谈政在府土地供应中的问题（原创）

野导

谈政在府土地供应中的问题（原创）

市场供需决定价格，这是宏观经济学中一个基础原理。
商品房成本由地价、前期费用、建安费用、基础配套、销售费用、管理费用、税金等构成，但成本并不决定价格，因为开发商会根据市场调整自己的利润空间，从而决定商品房售价。

地价并不决定房价，但反过来，在土地供应市场化后，房价水平以及未来预期影响开发商拿地的心理成本。因此今天的商品房价格决定今天的地价，并影响未来商品房的成本。

今天的土地供应不会影响今天的房价，原因很简单，商品房的生产周期较长，今天的土地供应不会增加今天的商品房供应。基于房地产开发的滞后性，政府对土地供应量的调控必须具有前瞻性。

杭州房地产价格的飞涨，有温州商投机的原因，有买涨不买跌的羊群效应，有开发商开而不发的原因，但关键的关键是政府土地的非饱和供应造成市场供需的不平衡，从而使投机商、开发商获得了垄断的机会，进一步加剧了这种供需不平衡。

要根本解决杭州房地产价格过快上涨问题，必须增加土地供应，这点谁都明白。但这个工作做得好不好，关键看政府的调控有没有前瞻性，政府供应的土地是不是有效供给。

本人认为，政府针对土地供应在以下几点上做得不够：
第一，        放量时间太迟。去年放3000亩，今年放4500亩，不如去年放4500亩，今年放3000亩。
第二，        投放地块过大。开发商的资金实力有一个培育的过程。我们是发展中国家，有几个亿的企业不多。开发商拿下地已经动了元气，要他快速开发显然不现实，放出去的3000亩，马上能动起来的，只能是1000亩。
第三，        政府的规划实施存在问题。杭州的城市空间过小问题早已暴露，但政府长期以来把钱投在了市中心，城市郊区新区开发的投资太少。杭州的街道是美了，我们的西湖是漂亮了，但杭州的很多郊区变化不大。至今，杭州还没有一个成熟的新区。
第四，        房地产门槛设得过高。把真正有房地产开发经验的企业赶到外地，而引进大量没有实际房地产操作经验的大企业，开发能力减弱。

欢迎交流。Saq18@sohu.com

三宅一生

哪有楼主说地这么多问题，问题只有一点：土地都是政府的

beccse

我认为：今日的土地价格对今日的房价有很大的确影响，从目前很多情况都说明了这问题。就拿老余杭来说，之所以一下飙到5000元/平方米，还不是土地价格引起的。

yzk811228

支持中啊！！！

农名气志

关注讨论

正午咖啡

地价与房价的关系在这里已经讨论了多次了，本人认为这个问题其实就是先有鸡还是先有蛋的问题。
    其实很明显价格象楼主所说的是由供需关系所决定的，杭州的供需带动房价，房价又影响着地价，地价的上涨加大了开发的成本，开发公司为了保证利润，又有市场需求的支持，又带动了房价的上涨。

住在杭州

30万人口的嘉兴,政府放地规模基本跟杭州差不多.只能说是杭州政府目光的短浅.

象天都城这样的大盘不应限制,也不能让它拖延开发.

我以为供地的有效性是杭州政府最大的问题.

野导

谢谢版主嘉奖。

ranny

一切均在政府的掌控之中

hugh1981

现在是土地卖出天价，第二天楼盘就涨出宇宙价，因为房子还一样好销，开发商根本不用想就等着涨价收钱吧，政府一看你房子好卖，就想着下次把土地再卖高一点这利润不能让开发商全赚了吧，就这样循环着。除非真的哪天房子卖不出去了，那大家也都玩完了。

梦飞扬

政府本来就是最大的企业嘛！

于狂风

其实地价到了一定的市场发展阶段，就不是光是政府能够控制的了。