杭州经适房目前“零成交”买卖经适房要再等等 （转帖）

美味DQ

杭城近两万套经济适用房已满“五年之约”
　　高房价让许多人盯上了这块“零成交”的处女地——

　　想买卖经适房，还得再等等

　　老李最近为房子的事情锁起了“川字眉”，不是为了买房，而是因为卖房。

　　掰着指头一算，当年人人称羡的老李拿到嘉绿苑的经济适用房已不止五年。打拼数年，一直梦想着能在市中心置换一套大面积新房的老李终于把首付存得差不多了，他寻思着要把经济适用房给卖了，少贷点款，还能挣个装修费。

　　可问题来了，老李事先做了一堆政策功课，都说是满五年就能交易，可到中介一问，统统一口回绝：“经济适用房？我们这儿接不了。”

　　老李纳了闷，这经济适用房满了五年之约，到底应该怎么上市交易？

　　杭城中介拒接经适房业务

　　“我手头有一套经济适用房，已经超过5年了，能不能挂牌出售？”记者带着这个问题咨询了“我爱我家”、“盛世管家”、“21世纪不动产”等杭城知名的中介公司，结果统统被拒绝。

　　我爱我家建国店的业务员说：“经济适用房不能出售，就算你条件都满足了，手续也办不出来的。”业务员好心提醒：要是经济适用房能够交易，大家早就来抢了。

　　到底什么原因？“政策精神上是允许交易，但是具体细则一直没出来，交易要交多少税，要交到哪里等，谁都说不请，我们不知道该怎么操作”。“盛世管家”市场部经理韩毅透露，正规中介都不会接触经适房业务，偶尔有小中介愿意接手，但手续做不全，到了房管局也都被一律驳回，无法过户。

　　经适房交易大都背着高风险

　　找到了下家，寻了小中介做下了合同，但没法过户的经适房房主有点无所适从，这个当口大多数人都想起了律师。

　　比如文章开头的老李也找了律师咨询，律师说这是政策盲区的问题，无解。

　　“刚接到一个经适房的纠纷。5年没到，房东就和别人签了交易合同，准备满5年后再把产权转让过去，现在房东觉得房价猛涨，心理不平衡了，想取消合同，结果闹上了法院。”金道律师事务所王律师估计事情最后是协调解决：“类似纠纷这些年一直不少，法院处理起来也很尴尬。”

　　浙江省律师协会建筑房地产专业委员会副秘书长钱雪慧律师说得比较清晰，所谓“交易”其实有两个概念：“取得房屋所有权满5年后签下交易合同，应该是受到法律保护的，合同有法律效力。如果之后办齐产权证转移手续，交易也是成功。”

　　目前的情况是，现在杭城里所谓的经适房交易大都只是签下了合同。“有效，但是法律风险很大，毕竟产权没有完成转移，许多纠纷往往就是出现在这个环节，有的人反悔，有的人钻空子。”

　　杭州经适房目前“零成交”

　　杭州市自1999年正式实施经济适用住房制度至今，合计公开销售6万多套，供应量之多、覆盖之广、延续性之强，排在全国前列。

　　虽然杭州住房制度改革办公室(以下简称“房改办”)表示已到“五年之约”的经济适用房“不在少数”，具体数量不方便透露，但本报记者根据1999年至今公开报道中提及的数据计算得出，到2011年已满“五年之约”(1999年至2005年)的经济适用房大约有近20000套。杭州房改办的相关工作人员告诉记者：“至今基本没有经适房交易成功的案例。”

　　这是一片“无人成交”的空白地。

　　市房管局曾在12345平台回应相关咨询时提及：我局起草的《关于杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的补充意见》已于2009年底经市政府审议并原则通过,待正式发文后即可施行。

　　但实际上，交易细则一直没有出炉。“2009年起草后，又碰到两个大的变动，2010年4月建设部出了一个通知，2010年12月浙江省政府出了一个决定。”该工作人员说正因如此，起草的交易细则直到今年才进入程序：“房管部门根据国家和省里的最新要求，正在起草报批关于加强经济适用房管理的政策，该政策中将涉及上市交易与回购、加强经适房的准入审核等诸多内容。”

　　取得完全产权的流程是什么样的、需要上交土地收益的比例标准又是什么、还应补交哪些相关费用？这些都要等到相关政策报批完毕后才能有明确的答案。

　　为何千呼万唤仍未出，房改办表示如此谨慎，目的就是为了体现经济适用房的保障属性，尽量保证公平。

　　其他城市如何“交易”经适房

　　●北京：以2008年4月8日为分水岭

　　在2008年4月8日之后签订购房合同的已购经济适用住房的家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。但产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补缴土地收益等价款。

　　但如果是在2008年4月8日(含)之前签订购房合同的已购经济适用住房的家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补缴土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标缴纳的综合地价款在应补缴价款中核减。

　　●南京：经济适用房交易2008年底已开禁

　　南京市政府2008年6月30日公布的《南京市经济适用住房管理实施细则》和《南京市廉租住房保障实施细则》规定从2008年12月1日起，购买经适房满5年的南京市民将可出售自己的经适房。2009年2月19日，南京第一套经济适用房买卖合同已经签订。

　　南京市经济适用房上市操作流程

　　1.卖方持本人身份证明、原《经济适用住房买卖合同》、原契税完税证、房屋所有权证，买方持本人身份证明及现《南京市经济适用住房买卖合同》等相关资料到市住房保障办公室提出经济适用住房产权转移前确认申请。

　　2.市住房保障办公室受理审核后，出具《南京市经济适用住房(上市)确认书》。

　　3.双方持《南京市存量房(二手房)买卖合同》、《南京市经济适用住房(上市)确认书》到财政部门交纳契税。

　　4.需要交纳收益金的，交纳者持《南京市经济适用住房(上市)确认书》、完税凭证到交费窗口交纳收益金。

　　5.双方持《南京市经济适用住房买卖合同》签订《存量房交易资金托管协议》，办理房产交易资金托管手续。

　　6.双方持《南京市经济适用住房买卖合同》、《南京市经济适用住房(上市)确认书》、完税凭证、《存款凭证》《托管协议》、收益金交纳。

　　7.经济适用房交易可以办理商业或者公积金贷款。

　　本报记者 张彧 潘越飞

来源：钱江晚报

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啊？那这个小区的房子到底能不能卖的？