北京-印象业主维权对我们的启发

参加选举 · 发表于 2006-8-20 11:41

要点摘录:1.楼书介绍等于承诺合同,即使没有写入合同，也要把它视为合同的内容.----云顶诸多与楼书介绍不一致的地方----解决办法是诉讼强制执行的时候法院有这种权力，就是让别人来修，但是所有产生的钱由你来承担。履行这种行为之后，所产生的费用由开发商来承担。2.业主委员会可以代表业主作为原告.3.另外，关于怎么维权，每一个业主都有主人翁意识，对开发商的压力肯定不是一点，每一个业主都能有一个强烈的法律意识来维护自己的合法权益，应该有这种意识，不要老想着搭便车，想在别人的成果上生活，这是很重要的。4.随着房屋产权的转移，他就不再是投资主体了，投资者就随之变成了购买房屋的人。因此，修建地下室的投资已经摊入业主那儿了，开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再有修建地下防空的主体地位了5.注意开发商偷逃物业费的问题-----云顶也有很多所谓老总房,经理房的炒房物业,他们的物业费交了吗6.现阶段是物业管理最赚钱的时候物业公司是由开发商委托的，不管是签一年两年还是几年，等业主入住以后有了成立业主委员会的坚决条件，直到业委会成立以后，才有资格跟物业讨论收费的问题。这前期是两年时间，这两年间是非常赚钱的，很多设备维护不用出钱，都属于工程商的维保期。----云顶物业管理水平如此差实在是良心问题主持人：首先咨询一下廖鸿程律师，目前开发商在卖房的时候，在楼书上有很多表现形式，但是在业主买房以后没有实现。作为业主是只能通过法律手段告他们还是通过其他手段来解决？廖鸿程：刚才刘先生提到一个问题，就是在售楼的时候，开发商对购房者的一些辅助设施上的一些承诺到底是什么性质的问题，实际上是开发商业对业主的承诺是否实现的问题，以及在法律上是什么意义的问题。这个问题在2003年4月份最高法院有个司法解释，对这个问题是有很明确的规定的，司法解释是这样写的商品房的销售广告和宣传资料当中，就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所做的说明或者允诺的具体情况，这些情况如果会导致商品房购买者或者影响到商品房购买者买或不买的重大事项，这种说明或允诺，即使没有写入合同，也要把它视为合同的内容。最高法院的意思就是，比如说您刚才提到的隔音问题，如果隔音影响到人的正常生活的时候，当初购房者买房的时候就会决定买或不买，应该视为合同内容的，既然是合同内容，开发商没有做到，就是违约的，最高法院对此有很明确的定义，就是如果违反了这些准确的说明，他应该承担违约责任。至于违约责任怎么承担的问题，就要看这个违约责任给我们造成了哪些损失，要怎么样弥李彤：这个问题，开发商在楼书上承诺，他必须要负法律效应。但是，他之所以拖这么长时间，将来胜这场官司可能比较容易，但是执行起来可能比较难。因为这个问题是我们小区关心度比较高的问题，从我们现在了解到的情况，开发商实施起这件事情并不是很费力气，不知道您有没有接触过这样的事情，开发商可能抱着这种幻想，就是能拖就拖，有没有这种可能性呢？王良珍：一般的民事纠纷，也就那么几种方法，要么是和解，要么是仲裁，要么是诉讼。如果协商不成，只有诉讼这条路径，或者看看合同，有没有仲裁条款。对待这种情况如果不采取公权力，他就不可能履行。但是起诉之后，拿到了判决，就是一纸空文，没有用。比如说现在我告他，你给我赔偿损失，但是这个损失没法计算，无法量化，这个操作性确实比较难。我想咱们也不一定在乎开发商给我赔偿多少钱，我们只要求开发商继续履行合同，像这种情况下，我们胜诉的可能性比较大，就是开发商承担行为责任，就是你给我修隔音板。但他也有可能不修，在法院里也有强制办法，就是你必须在什么样的时间内把这个隔音板修起来。但是，还有人不自觉怎么办呢？这时候有些行为，尤其是像整修这种义务，法院判决你有修理义务，但是你不去修或者你不去建设，法院可以叫别人来做。强制执行的时候法院有这种权力，就是让别人来修，但是所有产生的钱由你来承担。履行这种行为之后，所产生的费用由开发商来承担。李彤：对于我们来说，如果具体操作的话，是以某一个业主的名义起诉还是说……？王良珍：我明白你的意思，你是说起诉的主体到底是谁？可以以一个业主的名义，也可以是业主委员会。但是，业主委员会到底可不可以作为诉讼主体，北京高院发过一个审理<a class="akey" href="http://house.sina.com.cn/process/management.html" target="_blank">物业管理</a>纠纷的文件，里面规定业主委员会有三种情况还是四种情况可以作为原告主体出现。