深度剖析：2011年房价大跌恐怕只是镜花水月

小佳慧

在各方政策对“高房价”围追堵截中，今年8-9月份楼市出现“小阳春”，近段时间以来，“地王”逆市而出，似乎昭示着调控之路益发漫长修远。但近日人民大学发布的一份研究报告预计，明年房价将下降近20%，对房价下跌又极为乐观。更主要的是，通胀大背景下，政策效果将如何显现，公众对于房价保值增值的预期又将如何？房地产开发商是否“差钱”，明年房价走势如何？今天本报将推出房地产深度调查，试图寻求答案。

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高房价与“刚需”无关

中国城镇化发展过程，必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下，住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号，一边谨慎地继续拿地，一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下，住宅能够保值增值，几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”，公众普遍预期已经形成，出现房价下跌时停手观望，却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态，难度似乎极大。

12月1日，《证券日报》记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一，中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”，刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求，都是需要投资者在自身收入的约束下，对价格进行权衡而后，做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为，所谓的“刚需”，其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来，商品房的特殊性在于，它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购买一说，“刚需是一个错误的概念，哪里有刚性需求呢？”刘元春认为，所谓“刚需”支持房价理论的提出，“对解决问题是没有好处的。”

那么，如果所谓“刚需”就是自住型需求，那么所谓“刚需”支撑房价说，翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房，而使得房价居高不下，自己抬高自己购买商品的价格的说法，岂不怪哉？

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谁是楼市泡沫幕后推手

真正推高房价的，在刘元春看来，是房地产市场的供需失衡的现状；而深层次的原因还在于制度问题：其中，“供求不平衡的问题还比较严重”，供求失衡引致房价上涨。当这一预期形成后，交替作用下房价投资投机行为出现。刘元春还抛出一个疑问，在完全的市场经济环境下，供需失衡引起套利行为出现本是一种正常现象，某种程度上有助于改变市场供需失衡的状态。但是，目前投资投机行为已经有引致房地产市场“泡沫化”的风险，原因又何在？

在他看来，一是由于我国土地市场上存在着商品房土地供给与工业用地、商业用地存在政策上的不一致。而现如今流动性过剩和通胀背景下，资金涌入房市以求获得高额回报不足为奇。

业内普遍认为，存在房地产市场的利润率至少在40%左右。而万科的王石曾认为，过高的利润空间往往意味着风险。话虽如此，资本的逐利性从未能阻止他们去冒险，包括万科在内。

即使在市场普遍认为政府此轮调控是“超预期”的，而楼市“新政”也力求对开发商资金流进行围追堵截，但是总会有投资方愿意将资金注入，为房企“输血”：股市再融资受阻、银行信贷紧缩、预售款被监管？不怕，还有房地产信托和外资帮忙。公开资料显示，仅6-10月份期间就有至少37家上市房企或以股权质押、转让，或以债权收购方式“绕道”信托融资，其中就包括浙江广厦，在11月末委托华奥国际信托发行一只规模高达17.46亿的集合信托产品。而有业内人士称浙江广厦一直处于资金链紧张状态，其经营情形不能称之为良好，信托资金似乎有“饥不择食”之嫌。更遑论外资也在房地产市场游走，想趁机分一杯羹。

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“地王”再度涌现之专家看法

在人大经济学院副院长刘元春看来，“地王”再度回归，是一种正常的现象。他认为这一方面说明房地产开发商的资金还谈不上紧张，而流动性过剩的大环境下，资金涌入土地市场不过是资本逐利的正常表现而已。至于所谓“逆势躁动”一说，刘元春认为此次楼市调控，仍旧未触及到更深层次的制度问题，地方政府作为土地市场的利益相关方，出现调控政策执行不力、阳奉阴违的情况亦属平常。

华创证券地产分析师杨现领，在接受《证券日报》记者采访时则指出，地王的再度出现有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价，根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。

各地“地王”逆势躁动，表明部分房企的确“不差钱”；同时，似乎也昭示着调控之路愈发漫长修远。

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楼市调控徘徊在“疏”“堵”之间

《史记·夏本纪》篇记载，帝尧之时，洪水滔天，百姓不胜其苦，群臣推举鲧对洪水进行治理。据传，鲧以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州动乱。而其子禹受命治水后，顺应规律，以一个“疏”字诀，历经十三年的时间治水成功，开山拓地之余也对各地情形进行了解，能够因地制宜而终平定天下。

