大话滨江摘录

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:43

上次房交会作了一次需求调查，发现有意向买房子的人群中，滨江关注的人群比较多。我们对他们进行了分析，有意向买滨江房子而且是首次置业占了70％多，而且基本上都是年纪轻的人，因为他们所能承受的价格基本上是4000—8000元每平方米之间，而滨江目前的价格是大家都能够接受的；第二，购房的迫切性特别强，一年内想购房的基本占了40％，高于全市10％的平均水平。这批人群用作结婚婚房的比较多，这40％里面几乎都是为结婚而购房的；另外的一小部份则想改善居住条件的，包括非迫切性的需求。我前几天在滨区转了转，滨江区已经形成了梯级的格局，好的房子1万多的也有，房子造的很大，2000多方的都有。第二个层次是6千—8千左右的房子，是分布在四桥附近，包括滨江区政府附近。第三个是分布在更远一点，包括湘湖闻堰板块。但是我发现，通过结合市场需求表，实际上买房子的人对价格是完全接受了，82％潜在需求者，他们愿意接受的价格就是在4千—8千之间，绝大部分房产都是这么个价位，也就是说价格单价方面不存在问题的。但是哪个方面存在问题呢？是面积存在问题。那边大的房子不太好卖，而小的房子很好卖，实际上根据目前的调研结果，是目前想买房人的想法跟滨江区的房屋供应基本上是倒置的，他们基本上是想买120—130以下的，所以90方以下的房子又太受关注了。需求最旺盛的是80—120方左右。从另外问题来看，也就是二房二厅，或者是三房两厅的需求是最迫切的。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:48

滨江，以高新产业为依托，形成了居住方面的配套，成为杭州市目前来说最大的居住区。据统计，它的住宅供应量，或者是开发量都占到杭州市住宅的三分之一左右，一定要建地铁，地铁一旦建成，杭州的交通就能解决，所以像滨江板块要有这么一个过程。所以我认为滨江最大的瓶颈就是两条岸，是水道交通。第二是配套设施，居民的便利，在那边就业的人要愿意在那边居住。刚才讲了，就业的人都跑到这里来，居住在那边，这也不行，因为交通没有解决，这也妨碍了很多企业到那边去。所以两大瓶颈要引起政府重视，要加快建设，这才是滨江根本性的问题。如果这两个瓶颈能够突破，滨江区的价值不得了。这两大瓶颈当然也是有希望解决的，地铁线已经规划好了，1号线也已经过去了。规划设施，我想只要地铁开通了，就可以马上上去了。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:51

商业的规则我个人认为体量为人均1—1.2平方米范围的这个商业是比较理性的。但滨江现在社区、商铺，加上我们这个项目——星光大道，可能一个人拥有5平方米没有问题。所以它辐射功能不可能只限于滨江，它的辐射应该更广一点，我们要把它建成一条特色街既是商业街，也是旅游特色街，因为要使它的辐射面更广，比如说游客到杭州也能去滨江看看它的建设，它是一个复合型的功能。如果只限于滨江本区域消费的话那商业项目很难生存，就算是500万人居住了，也就是30万人口，这个城市的容量应该是每平方公里一万人这样的规模是比较合适的。它现在只有17万人，滨江现在有73万平方公里，真正在滨江的可能就是50平方公里左右，要使这个板块形成成熟的板块还需要几年的时间，这个发展是必要的过程。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:53

滨江的起点又高又低，高，是高在规划，低，是低在没有文化。对我们来讲，开发商面临的困境在于要把人群从外面引进来，而并不是因为价格因素，我比较了一下，亲亲家园现在它的房价也是7000元左右每平方米，像红苹果开出来，也要6500—7000元每平方米，而滨江有一种资源稀缺的东西，从居住的角度来讲可能是块福地，所以目前的价格并不算高。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:54

文化断层，我觉得只要人口进来文化会慢慢培育起来，关键是培育什么样的文化。老城区的发展，如果是建立一种社会文化的话，一种就是杭州的文化。因为杭州从全国来讲经济也算是排在较前面的，在同一个区域培育文化的话，可能时间会比较短。滨江我觉得如果过5年，地铁通了以后，这里的人都是从外面移民的大学毕业一族进来的，那么社区的文化将会提升起来，可能某种意义上讲比他们还有优势；

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:55

相信政府不是没有考虑把电子街移到滨江区，把南山路的书画一条街也搬到滨江去，为什么没移？就是因为交通问题，移过去之后得有人去消费。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:56

和周边的几个楼盘同时开，风雅的价格就比他们高300块钱左右，这样开出来市场还是很好。滨江几乎都是年轻人选择居住，如果再过10年，现在20岁的人可能就是30岁、40岁了，这时候正好是人生的黄金阶段，所以滨江的发展也不可能现在一下子就成熟了，需要一段酝酿的过程。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 09:59

滨江开发水平达到一个高度。我觉得未来价值会更好，但是现在的价值被另外的因素所压住了。这些因素有几个方面：一个跟主城的连通性，这个问题从现在开始，在这段时间内解决起来还是比较困难，因为杭州很特殊，它有条江，三面环山，这样使得他们无法紧密联系，交通连接就受到了障碍；另外，滨江配套还有欠缺，虽然有一部分规划已经到位了，但是却把人气打散了，居住的人文性也导致了现在入住率不是很高，因为他原来不是在这里生活的，他需要慢慢认可这个区域，习惯这里的生活方式，还需要一段的时间去培养。如同星光大道他们的开发速度，可能也需要慢慢适应的周期。第三方面，滨江区还有一个问题就是它的产业发展，因为本身好多高新产业是杭州重点发展的产业。但滨江仅仅只是生产企业较多，而缺少了市场消费区，因此阻碍了区域的繁荣。文教区都是一些高素质的人员，滨江区居住的都是一些技术人员、产业工人等等，它的消费能力可能还没有达到。还有一方面，滨江这方面比较散，但是滨江区它有好几个方面构成的，然后慢慢开发。在四桥这边又形成了居住区域，应该说发展速度还是比较快，但是这几个区没有形成合理的连接，相对来讲比较分散。滨江区总的来说没有明显的中心点可以去，像西湖这样的中心区。往往这个过程使它的价值没有发挥出来，像钱塘江北岸房产价格方面的差异就可以看出，它的价值没有完全爆发出来。

千山暮雪 · 发表于 2007-4-25 10:01

杭州所谓的成功是有历史背景的，当时杭州就是两个商业，一个就是银泰，再就是杭州大厦，一旦分散了以后，那你何以为计呢？所以谈到资源整合的问题，政府需要整合，我们的商业也需要整合。浦东发展了12年，但是住宅的消费还是往西走，为什么因为它的人气聚集不起来，住宅的价格比较高。第二现在有一个利好消息，从前年宏观调控开始，从国家对贷款，对土地的违规都是有信号的，因为上海也经历过，所以经历过的可能会有所感受。地铁概念，我说过很多，任何的宣传跟实际感受完全不一样，只要一体验肯定不一样，所以赵老师说的是非常到位的，如果地铁真的过江了，就不用去宣传。

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