如何建立一个好的业主委员会

烟雨-江南

<p><font size="6"><strong>[转帖]</strong></font></p><p class="MsoNormal" align="center" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-ALIGN: center;"><b><span style="FONT-SIZE: 22pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-ascii-font-family: Tahoma; mso-hansi-font-family: Tahoma; mso-bidi-font-family: Tahoma;">如何建立一个好的业主委员会</span></b><b><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 22pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: Tahoma;"><p></p></span></b></p><p class="MsoNormal" align="center" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-ALIGN: center;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 22pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: Tahoma; mso-bidi-font-weight: bold;"><p>&nbsp;</p></span></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 32pt; mso-char-indent-count: 2.0;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">每个小区都有许多公共事务需要业主组织来办理。业主委员会是业主组织机构的一部分。在实践中，业主委员会遇到了许多问题。如何建立好的业主组织，对业主生活有重大影响。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 32pt; mso-char-indent-count: 2.0;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">公共事务、公共财产需要有业主组织解决。业主买的是个人的房子，他的权利却要包括许多公共资产，比如物业维修基金、公摊面积、千分之七的配套用房，各项配套设施的验收、公共车位。数额经常要以亿计。平时也有大量的公共事务需要业主参与，比如和开发商公共财产的移交、对开发商的维权活动、物业公司选聘、物业维修基金使用、公共设施的维修更换、车位管理等等。这些问题，是业主不可能回避的问题，因为这些问题，许多小区矛盾重重。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">业主公共财产数量巨大，如果不划分清楚，后遗症很多。比如公摊面积，多层小高层大致在<span lang="EN-US">10%</span>，高层在<span lang="EN-US">20%</span>左右，数额很大。千分之七的物管用房和商业用房，水、电、排污、电信、等各项配套验收。公共车位、电梯等公共设施等等，小区业主到底有哪些公共财产，这也是需要明确的问题，希望各位专业人士参与。业主往往比较关心自己房子的问题。对公共财产等问题不太关心，但是，公共财产设施有影响到每家每户，如果不解决好，后期会对物业管理产生比较激烈</span></p>

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<p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 32pt; mso-char-indent-count: 2.0;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">的矛盾，会影响到物业公司的管理，问题又不是物业公司引起的，矛盾却集中在物业上，这样的例子杭州已经出现许多。并且，时间拖久了，开发商项目公司都可能关门。问题更加难以解决。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 32pt; mso-char-indent-count: 2.0;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">业主委员会只是执行机构，业主大会才是权力机构。许多小区业主对业委会抱着很大希望。但是，相关法律规定委员会只是执行机构。业主大会才是权力机构。可以说绝大部分业主并不了解这点。比如，大量事项需要三分之二的业主通过。比如每年一次的和物业公司签订合同。现实就是很难召开业主大会，有的小区人入住率不高，参与人数少，有的小区有数千住户，开一次全体大会困难重重。许多业委会成员并不了解这点。甚至许多小区召开业主大会的名称是：业主委员会筹备组。把业主大会和业主委员会混淆在一起。因此，业委会做的决定就是无效决定，委员会成员做了大量工作，结果往往会把矛盾集中在自己身上。这些问题，再次提醒我们需要认真了解业主组织形式，建立有效的业主组织。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">业主委员会建立的基本程序是什么？</span></b><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></b></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">首先，我们要找到法律依据：就是国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》，大家可以到网上搜索。这两个法规，是业主组织活动的基本规则。尤其是后者，规定了业主活动的基本程序。</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></p>

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<p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">业主委员会选举，许多人有误区，以为光选举业主委员会就可以了。这是远远不够的。</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">首先，要以业主大会形式，成立业主大会筹备组，而不是业主委员会筹备组。</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">其次，要准备两个文件《业主公约》和《业主大会议事规则》以后的小区决定公共事项，要按照这两个文件规定的程序进行。</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">摘录部分文件：</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma; mso-font-kerning: 0pt;"><p></p></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。<span lang="EN-US">
                                <p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。<span lang="EN-US">
                                <p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。<span lang="EN-US">
                                <p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">　　业主大会应当设立业主委员</span><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: #f73809; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">会作为执行机构。</span><span lang="EN-US" style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">
                        <p></p></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; LINE-HEIGHT: 200%; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; LINE-HEIGHT: 200%; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: Tahoma;">　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。<span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">第九条　业主大会履行以下职责： <span lang="EN-US"><p></p></span></span></p><p class="MsoNormal" align="left" style="BACKGROUND: white; MARGIN: 0cm 0cm 0pt; WORD-BREAK: break-all; TEXT-INDENT: 18pt; TEXT-ALIGN: left; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-line-height-alt: 12.0pt;"><span style="FONT-SIZE: 16pt; COLOR: black; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-family: 宋体;">　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；<span lang="EN-US">
                                <p></p></span></span></p>

嘟嘟猴

<strong><font face="Verdana" color="#61b713">有心人烟雨姐姐专业的，顶！顶！顶！</font></strong>

西文

[em07]

yjf

不知我们业主委员会成立之事目前进展的怎么样了？