杭州未开盘项目测评——宋都晨光国际（中指院）

和光同晨

宋都晨光国际

项目基本信息 项目名称 宋都晨光国际 地理位置 下沙新城23号大街（16号大街与23号大街交汇口） 所属区域 下沙 开发企业 杭州宋都房地产集团有限公司 占地面积 12万平方米 建筑规模 46万平方米 物业类型 普通住宅（70年产权） 交房标准 毛坯、精装修 开盘时间 2011年4月 入住时间 2013年12月 周边配套 沿江湿地公园、沿江景观大道，周边有学校、医院、超市、邮局等生活配套设施 主力户型信息 主力户型 89平米 使用率 暂无 单套总价 119.88万元 （按89平米三居计算） 首付款 35.96万元（首付30%） 贷款年限 20年 贷款方式 商业/公积金 月均还款 6306元/5219元

和光同晨

【测评结果】
通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。
市场比较法测评项目价格为：13404元/平方米
成本法测评项目价格为：16836元/平方米
典型投资收益法测算项目价格为：10236元/平方米
结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3月测评价格为13470元/平方米。
【项目要点】
地理位置：项目位于下沙白杨街道25号路88号，沿江观景大道旁，与地铁1号线延伸线终点站距离项目仅约200米，坐地铁到达武林仅需要30分钟。周边有B1线、401路以及地铁一号线终点站下沙临江站。
户型特点： 户型方正，南北通透，主卧次卧均朝南，采光性很好，客厅带有超大飘窗，宽敞明亮，视线开阔。
企业实力：宋都集团成立于1984年，是全国一级资质房地产开发公司，总部座落于杭州钱江新城CBD核心区域。集团资产逾三十亿，业务横跨三省五地，累计开发量逾五百万平方米，是浙江省最大的房地产开发企业之一。
周边配套：本项目位于沿江观景大道旁，旁边有沿江湿地公园，周边学校、医院、超市、邮局等生活配套设施齐全，下沙文化中心、城建文化馆近在咫尺，与地铁1号线临近，堪称杭州首席超高层地铁住宅集群。
一、市场比较法
1、选取可比实例
根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。

和光同晨

比较因素条件说明

2、因素修正

（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。
（2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。
（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。
3、修正结果

比较修正条件指数

测评对象及对比案例 比较因素	测评对象 宋都晨光国际	对比案例A 世茂首府	对比案例B 保利东湾	对比案例C 金隅观澜时代
销售均价		14500	13500	14000
交易日期	100	100	100	100
交易情况	100	100	100	100
区域因素	100	100	104	104
个别因素	100	104	106	92
比准价格		13953	12237	14595

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为13953、12237、14595元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为13595元/平方米。

和光同晨

二、成本法
根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。

典型房地产开发经营模式测算

序号	项目	取费基础			费率	金额(万元)
1	土地成本	2009年11月10日成交的经济技术开发区下沙沿江单元R21-01-A、B、C地块，总规划建筑面积34.32万平方米，成交总价198700万元，楼面地价5790元/平方米.假设年土地增值收益率为20%，时间修正至2011年3月。				247295
2	开发成本	建安成本A	约1850元/平方米			63492
		红线内市政费用B	建安成本A		12%	7619
		小区配套费用C	建安成本A		12%	7619
		勘察设计费用D	A+B+C		8%	6298
3	管理费用	1+2			3%	9970
4	投资利息	以开发周期3.5年（其中半年准备期，3年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入20%，年利率假设为6%。				62173
5	销售费用	房地产总价V			3%	17334
6	销售税费	房地产总价V			7%	40447
7	开发利润	房地产总价V			20%	115562
房地产总价V		577808万元		单价	16836元/平方米

和光同晨

三、典型投资收益法
根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为1800元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。

典型投资者收益模式测算

年份	1	2		3		4		5
潜在毛收入	21600	22680		23814		25005		26255
空置和收租损5%	1080	1134		1191		1250		1313
有效毛收入	20520	21546		22623		23754		24942
运营费用8%	1642	1724		1810		1900		1995
净运营收入	18878	19822		20813		21854		22947
期末转售净收益	年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%				890336
持有期NPV(6.3%)	86652		期末转售NPV(8%)				824386
房地产总价V	911038		单价				10236

四、测评价格确定
通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、收益法、成本法测评项目市场价格。根据三种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011年3月开盘合理价格为：13470元/平方米。

CrazyTan

内容很详细。辛苦楼主了

Chanel13

我真的挺喜欢晨光国际的，就是有点贵，受不了，呵呵

Antonia

Chanel13 发表于 2011-5-3 21:41
我真的挺喜欢晨光国际的，就是有点贵，受不了，呵呵

确实是这样，早买早享受啊。

阿原

现在卖到多少钱了啊。早先的时候去看过这个盘的。

Deirdre

Antonia 发表于 2011-5-3 21:42
确实是这样，早买早享受啊。

这是口水上和老的名言啊。不过和老也很久没说了。

Gemma

CrazyTan 发表于 2011-5-3 21:40
内容很详细。辛苦楼主了

辛苦楼主，加分加分

和光同晨

CrazyTan 发表于 2011-5-3 21:40
内容很详细。辛苦楼主了

呵呵，不客气，应该的！

和光同晨

阿原 发表于 2011-5-3 21:52
现在卖到多少钱了啊。早先的时候去看过这个盘的。

一般的均价不超过1万4～

和光同晨

Chanel13 发表于 2011-5-3 21:41
我真的挺喜欢晨光国际的，就是有点贵，受不了，呵呵

呵呵，是比我预期稍微贵了点，但他楼面价就要5800，算上日益上涨的成本，赚得不算多的，只要最后能把品质做出来，我觉得这个价格还是理性的～