“疏”与“堵”，因手段不同而致结果相悖的程度，一至如斯。而在记者看来，“限购令”以及阻止过剩的流动性进入到房地产市场可以说起到的是“堵”的效果——

住建部副部长仇保兴言简意赅的概括了“调控难”的6大原因：一是城镇化发展带来的对住宅的旺盛需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收的制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区经济发展不平衡。

上述问题纠结在一起，“限购令”并不能长期阻挡中国人民购房的热情，更何况各地“限购令”已快到期？而流动性过剩只能引导而不能有效阻止其流向何处。诸多专家提出要为过剩的流动性寻找一个“池子”，只是尚无结论。似乎可以这样认为，对流动性过剩采用“疏导”的办法，可谓长远之计，只是实施要相对困难，短期内尚无良策。

而刘元春在接受记者采访时指出，调控政策应以打击投资投机性需求为主体，恢复房地产的制度型功能为目标。但是，如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话，“短期的行政政策很可能最终以失败而告终。”他更进一步地表示，短期内，依靠调控手段将房价“平移”下来，政府需进一步的进行供给放量，为未来进一步的制度调整留下空间，应该说，“在一种策略上来讲，是必要的。”问题的关键在于，政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。

“而显然的”，他指出，“制度问题并非一朝一夕，而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。” 　　多部委联手出击调控楼市 地产商为何应对有术 　　“4·17”新“国十条”出台之际，房地产市场并未有如今的反应。显然的，市场与公众都低估了政府对此轮房价快速上涨的决心。

住建部副部长仇保兴，在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会曾表示，我国房地产调控已尝试“十八般武艺”：1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。

只是，虽然“十八般武艺”全部用上，似乎目前楼市调控效果仍旧差强人意。房市量升价不跌，而各地地王已开始按捺不住拿地热情，“躁动”不止。

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自住型需求亦“受伤”

对住宅需求方的调控最具有“计划经济”色彩的莫过于“限购令”了：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。而上海、深圳和北京率先颁发限购具体细则。不过，这一规则有效性似乎不大，11月下旬，全国楼市再现止跌回升，业内人士认为与“限购令”到期不无相关。

而对需求方造成更为长期影响的，是首付提高至30%、差别化信贷以及利率的上调。长江证券研究报告指出，现行信贷政策不仅对投资投机性予以打击，自住型需求也有影响。其中，首付上调对自住型需求的影响更大，而利率上调则对二套房影响较大——“自住型需求对首付的敏感程度要超过对利率的敏感程度，而二套房对于利率优惠则更为敏感”。

长江证券首席地产分析师苏雪晶在报告中还具体列出利率从7折提高至8.5折时，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而当贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”

从其报告中观点中可以看出，苏雪晶似乎更为看好从紧货币政策给楼市带来的影响。

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开发商拿地有术融资有道

此轮楼市调控中，最为彰显政府调控决心的莫过于对开发商融资渠道的一系列紧缩政策：股市融资、重组基本暂停；银行信贷收紧；房地产信托开始被监管部门“整肃”；而外资涌入也处于监管之中……

不过，政策总是存在一定的时滞性，而总有人乐于对房地产开发商资金“输血”：地产新政以来，股市融资之路被堵塞——无论是重组还是定向增发都无从谈及。而虽然“国十条”出台后，房地产信贷投放量有所降低，但是7月份开始，房地产开发贷款又再次反弹。WIND数据显示，1-10月份房地产开发资金来自于国内贷款总值为1.04万亿，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地产）更动辄得到银团提供的数十亿贷款，9月末，房产开发贷款余额2.3万亿元，同比增长21.5%。

而对于中小型房企来说，虽然银行信贷紧缩对其确有影响，但还有房地产信托资金上阵助力。银信合作叫停之后，又有集合信托资金和国外热钱涌入。截至11月26日，全国完成备案的外商投资房地产企业有108家，环比增长157.14%，1-10月，房地产开发资金中对外资的使用额度同比上升48.04%。2010年1-10月份高达1500亿元的房地产集合信托发行规模，已经超过2009年全部信托产品发行规模，是投向于房地产领域集合信托发行规模总值的3倍还多！当监管机构对发行规模最高的5家信托公司“叫停”后，这一年已经几乎结束了！

