业主、业委会与物业

为神马

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北京汉卓律师事务所律师秦兵说，目前业主和物业公司的纠纷主要是因为业主对物业服务不满意，还有房屋质量等开发商前期遗留的问题等。业主以物业服务不到位为由来抵制交物业费的行为并不明智，因为最后的结果是合同义务仍必须履行。业主不满物业的服务可以另外起诉物业公司，选择这样的方式维护自己的权益才是正确的。从公平的角度来看，大部分的业主都交了物业费，不交的人对于已经交的大部分人是不公平的，不交的小区对于已经交的小区也是不公平的。从这个角度看，法院的强制执行是为了实现公平。从法律的角度讲，法院的强制执行属于司法执法，是完全符合法律规定的。但是，从经济的角度来看，这个纠纷主要是属于人民内部矛盾，最好是由业主委员会和物业公司通过协商来解决。诉讼方式耗费成本太高，通过低成本的谈判渠道可能收到的效果会更好。
    从业主以物业服务不到位为由来抵制交物业费的行为可以看出，老百姓往往会用抵制的方式来维护自己的权益，而不是积极地去争取。由于缺乏相关的法律知识，因此他们也就无法找到合法、有效的维护自己权益的方式。物业和业主的关系具有特殊性。业主是一个比较宽泛的人群，它与特殊主体如企业、公司、机关不同。因此，在解决涉及宽泛人群问题时要考虑日常生活领域，而不能看做一个简单的商品交易关系。他们往往法制观念不强，可能没有应诉，作出了判决也不知道怎样维护自己的权益，不知道诉讼技巧，本可反诉或者上诉的也错过了有效时期。生活中的问题很复杂，有的认为自己确实有委屈，合理不合法的，也有的是无理也要辩三分。法律是应该严守，但不能不管严守的效果，法院审判一定要注重效果。

　　关于物业管理，物权法草案规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。但是，物业管理费的交纳仍按照合同约定。

　　秦兵告诉本刊，现在的物业纠纷越来越多，已经不是一个“个别现象”。按照这样的发展趋势，这种矛盾还会越来越激烈。所以，目前当务之急就是要完善业主委员会的职能，建立专职的业主委员会。尹田教授说，我们可以借鉴国外的实践经验，国外的物业和业主对于物业管理费问题基本上都是在协商中解决的，进入诉讼程序的很少，或者是审前调解、和解。这样不仅有利于纠纷的解决，避免矛盾进一步激化，同时也有利于减少诉讼成本。