在建立业主委员会的同时，其实非常有必要建立一个业主代表会议制度

龙行天下之 · 发表于 2006-9-20 12:40

建立业主代表会议制度，是十分必要，也完全符合民主发展方向，其它很多城市也有很成熟的经验可借鉴。    正如村民代表会议制度一样，考虑到经常性召开业主大会有很大困难，所以从组织结构上专门作出一个制度安排，即建立业主代表会议制度，主要职责是经业主大会（多数业主）授权，对关系到全体业主切身利益的事项，进行民主决策、民主管理、民主监督，但凡重大事项必须经业主大会研究决定。业主代表一般应以每幢楼各推选一名为宜。代表太多，不宜召集；代表太少，没有代表性。业主委员会是是我国社会组织形态中的一个由产权人、使用人通过民主选举推选产生的自治管理组织，依据法律法规具有作为诉讼当事人的资格。    在权力大小方面应该是：业主大会（业主最高权力机构）大于业主代表会议（业主代议机构）大于业主委员会（受业主委托，处理业主日常事务的自治组织）。    从实际情况来看，城市社区的社会组织架构最为混乱，功能重叠，人员复杂，收支多头。除业主委员会外，还有社区党组织、社区管委会、社区居民委员会、物业管理公司、家属委员会等。     至于社区，是从上海引进来的城市社区的地域概念，是深化城市体制改革出现的产物，它的组织其实应该是城市社区管委会。一般来说，城市社区的概念要比居民小区范围广，管理和服务的范围包括在这一区域内的居民小区、学校、企业、机关事业单位，带有社区共建的味道。实际上，目前社区管委会是政府不是派出机构的派出机构，社区干部由街道（乡镇）派驻，工资基本由财政和街道（乡镇）解决，工作对象是“人”“物”兼顾，以人为主，它可以说完全就是"政府的腿"，而不是老百姓的头儿。     至于社区党组织，是党为巩固城市执政基础和群众基础，而在城市社区建立的基层党组织，主要是承担贯彻党的路线方针政策等职责，理论上是城市社区的领导核心，对各种群众自治组织有领导和指导职能。     至于社区居民委员会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，居委会有大有小，可以是一个小区建立一个居委会，也可以一幢楼建立一个居委会，还可以几个较小的小区联合建立一个居委会，发展方向是划大居委会的规模，计划经济年代的居委会的权力很大。居委会工作对象主要是“人”。居委会的功能与业委会的功能，很多是重叠的。我国有很多城市在大的居民小区，均探索居民委员会与业主委员会合二为一的管理模式。     至于物业管理公司，是由广大业主聘用，对小区进行管理、对业主进行服务而获得经济回报的经济实体，主要工作对象是“物”，是业主化钱买服务。     根据上述分析，加强完善政苑小区小区建设步伐，现在关键的关键是建立健全业主委员会制度和业主代表会议制度。其它社会组织，有关单位会考虑的，其实有些社会组织也是有点重叠多余的。同时，为理顺业主大会、业主代表会议、业主委员会三套组织运行机制，必须建立健全《政苑小区业主大会议事规则》、《政苑小区业主代表会议议事规则》、《政苑小区业主委会员会工作规则》、《政苑小区财务管理和公开制度》。

lannb · 发表于 2006-9-20 14:27

顶一顶！发现论坛有个缺陷，发的文字或图片经常会某几段重复出现，楼主的贴也是这样，修改了好几次才算OK了。

烟雨-江南 · 发表于 2006-9-20 14:50

太好了，业委会组织专家进小区了，原来就是龙兄？从此可“时而问之”了。

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Taxus · 发表于 2006-9-20 15:10

顶龙兄！去年圣诞晚会散场后，与我打招呼的就有龙兄，记忆深刻，哈哈。我们很多人对社区党支部、社区管理委员会、社区居民委员会等机构搞不清楚，很多事情无处诉求或没找到合适对象。龙兄要多来普及普及。非常赞成业主委员会－业主代表会议－业主大会的组织体系。业委会成立后，理顺关系，建立和完善各项制度十分重要。

