房地产开发程序

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第一步 房地产开发公司的设立
    房地产开发公司设立阶段的法律程序
    一、内资房地产综合开发公司的设立
    1、公司设立准备
    2、申请资质等级审批
    3、申请办理企业名称预先核准
    4、办理工商注册登记
    5、办理税务登记
    二、外资房地产开发公司的设立
    6、申请批准项目建议书
    7、办理企业名称登记
    8、送审合资或合作合同、章程
    9、申领外商投资企业批准证书
    10、办理企业登记
    房地产开发公司设立阶段的相关税费
    1、企业法人开业登记费
    2、企业法人变更登记费
    3、企业法人年度检验费
    4、补、换、领证照费   

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第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
    房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
    1、选定项目，签定合作意向书
    2、初步确定开发方案
    3、申报规划要点
    4、申报、审批项目建议书
    5、编制项目可行性研究报告
    6、申报、审批项目可行性研究报告
    房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
    1、可行性研究费
    2、建设工程规划许可证执照费

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第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
    房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
    一、房地产开发项目的规划设计
    1、申报选址定点
    2、申报规划设计条件
    3、委托作出规划设计方案
    4、办理人防审核
    5、办理消防审核
    6、审定规划设计方案
    7、住宅设计方案的专家组审查
    8、落实环保“三废”治理方案
    9、委托环境影响评价并报批
    10、建设工程勘察招、投标
    11、委托地质勘探
    12、委托初步设计
    13、申报、审定初步设计
    二、房地产开发项目的市政配套
    14、征求主管部门审查意见
    15、落实市政公用设施配套方案
    16、报审市政配套方案
    17、市政各管理部门提出市政配套意见
    18、市政管线综合
    房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
    1、工程勘察（测量）费
    2、工程设计费
    3、建设工程规划许可证执照费
    4、竣工档案保证金
    5、临时用地费
    6、临时建设工程费
    7、建设工程勘察招标管理费
    8、勘察设计监督管理费
    9、古建园林工程设计费

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第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
    取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
    一、国有土地使用权的出让
    1、办理建设用地规划许可证
    2、办理建设用地委托钉桩
    3、办理国有土地使用权出让申请
    4、主管部门实地勘察
    5、土地估价报告的预审
    6、委托地价评估
    7、办理核定地价手续
    8、办理土地出让审批
    9、签订国有土地使用权出让合同
    10、领取临时国有土地使用证
    11、领取正式国有土地使用证
    12、国有土地使用权出让金的返还
    二、国有土地使用权的划拨
    13、国有土地使用权划拨用地申请
    14、主管部门现场勘察
    15、划拨用地申请的审核、报批
    16、取得划拨用地批准
    三、集体土地的征用
    17、征用集体土地用地申请
    18、到拟征地所在区（县）房地局立案
    19、签订征地协议
    20、签订补偿安置协议
    21、确定劳动力安置方案
    22、区（县）房地局审核各项协议
    23、市政府下文征地
    24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
    25、办理批地文件、批地图
    26、办理冻结户口
    27、调查户口核实劳动力
    28、办理农转工工作
    29、办理农转居工作
    30、办理超转人员安置工作
    31、地上物作价补偿工作
    32、征地结案
   取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
    1、地价款（土地出让金）
    2、资金占用费
    3、滞纳金
    4、土地使用费
    5、外商投资企业土地使用费
    6、防洪工程建设维护管理费
    7、土地闲置费
    8、土地权属调查、地籍测绘费
    9、城镇土地使用税
    10、地价评估费
    11、出让土地预订金
    12、征地管理费
    13、土地补偿费
    14、青苗及树木补偿费
    15、地上物补偿费
    16、劳动力安置费
    17、超转人员安置费
    18、新菜田开发建设基金
    19、耕地占用税
   

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第五步 房地产开发项目的拆迁安置
    房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
    1、委托进行拆迁工作
    2、办理拆迁申请
    3、审批、领取拆迁许可证
    4、签订房屋拆迁责任书
    5、办理拆迁公告与通知
    6、办理户口冻结
    7、暂停办理相关事项
    8、确定拆迁安置方案
    9、签订拆迁补偿书面协议
    10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
    11、发放运作拆迁补偿款
    12、拆迁施工现场防尘污染管理
    13、移交拆迁档案资料
    14、房屋拆迁纠纷的裁决
    15、强制拆迁
    房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
    1、房屋拆迁补偿费
    2、搬家补助费
    3、提前搬家奖励费
    4、临时安置补助费（周转费）
    5、清理费
    6、停产停业综合补助费
    7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
    8、一次性异地安置补助费
    9、房屋拆迁管理费
    10、房屋拆迁服务费