我记得浙江有个法院把业主委员会的起诉给驳回去了，说诉讼主体不符，不符合的原因是什么？如果机械的理解法律确实也有道理，说买这个房子是开发商跟个体的业主签合同，但是现在冒出一个业主委员会，它既不是开发商也不是具体的业主，它是独立于买卖合同之外的当事人。因此，按照合同相对性的原理，既然是我们俩签的合同，现在突然冒出第三方要起诉我们两者其一，显然不合法，这样说也不是没有道理的。　　但是，就像您说的，我这个业主委员会不是说跟这个合同毫无关系，因为业主委员会某种程度上就是业主的代表。而且据我了解，在国外带有一定公益性的，有时候甚至可以成立一个临时性的机构、委员会，来代表某一个利益团体去起诉。何况我们的业主委员会，是正式成立的，而且在政府部门备案的。毫无疑问，跟开发商之间，业主肯定处于弱势，业主委员会出面，力度会大一些。我是赞成业主委员会起诉的。但是，像我们这样，选择的余地很大，一个是业主委员会起诉，一个是几个单位联合起来发出集团诉讼也可以。廖鸿程：从实践情况看，浙江法院已经受理了一个业主委员会作为原告的案子。主持人：昨天北京有一个静园居的小区，就是业主委员会对开发商进行了起诉，而且法院判业主委员会胜诉廖鸿程：我刚才在网上查到一个最高法院2003年的解释，是这样说的“根据民事诉讼法和民事诉讼法当中的规定，某业主委员会符合其他组织的条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公共设施的情况下，业主委员会成为诉讼主体是没有问题的”。主持人：下面请刘主任谈一下，开发商承诺给我们小区的一些配套设施是怎么样违约的？刘书新：配套设施也在楼书的显著位置里有说明，“在北京·印象7号楼首层和地下一层特别开设了纯粹建设的会所，满足业主的日常需求，在近2000平米的空间里设有保健医疗中心，随时呵护业主的健康以外，还有台球、沙壶球、器械、游泳池、桑拿室、室外网球场等各类设施”。　　我们现在的情况是这样的，7号楼一层已经被开发商卖了，成为会所。再有一个，我们现在只有游泳池和网球场，当时承诺网球场是两个，现在只有一个，现在游泳池下面又开了洗澡城，对外承包了，对我们业主也没有什么优惠，价格也是比较高的。刚才律师也讲了，和噪音的问题是一样的。就拿我个人来讲，如果没有网球场我肯定不会买这个房子，当然其他人不一定提到这个问题。就是说人的需求不一样，他既然说了，还有幼儿园。网球场在我们物业管理区域范围内，没有资格承租给其他的人，这些设施应该属于全体业主的，我们给跟开发商交涉过要求归还。当然，在楼里的东西，他们说产权是他们的，我们也没有办法。现在小区里的设施我们享受不了，对我们的生活质量应该说有一定的影响。主持人：就这方面的问题我们也咨询一下王律师，很多业主在购买商品房的时候，不管楼书或者售楼小姐，他们会说有各种各样的配套设施，当然这些东西肯定是当时没有建成的，而且很多人可能买的是期房，开发商承诺了很多。但是，我们真正入住以后，发现和原来承诺的不一样，有所出入。从法律的角度来说，业主怎么样去维护自己的权益，向开发区怎么样提出要求或者维护权利，您能不能在法律方面给我们做一个解释。　王良珍：您刚才说楼书里写着有网球场，我就是因为这个才买的，不然的话我就不会买的。这些具体的说明影响到你购房的选择，而且你也确实可以主张他违约，因为这涉及到你实质性的利益，甚至可以请求解除合同。但事实上不可能，因为法律已经给了你救济手段，因为认可了我们的主张，认可他违约了，关键是违约以后怎么救济，消极的主张是把钱退给我，但事实上给我们造成的损失更大，我还要再买房子，颠沛流离。这就说明了开发商永远处于强势地位，因为你不能说我做了买房子这么大的决定就不干了，走了。这就是开发商老是敢做这种承诺的原因。王良珍：另外，关于怎么维权，每一个业主都有主人翁意识，对开发商的压力肯定不是一点，每一个业主都能有一个强烈的法律意识来维护自己的合法权益，应该有这种意识，不要老想着搭便车，想在别人的成果上生活，这是很重要的。王良珍：配套设施的问题，从法律上可以主张，你必须履行这个合同。法院应该做出有利于我们的判决，而且如果做出行为判决的话，就应该强制他履行，强制不能履行的话，同样这个手段，可以找别人来代替履行，执行能不能达到这种力度是个问题。刘书新：第三，在修建城市居住小区时，房地产开发商修建的暂时可用于防空的地下室，不能简单的理解为该地下室就归其所有。