婚前一方贷款购房应认定为个人财产（一）

舒军

——话说婚姻法司法解释（三）征求意见稿第十一条

最高人民法院于2010年11月16日向社会公布《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释(三)》征求意见稿(以下简称《解释三》)，其中的第十一条（内容附后）有关夫妻一方婚前贷款购房的财产权属规定引起社会广泛关注。据一项网上调查显示，约75%的网友认为，男方婚前购买的婚房应该属于夫妻双方共同所有。持这一观点者主要认为，按照中国婚姻习俗，往往是男方在婚前购房，女方通常提供非房产方面的支出，而房产是不断增值的，其他财产往往是贬值的。因此，婚姻法司法解释的该条规定是保护了房产一方的利益，却无形中侵害了另一方的权益。笔者认为这是传统且狭隘地理解婚姻与财产问题，更不符合时代发展的潮流。

首先，《解释三》第十一条的规定符合公平、等价有偿的民法基本原则。“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款”，这是夫妻婚前一方为获得不动产所有权应走的程序和应履行的义务。签订不动产买卖合同，这是夫妻一方婚前个人与卖方约定不动产买卖的权利与义务，包括买卖特定的不动产、价款、履行期限及违约责任等等。如在买卖合同签订后，作为买方的夫妻一方婚前个人不履行合同义务的，（如不按时支付首付款等）将承担违约责任，而不是由婚后夫妻双方共同来承担。在夫妻一方婚前签订了不动产买卖合同，并以个人财产支付首付款且在银行贷款，此时作为买方的夫妻一方婚前个人已经履行不动产买卖合同的主要义务，而作为尚未结婚的另一方并未履行不动产买卖合同的任何义务，也尚未有婚姻家庭义务可言。只因不动产所有权登记的合理合法延迟（在不动产预售中尤为明显），导致“婚后不动产登记于首付款支付方名下”，这一登记行为就是对夫妻一方婚前个人（即购买方）等价有偿取得不动产所有权的法律确认。《物权法》第九条规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”在此情况下应理解为对购买方即夫妻一方个人不动产物权设立发生效力的确认，不能因为仅是不动产登记行为发生在婚后而机械地理解为是对夫妻共同财产效力的确认。很显然，不动产登记机关是根据买卖双方签订的不动产买卖合同将不动产登记在买方即夫妻一方个人名下的，而作为夫妻另一方来说，即未共同签订买卖合同，也未共同履行合同义务，更未有婚姻家庭义务，从法律上来说，登记机关没有义务将该不动产登记在夫妻双方名下。

（未完待续）