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第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
    房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
    一、房地产开发项目开工前准备工作
    1、领取房地产开发项目手册
    2、项目转入正式计划
    3、交纳煤气（天然气）厂建设费
    4、交纳自来水厂建设费
    5、交纳污水处理厂建设费
    6、交纳供热厂建设费
    7、交纳供电贴费及电源建设集资费
    8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
    9、设计单位出报批图
    10、出施工图
    11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
    12、办理消防审核意见表
    13、审批人防工程、办理人防许可证
    14、核发建设工程规划许可证
    15、领取开工审批表，办理开工登记
    二、房地产开发项目的工程建设招投标
    16、办理招标登记、招标申请
    17、招标准备
    18、招标通告
    19、编制招标文件并核准
    20、编制招标工程标底
    21、标底送审合同预算审查处确认
    22、标底送市招标办核准，正式申请招标
    23、投标单位资格审批
    24、编制投标书并送达
    25、召开招标会，勘察现场
    26、召开开标会议，进行开标
    27、评标、决标
    28、发中标通知书
    29、签订工程承包合同
    30、工程承包合同的审查
    三、房地产开发项目开工手续的办理
    31、办理质量监督注册登记手续
    32、建设工程监理
    33、办理开工统计登记
    34、交纳实心黏土砖限制使用费
    35、办理开工前审计
    36、交纳投资方向调节税
    37、领取固定资产投资许可证
    38、报装施工用水、电、路
    39、协调街道环卫部门
    40、协调交通管理部门
    41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
    42、领取建设工程开工证
    四、房地产开发项目的工程施工
    43、施工场地的“三通一平”
    44、施工单位进场和施工暂设
    45、工程的基础、结构施工与设备安装
    46、施工过程中的工程质量监督
    五、房地产开发项目的竣工验收
    47、办理单项工程验收手续
    48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
    49、商品住宅性能认定
    50、竣工统计登记
    51、办理竣工房屋测绘
    52、办理产权登记
    房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
    1、三通一平费
    2、自来水厂建设费
    3、污水处理厂建设费
    4、供热厂建设费
    5、煤气厂建设费
    6、地下水资源养蓄基金
    7、地下热水资源费
    8、市政、公用设施建设费（大市政费）
    9、开发管理费
    10、城建综合开发项目管理费
    11、建筑行业管理费
    12、绿化建设费
    13、公园建设费
    14、绿化补偿费
    15、路灯维护费
    16、环卫设施费
    17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
    18、电源建设集资费（用电权费）
    19、外部供电工程贴费（电贴费）
    20、建安工程费
    21、建设工程招投标管理费
    22、合同预算审查工本费
    23、质量管理监督费
    24、竣工图费
    25、建材发展补充基金
    26、实心黏土砖限制使用费
    27、工程监理费
    28、工程标底编制管理费
    29、机电设备委托招标服务费
    30、超计划用水加价
    31、夜间施工噪声扰民补偿费
    32、占道费
33、固定资产投资方向调节税

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第七步 房地产开发项目的经营阶段
    房地产开发项目经营阶段的法律程序
    一、北京市外销商品房的销售
    1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
    2、选定中介代理机构和律师事务所
    3、与购房者签订认购书
    4、签订正式买卖契约
    5、办理签约公证
    6、办理外销商品房预售契约公证
    7、办理外销商品房的预售登记
    8、外销商品房转让登记
    9、外销商品房抵押登记
    10、楼宇交付入住手续
    11、办理产权过户手续
    二、北京市内销商品房的销售
    12、提交完成建设项目投资证明
    13、签署预售内销商品房预售款监管协议
    14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
    15、销售项目备案
    16、委托中介代理机构进行销售
    17、与购房者签订认购书
    18、与购房者签订买卖契约
    19、办理预售登记
    20、办理转让登记
    21、办理房地产抵押登记手续
    22、楼宇交付入住
    23、质量保证书和使用说明书
    24、办理产权立契过户手续
    三、北京市房地产出租的综合管理
    25、房屋出租权的确认
    26、申请房屋租赁许可证
    27、出租人与承租人签订书面承租协议
    28、租赁当事人办理租赁登记手续
    29、租赁房屋的转租
    30、房屋租赁关系的终止
    四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
    31、房屋出租权的确认
    32、出租人办理房屋租赁许可证
    33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
    34、签订书面租赁协议
    35、租赁双方办理租赁登记备案手续
    五、北京市房地产的抵押
    36、抵押权的设定
    37、签订抵押合同
    38、办理房地产抵押登记
    39、抵押房地产的占管
    40、抵押房地产的处分
    房地产开发项目经营阶段的相关税费
    1、营业税
    2、城市维护建设税
    3、教育费附加
    4、印花税
    5、契税
    6、土地增值税
    7、企业所得税
    8、个人所得税
    9、房产税
    10、城市房地产税
    11、房屋产权登记费
    12、房屋所有权证工本费
    13、房产共有权执照费
    14、房屋他项权利执照费
    15、房屋买卖登记费
    16、房屋买卖手续费
    17、房屋租赁审核备案手续费
    18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
    19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
    20、房屋租赁登记费
    21、房屋估价手续费
    22、房屋公证估价手续费
    23、房地产价格评估费
    24、房地产中介服务费

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第八步 房地产开发项目的物业管理阶段
    房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
    1、物业管理单位经营资质审批
    2、签署物业管理委托合同
    3、居住小区的物业接管综合验收
    4、物业使用、管理、维修公约的核准
    5、安排签订管理公约
    6、制定、提供质量保证书和使用说明书
    7、物业管理服务基本要求
    8、物业管理委员会的设立
    房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
    1、居住小区物业管理启动经费
    2、共用部位共用设施设备维修基金
    3、普通居住小区物业管理费
    4、高档住宅物业管理费
    5、经济适用住房小区物业管理费
    6、供暖费

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住宅项目开发报建报批程序
一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。
三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。
四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
五、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。具体手续办理如下：
1、将报批的范围内的所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
2、到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
3、到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
4、到当地卫生防疫站进行建设工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测
费。
5、与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
6、按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿
化报建图送园林管理局审批。
7、按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
8、到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。
9、到当地城建档案馆签定建设工程档案移交协议书。
10、到当地建设局质监站签定建设工程质监协议，缴纳工程质监费用。
六、上述手续办理完毕后到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
七、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。
八、如果投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标的施工单位发中标通知书。
九、凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处申领建设工程施工许可证。
十、凭建设工程施工许可证，和商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。
十一、凭建设工程施工许可证和预售批准文件到当地建设局开发办（或者是房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证。
十二、在项目签定土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
十三、专业管线包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网，在项目的总体规划设计审查通过以后，有规划设计单位对整个项目的所有专业管线进行管线规划设计，设计成果送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
　　　　　　　　

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