一方面开发商将房屋卖出以后，随着房屋产权的转移，他就不再是投资主体了，投资者就随之变成了购买房屋的人。因此，修建地下室的投资已经摊入业主那儿了，开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再有修建地下防空的主体地位了”。王良珍：人民防空法具有法律效力，但是它又没有对这方面给予明确的规定。我们现在说的都是学理解释，我们现在能干的事情就是分析这种学理解释有没有道理。我觉得人防工程所产生的收益应该是归业主所有，因为你无论怎么样，毫无疑问，土地使用权、出让金都是地上的人给交了。王良珍：这个北京市房地产管理办法第13条有明确的规定，“房地产转让的时候，相应的共用部位……”，我觉得公用设备和公用部位相应的权利是一并转让的，还应该包括配套的，如果不是配套工程，你为什么不去找另外一个地方建停车场。“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在抵押合同中明确规定，如果没有明确规定，视为一并转让”，你们没有明确规定，就视为一并转让的，如果你认为是独立转让的，就要在合同中独立规定。如果拷贝13条的话，从法律上看，我看了第13条，就可以起诉他，因为你合同上确实没有规定，所谓可以单独转让的，肯定指能拿到房地产证的，能拿到房地产证就意味着规划部门肯定是规划土地的，否则是拿不到的王良珍：根据北京市房地产管理办法，如果合同中没有明确约束，就视为一并转让，就视为一并转让给所有业主，要么降低物业管理费，要么大公共维修基金就不要我交了，不能说全给了你物业公司。所有的小区都是这样，它悖离整个现实了，确确实实让很多业主感觉不爽。刘书新：再一个问题，开发商不交物业费的问题。我们小区成立业委会以后，请了中介机构对物业进行了审计，我们发现开发商自己空置房或者免物业费或者免部分物业费，我们查了发改委价格2003年1086号文件规定，“纳入物业管理范围，已竣工、没有出售的，或者因开发物业单位交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金都由开发单位全额交纳”。我们的开发商一是没交，第二他跟物业签了交一半的东西，实际上他没有交，在北京市小区里审计物业，可能也就我们一家。但是，这个问题，物业公司还是挺配合的，审出的结果不大理想。我们13万平米，按照物业费一算一年600万，我们才多少。李彤：我们还有一个问题想咨询一下，物业公司是由开发商委托的，不管是签一年两年还是几年，等业主入住以后有了成立业主委员会的坚决条件，直到业委会成立以后，才有资格跟物业讨论收费的问题。这前期是两年时间，这两年间是非常赚钱的，很多设备维护不用出钱，都属于工程商的维保期。对于这种情况，业主有没有往前追诉的权利？因为定价是开发商定价的，也就意味着业主在买房子的时候必须接受这个价格。我们这个小区比较特殊，头一年开发商有一些空置房的时候，开发商把他名下的房子又签了一个很低的物业管理费的价格，之后他还是不交，现在物业跟我们说已经开始交了。在这种情况下他仍旧可以保留很大的一部分利润，因为我们现在也在跟物业谈物业费的问题，我们也征求了广大业主的意见，有些业主情绪比较激动一些，说不把前帐算清楚了我们就不交后面的。我们也在想，如果得到支持，怎么跟物业解决的问题，这个问题有什么相关的依据？王良珍：一旦你准备起诉了以后，小区这种官司就需要律师，因为律师在这里不仅仅起到提供专业知识的作用，因为小区的诉讼很多带有公益性的，单独某一个业主起诉，受益的并不仅仅是一个业主。有些小区很多情况下不愿意一个人起诉，因为大家有家有厂的，有时候比较害怕，大多数是很多人集合诉讼。因此，不仅仅需要有一个法律专业的指导，还需要有个组织者，这样业主中间出一个人，再加上业主中间出一个人

爱美天使 · 发表于 2006-8-20 13:22

[em17][em17][em17]

云下百合 · 发表于 2006-8-20 20:18

很有启发[em17]

hzg0421 · 发表于 2006-8-21 11:06

相信将来能成为很好的参考.顶LZ![em17][em17][em17]

英雄无悔 · 发表于 2006-8-21 11:08

弱势啊

coolboy · 发表于 2006-8-21 13:31

UP！

一年四季 · 发表于 2006-8-21 14:10

值得好好阅读，借鉴

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