而几乎每年的1季度都是银行信贷发放旺季，也难怪多位专家和分析称开发商资金流其实并不如市场传言那般紧张，甚至还处于较好的状态。

为开发商资金流并未恶化提供证明的，是11月25日以来的“地王”在各地再次涌现。不过，此次开发商拿地价格的溢价率基本在50%-100%之间，而非年初动辄高达数倍的溢价率。有专家指出，这凸显开发商日益谨慎理性。

不过，对于房地产开发商的资金流，华创证券地产分析师杨现领有不同看法。他认为，宏观层面旨在管理通胀预期和资产泡沫，收缩流动性的“总量对冲”和“增量控制”也都会开发贷款和个人按揭贷款产生一定的冲击，这是目前房地产市场流动性紧缩的主要原因。就明年的情况来看，货币紧缩的步伐会持续，新增信贷的额度也将控制在7万亿左右，比10年稍低，这意味着开发商面临的整体信贷环境仍难乐观。另外，将于近期逐步开展的对土地抵押贷款的清理，也将对一部分“土地重复抵押”的企业产生负面影响。考虑到目前的调控政策短期内仍短期退出，开发商资金流的整体紧张情况将会持续。

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增加供给缓冲房价反弹力

正如住建部副部长仇保兴所提及，此轮政策对楼市的调控侧重于加强供给。针对市场供给，政策中强调保障房的推出以及对闲置土地进行清理，增加对中小套型住宅的供地数量。公开资料显示，2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，同比增长135%，三类住房用地总占比不得低于77%。

人大经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时曾指出，如果政府推出保障房的政策挤占了商品房的用地，那么政策将对房价或许会起到反作用。因而，地方政府的执行力就至关重要。

而长江证券研究报告中则明确指出，此番政策调控土地供给超出市场的预期，“保障性住房用地的大幅度增加并没有如市场预期那样几站了商品房的用地，今年商品房用地的出让将会较之09年发生较大幅度的增长，……这样的大规模土地出让计划势必会对未来的供给产生较大的影响，未来市场供不应求的局面将得到缓解。” 　　房价大幅下调可能只是“镜花水月” 　　事实上，除去中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》中曾对房价作出将下降20%的乐观预期外，大多数业内专家对未来房价下降的幅度的预期，还称不上乐观。

《证券日报》记者采访长江证券首席地产分析师苏雪晶时了解到，他认为通胀大背景下，如果公众对于房价保值增值的预期不改变的话，政策即使发生效果也不过是暂时的。一旦政策放宽，房价存在上行压力。而至于反弹的幅度，还取决于市场的供需对比情况。在他看来，短期内，政策将是有效的，但效果有限。另外，房地产开发商在年底资金仍旧良好。但他对于明年货币投放量的看法，“不是特别悲观”。

至于房价，在他看来房地产开发商会选择慢慢推盘的方式，而不是一下子放量去冲击房地产市场。价格下降可期，但是期望值不必太高。

华创证券地产分析杨现领在接受记者采访时指出，房地产开发商资金流将持续紧张，但不必对房价下调抱太多期望。而之前他在接受《证券日报》记者采访时曾指出，一轮又一轮对楼市的调控下，政策效果是边际递减的。而开发商则逐渐能够理性应对。

至于房价，杨现领认为短期内房价调整的时间窗口将会是2010年最后两个月到2011年上半年。原因有二：其一，明年CPI高点可能在二季度实现，因此货币政策管理流动性和通胀预期的压力也集中在此期间。在他看来，通胀的最高点也将是货币政策最紧的时点，此时房价也会面临较大下调压力；其二，以房地产12-18个月的开发周期计算，明年上半年将会是供给释放量较大的时间。

而若是这一段时间内房价未能成功降下，则在调控政策放松以及通胀“冲高回落”的预期下，房价下行调整的可能性更低。有关专家认为，在中国商品房总是仍不足的阶段，以及流动性环境及低利率未有改变的情况，不应期望房价会有明显幅度下调。即使考虑房地产调控政策的压制因素，预计2011年的房价至多也就是平稳上升，下调的可能性不大。 　　2010年4月以来楼市调控政策一览表1 调控方面 调控主要内容

针对需求的 对贷款购买商品住房，首付比例调整到30%及以上；对购买第二套房的家庭，从严执行首付50%、按揭利率较基准利率上浮10%的规定；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

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