政苑手划船 · 发表于 2006-9-21 08:45

[em01][em01][em01]

phicc · 发表于 2006-9-21 09:25

真是个好帖，让关心政苑的TXM，更清楚接下来该做些什么了[em17][em17][em17]

第六空间 · 发表于 2006-9-21 16:50

楼主的意见很对。[em17][em17][em17][em17][em17]

大隐隐于市 · 发表于 2006-9-25 19:21

龙行天下说得基本上是对的,但有少许不足,如社区并不是从上海引进的概念,而是从国外引入的，社区概念可大可小，大到一个国家，小到一个居民区＼一个村落;"它的组织其实应该是城市社区管委会"也不准确,而是社区居委会.平时喜欢乱翻书，记得一点，贡献一下．

山水烟霞 · 发表于 2006-9-26 10:08

此帖有关小区和业主的切身利益，顶！

[此贴子已经被作者于2006-9-26 10:10:32编辑过]

龙行天下之 · 发表于 2006-9-26 13:00

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用大隐隐于市在2006-9-25 19:21:14的发言： 龙行天下说得基本上是对的,但有少许不足,如社区并不是从上海引进的概念,而是从国外引入的，社区概念可大可小，大到一个国家，小到一个居民区＼一个村落;"它的组织其实应该是城市社区管委会"也不准确,而是社区居委会.平时喜欢乱翻书，记得一点，贡献一下．</div>　感谢版主的修改帮助，感谢大隐隐于市指点。        现需要说明四点：  1、关于  “社区”概念，从源头上来说确实是从国外引进的，即由德国社会学家F· 滕尼斯于1887年提出。但我这里指的是浙江在抓社区建设历史阶段中出现的概念。90年代之前，浙江在城市工作从未出现社区概念，讲得都是居民区和居委会的概念，浙江出现社区概念并着手社区建设就是从学习上海经验和沈阳经验开始的。社区严格讲是个区域、地域概念，正如我们平常讲的行政村、自然村是地域概念一样（而管委会、居委会是个社会组织）。但在实际工作中，社区其实又是个约定俗成的名词，即一般指城市社区（还包括有些农村社区）。   2、关于社区建设，90年代在全国推广的大致有两种模式，一个是上海模式，还有一个是沈阳模式（后来又出现了一个武汉南京模式，这基于上海模式与沈阳模式的中间。）  上海模式的组织架构主要有社区党组织、社区居委会、业主委员会、物管公司等组织。但是，上海是专门成立市委及区委的社会工委，这个组织对街道、社区内各种资源的整合权力相当大，对浙江来说很难借鉴学习。因此，浙江只有少数市地借鉴学习了这种模式，并没有怎么全面积推广。  至于沈阳模式的组织架构主要有社区管委会、社区党组织、居民委员会、业主委员会、物管公司等组织。浙江很多地方学习了沈阳模式，凡是学习沈阳模式的都是建立了社区管委会的。当然，后来我们杭州很多地方又推广了武汉模式并作了改造，即在社区没有建社区管委会，却又给社区居委会下达了许多它承担不了的职能，工作关系其实很是不顺。  社区管委会领导成员主要由社区区域内的社区居委会、业主委员会、物管公司、派出所、各有关机关企事业单位的有关领导或同志组成，日常社区工作人员由街道（乡镇）派驻和从社会聘请。社区管委会对辖区内的居民个人和单位集体有服务、协调、管理、监督等职能。社区管委会有大社区建设的新理念，出现主因是针对社区居委会是群众性自治组织，因管理、服务等职权非常有限，工作难以到位而设定的，有点地方上常设的领导机构或协调机构。特别是今后将有大量体制外单位和企业实行属地管理、挂靠街道社区后，社区管委会将起着越来越重要的作用。社区管委会领导成员可以由上级指派，而居民委员会领导成员必须民主选举产生。特别是新建小区，居委会的建设往往非常滞后，各种社会组织将有待进一步完善。   3、关于社区建设的组织架构和管理模式，目前全国很不统一，中央有关部门至今也没有定论，这需要各地根据实际不断摸索和创造。  4、随着城市管理体制改革深入和城市三个文明的发展，1990年全国人大颁布实施的《居民委员会组织法》和现在社区居委会的工作，已很不适应时代发展的需要，很不适应城市民民的要求，目前全国人大、民政部已专门组织人员对《居委会组织法》进行调研和修订完善。

