关于舒捷租用物业用房的法律汇总及建议（供大家参考）

春之树

一、舒婕未经小区业主大会同意占用物业用房行为属于侵权行为：
1、《物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2、 《侵权责任法》第二条 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
     本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
请大家注意侵权法里面的民事权益包括“所有权”。

根据上述法律规定，舒捷占用的物业用房的所有权属于小区的全体业主，舒捷未经业主大会同意，私自占用物业用房侵犯了小区业主的权益，其行为为侵权行为。
1）如物业公司和舒捷未向我们业主提供其双方签订的租赁合同，则我们业主可以认为是舒捷私自占用物业用房，侵权责任由其单独承担。同时物业公司在明知有人私自占用小区物业用房而没有加以阻止，违反了物业管理合同，其应该为其不作为向小区业主承担违约责任。
2）如物业公司或舒捷公司提供租赁合同，则我们业主可以认为物业公司和舒捷属于共同侵权人，须连带承担侵权责任。

3、侵权责任承担方式
《侵权责任法》第十五条 承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害； （二）排除妨碍；   （三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。  以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

因此我们业主有理由要舒捷公司停止侵害，消除危险（因为舒捷公司将承重强破坏，影响了物业用房的安全），恢复原状。如果有损失，还可以要求赔偿损失。

二、物业公司与舒捷签订的合同应属为无效合同。
1、《物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
《合同法》第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
由此可见物业管理公司未经业主大会同意，将属于全体业主共有的的物业服务用房改变用途、对外经营。违法了合同法的相关规定，应属无效合同。
2、合同无效的后果
《合同法》第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据上述法律规定，舒捷公司应当将租用的房屋返还并恢复原状，由此产生的损失由物业公司与舒捷公司根据各自的过错程度相应承担责任。

三、舒捷装修不符合法律规定
1、《建设工程质量管理条例》第十五条规定：房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。第六十九条规定：违反本条例规定，房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。
2、《住宅室内装饰装修管理办法》第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

依据上述规定，舒捷在酒店装修过程中不得擅自改变房屋建筑的承重结构，其行为危害了物业用房的质量安全，应当及时改正。同时舒捷在酒店装修过程中如存在私自转接排污管道的行为属于侵占公共空间和公共设施行为，按理应该拆除。如果其行为不足以影响小区的正常运行，建议大家在业主委员会成立后，考虑同意其使用（毕竟是同一小区邻居）。

建议：
1、当前的工作重心应该放到成立小区业委会，毕竟成立小区业委会后维权更有保证，更有利于事情的解决。
2、成立业委会后的工作重心首先是否续聘原有的物业公司，毕竟小区日常的正常运作靠物业公司管理。如果小区物业管理公司除本次租房事情外其余管理工作到位的情况下，建议大家考虑续聘原有物业公司，毕竟原有的公司熟悉小区情况，有利于小区管理。
3、适当的时间再来解决舒捷占用房屋事宜，如果以后业主大会同意舒捷租用房屋的，舒捷可以继续运行下去。如果以后业主大会不完全同意，再要求舒捷退还房屋不迟，事情既然已经发生，维持现场也不一定是坏事(也可以让我们的邻居有更多的时间的来处理问题)。


以上意见供在一线维权业主和全体小区业主参考！最后预祝全体小区业主圣诞快乐！新年快乐！

龙尾

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烧卖

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