最后，《解释三》第十一条的规定已经充分考虑了夫妻另一方的利益。在该条第二款规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”也就是说，婚后夫妻共同还贷的，在离婚时，应当考虑不动产是否已经升值。如没有升值或贬值，当然不存在补偿的问题。如不动产已经升值，尤其是在升值幅度比较明显的情况下，应考虑夫妻共同还贷占全部购房款的比例等因素，由该不动产所有人（无论是男方还是女方）对另一方进行合理的补偿。 其实从法律关系上来分析，司法解释完全没必要这样规定。因为不动产的买卖行为对买方来说，在支付完购房款（包括向银行所贷的款）时，其的主要购房义务已经完成，接下来就是收房和过户的事宜。买方向银行办理按揭贷款是其向银行借款，银行将买方的借款直接支付给卖方，也是根据借款合同的约定代替买方将款项支付给卖方。在这一过程中主要存在两种法律关系，一是买卖双方之间的不动产买卖法律关系，二是买方与银行之间的借款法律关系，买方向银行借款是为了向卖方购买不动产，两种法律关系在事实上虽有联系，但却不可混同。夫妻婚后共同偿还一方婚前向银行的借款，从法律上来说是履行借款合同中约定的还款义务，而不是在购买不动产，因为此时作为买方来说，购买不动产的行为已经完成。作进一步地分析，如夫妻婚后无法偿还银行贷款的，那么银行也只能追究在借款合同上签字的一方的责任，即使是法院执行夫妻共同财产用以偿还拖欠银行的债务，也应当是执行夫妻共同财产中属于在借款合同上签字一方的那部分财产，而不能执行属于另一方的财产。 相信最高人民法院是考虑到夫妻之间的财产关系毕竟不能等同于纯粹的商业交易关系，有感情及婚姻家庭义务的因素，因此，在《解释三》第十一条第二款规定在这种情况下，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。这也是民法上公平合理基本原则的显示。 综上，《解释三》第十一条将婚前一方贷款购买的不动产认定为个人财产符合《民法通则》规定的等价有偿及公平合理的基本法律原则，并未剥夺夫妻双方之间对婚前和婚后共同财产所有权归属进行约定的权利。同时，考虑到夫妻婚姻家庭的特殊性，对不动产未登记于名下的一方，在离婚时应考虑不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿，这正是对公平合理基本法律原则的灵活运用。婚姻需要财产，但财产却难以维持婚姻，传统婚姻上的一些陈规旧习不应成为人们追究法律和事实公平的桎梏。 （舒军，浙江浙联律师事务所专职律师，建筑与房地产部负责人，省律师协会民商事业务委员会委员、副秘书长，省律师协会建筑与房地产业务委员会委员。办公电话：0571-56852685） | 
发表于 2010-12-2 09:05