[此贴子已经被作者于2006-9-27 10:02:06编辑过]

龙行天下之 · 发表于 2006-9-27 10:03

本话题主要是讨论建立业主代表会议制度的必要性和现实性问题，我们还是回到主题上来吧。    因业主委员会是执行机构，凡涉及业主利益的所有事项均由业主大会决策通过，这不太现实，很难操作，决策成本很高，也容易出现暗箱作业。如果建立业主代表会议制度，经业主大会明文授权，对部分涉及业主利益但影响并不大的有关事项，召开业主代表会议进行民主决策、当场决策，就容易操作的多，也透明的多。这样也可以避免有的小区出现的因业主委员会成员人数少、易被物管公司收买的弊端，也可减少业主委员会作一些违规决策的问题（小区里有一些事情，其实很难分清是属决策事项，还是属执行事项）。   一般来说，物管公司主管部门、社区和物管公司都强调没有明确条文依据，都比较反对小区建立业主代表会议（大会）制度。因为，凡是建有业主代表会议制度的小区，都很容易启动罢免程序和决策程序，比较容易决定物管公司的去留，并且工作透明度很高，这往往很不利于物管公司，这也是主管部门不愿看到的事情。    其实，对建立业主代表会议制度，是完全符合《宪法》、《民法通则》和2003年国务院《物业管理条例》的规定，也更加符合2003年6月26日建设部下发的《业主大会规程》（建住房[2003]131号）的文件精神。同时，远的有北京上地西里等社区已探索的非常成熟的经验，近的有杭州文锦苑等社区的成功实践效。  当然，还需要说明的是，国务院颁布的《物业管理条例》是由中国物业管理协会起草的，《浙江省物业管理条例》其实也是主管部门帮助起草的，部门法肯定有维护主管部门利益之倾向。他们包括省人大在起草和修改过程中，对开发商和物管公司的声音肯定会听得多一些，这没办法。

紫云飘月 · 发表于 2006-9-28 11:30

强烈要求政苑小区建立业主代表会议（大会）制度！

家有金毛王子 · 发表于 2006-9-28 22:06

龙兄的这个提议非常及时！！！因工作关系，我到过杭城一些社区，印象中他们都是有业主代表大会制度的。故上次本人首轮被推荐出后，我以为自然作为业主代表呢。为此，还专程打电话与社区沟通，探讨进一步履行业主代表职责的途径，却不料被告知小区不设业主代表。联想到最近北京发生的“美丽园”小区业主委员会维权事件，我认为，建立业主代表制度还是相当有必要的。一方面，业主委员会的群众基础将进一步壮大，通过发挥业主代表们的作用，架起了业委会与业主之间“联心桥”。另一方面，业主委员会的工作将进一步公开化、透明化，广大业主可以通过业主代表，加大对业委会的监督力度，从而使业委会更好地代表业主的利益。无论站在哪个角度看，建立业主代表制度，都有利于业主自治的真正实现。

把你逼疯 · 发表于 2006-9-28 22:33

经了解，没有发到、领到选票的不只我一个！政苑出租户、未入住户多，放弃投票或者没有发到选票的业主同样多。强烈质疑投票业主比例和有效性！如果选举失败，社区应该负责。强烈要求社区公布投票业主数量是否达到规定比例！对任何业主当选我都拥护，但组织选举过程中，社区问题多多！

[此贴子已经被作者于2006-9-28 22:41:10编辑过]

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