。 业主委员会会议应当按下列规则召开： （一）会议由主任或其委托的副主任负责召集； （二）会议通知及有关资料提前 3日送达每位委员； （三）委员因故不能参加会议的，提前 1日向业主委员会召集人说明； （四）会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意； （五）做好会议书面记录，并由与会人员签字； （六）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。 第十二条档案资料管理 业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。 业主委员会应建立下列档案资料： （一）  各类会议记录、纪要； （二）业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料； （三）各届业主委员会备案登记的材料； （四）业主、使用人名册； （五）  订立的物业服务合同； （六）其他有关材料。 第十三条业主委员会活动经费 业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊，活动经费由业主委员会负责向业主收取，或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额 1%的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。 业主委员会活动费用于下列开支： 1、业主大会、业主委员会会议开支； 2、必要的日常办公等费用； 3、有关人员津贴。 具体额度由业主大会确定 活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。   第四章附则 第十四条印章的使用管理 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。 用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。 第十五条业主大会和业主委员会议事规则的生效 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:44

根据国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合杭州市实际，特提出以下业主大会及筹备组组建工作指导意见。 一、业主大会成立的条件 物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会 （一）入住率达到 60%以上的； （二）入住率达到 30%以上，且物业交付使用已满2年的； 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 二、业主大会筹备组的组成 （一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。 （二）筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。 （三）筹备组应当自组成之日起一般 30日内，由社区负责领导并召集，按规定做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。 （四）业主委员会委员应当符合下列条件： 1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； 2、遵守国家有关法律、法规； 3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5、具有一定的组织能力； 6、具备必要的工作时间。 （五）业主委员会任期届满换届的，在届满 2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。 （六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后 2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，区物业管理行政主管部门负责全程业务指导。 三、筹备组的工作 （一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表； （二）根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）； （三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数； （四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； （五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。 前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开 15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 四、业主大会会议 （一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 （二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。物业管理区域业主人数在 100户（含100户）以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。 采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。 采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议 3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。 （三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。 （四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。 （五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内持有 1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 （六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。 （七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、区物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。 五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法 住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100平方米建筑面积为一个计票单位，不足 100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。 六、业主委员会委员的产生 业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。 业主委员会设 5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。 七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（镇人民政府）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。 八、本意见自发文之日起施行。 萧山、余杭区及各县（市）、开发区可参照本意见执行。   杭州市物业管理工作协调小组 二 00五年五月二十五日

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:47

第十五条业主委员会对业主9代表)大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责： (一)组织召开业主大会或业主代表大会； (二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案； (三)提议聘用或解聘物业管理企业； (四)根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同； (五)审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； (六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，监督业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用； (七)监督共用部位、共用设备设施的使用和维护； (八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:50

物业费不是随便物业公司说说的，必须有法律依据【物业费·政策】 物业费支出含九项内容 《北京市物业服务收费管理办法?试行?》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下九项：?? １．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ２．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ３．物业管理区域清洁卫生费用； ４．物业管理区域绿化养护费用； ５．物业管理区域秩序维护费用； ６．办公费用； ７．物业管理企业固定资产折旧； ８．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ９．经业主同意的其他费用。

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:56

【物业费·专家建议】 建议1?? 成立业主委员会?? 北京市律师协会物业管理专业委员会秦兵律师认为，是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构应该由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，而能代表全体业主的这个组织只有业委会。 从国外物业管理的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。可以说，如果社区没有业委会，那么业主在社区中近３０％的公共权利就没法行使，无权利即不必付费，在这种情况下业主有权不支付物业费。

carolingia · 发表于 2006-7-8 18:58

昨晚看了中央10套的谈话节目，两个嘉宾分别是物业方面的律师和物业维权工作者。节目给我印象最深的有一下几点：1、北京的一个小区，开发商定的物业管理费为2.5元，业主委员会认为太高，协商不成打官司，业主委员会拿出一份测算清单，最后法院判定1.7元。2、停车费国家规定150元/月，业主与物业四六分成，业主六，物业四。物业管理要收入，而小区是全体业主所有，相当土地出租，业主要分成。3、维修基金归业主所有，这笔钱数额巨大，业主委员会可以那去理财，收入归全体业主。4、有的小区为0物业费，就是经营小区内的场地等。综上所述，业主委员会很重要。

carolingia · 发表于 2006-7-8 19:01

四桥旅游水印城房子还没交付，就有很多人提议成立临时业主委员会了。<a href="http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=155881">http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=155881</a>

leon2008 · 发表于 2006-7-10 13:16

支持！

carolingia · 发表于 2006-7-12 14:39

顶一下！[em01]

lovemybb · 发表于 2006-7-13 11:56

顶的没有齐祖漂亮，但俺也要顶！[em01][em01]

carolingia · 发表于 2006-7-13 12:57

以下是引用[I]lovemybb[/I]在2006-7-13 11:56:57的发言：[BR]顶的没有齐祖漂亮，但俺也要顶！[em01][em01]

经典！我顶！[em17][em17]

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业主委员会的作用以及如何成立

关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）