开发企业详解（转）

冬眠的骆驼

房地产开发详解连载（01）北京市房地产开发的法律程序与税费
商海粟、潘麒麟

　　进入新世纪以来，北京市经济发展迅猛，经济增长率连续五年保持在10%以上，基本实现了速度、结构、效益、质量的统一。固定资产投资迅速增长，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重逐年增加，房地产开发规模不断扩大，呈现出健康发展的态势。房地产业的发展，极大地促进了首都城市基础设施的建设，有效地带动了建筑业、公共服务业以及建材、装饰材料等行业的发展，对推动全市国民经济的增长发挥了重要作用。2008年北京奥运会的举办，北京城市空间新发展格局的调整，都为北京房地产业带来了巨大的商机和广阔的发展空间。
　　然而，在北京投资开发建设房地产项目，具有规模大、投资多，开发周期长、资金周转慢，开发环节多、协调难度大，利润大、风险高的特点。近年来，北京的房地产市场空前活跃，新项目层出不穷，新开发商不断进入，市场竞争日趋激烈。在这种情况下，如何运作好房地产开发项目，规避市场风险，保证投资回报，是一项十分艰巨而复杂的工作。可以说，同一项目，不同的开发商，会采取不同的开发模式和操作方式，所获收益则可能有天壤之别。导致这种差异的原因有开发理念、市场定位、资金实力、操作能力等等，而其中最为主要的因素是开发商的专业水准和开发经验，即开发人才的综合素质和专业水平最终决定了项目的成败。因此，提高房地产开发从业人员（包括决策者、执行层以及具体工作人员）的专业素质，使他们更深入地了解房地产项目开发的各个阶段和工作环节、熟悉主管机关和工作程序、掌握相关规定和工作方法，是进行房地产投资的首要任务，也是保证房地产项目顺利开发运作的前提条件。
　　我们两位本文的作者均为多年从事房地产开发方面研究与实践的专业人士，长期以来服务于房地产项目的开发建设工作。2000年6月，我们利用业余时间，在研究、分析了大量与房地产开发相关的政策法规基础上，结合自身工作经验，编著成《北京市房地产开发法律程序与税费详解》一书，由中国房地产业协会和北京房地产杂志社内部出版。该书旨在服务于房地产企业及相关从业人员，在业内获得了广泛欢迎，也得到许多专家、学者的肯定和好评。随着近两年国家和北京市关于清理整顿建设用地，规范房地产市场秩序一系列政策、法规的出台，北京市房地产开发的许多工作程序和相关税费发生了变化，尤其是土地公开交易政策的调整使得房地产项目的开发运作方式发生了重要的改变。同时众多读者及客户希望我们能够总结更全、更新的用于指导房地产开发工作的资料，以弥补相关资料的空白。鉴于此，我们在众多房地产专业人员、我们的客户及相关主管机关的大力支持与帮助下，耗时一年，数易其稿，完成了《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》并由正式法律出版社出版发行，成为房地产开发相关专业书籍中颇具特色的一部工具书性质的操作指南和实用手册。
　　《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》面世以后，再次在业内引起强烈反响。为了让更多的房地产相关企业、机构及其从业人员对北京市房地产开发的法律程序与税费方面的规定有深入的了解，促进北京市房地产业的健康、快速发展，同时我们也希望通过适当的方式与业内专家、人士更好的交流、完善相关的知识、资料，故而我们将采用连载的方式，以《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》的内容为基础，对在北京市进行房地产开发的相关法律程序与法定税费作出详解，以全面展示房地产开发、建设、经营、管理的全过程。



　　《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》（法律出版社），由房地产专业律师商海粟、房地产高级经济师潘麒麟编著，按照北京市房地产开发建设流程，分别对房地产开发的11个工作阶段或重要事项的327项法律程序和105项相关税费逐一进行了详实、细致的解释，全面阐述房地产开发精要，在同类书籍中具有显著的专业性、全面性及实用性。全书的内容包括三大部分：法律程序、相关税费、相关法规，分为上、中、下三卷，共2400余页、309万字。是广大房地产开发商、投资机构、建设单位和相关人员在北京市进行房地产开发、建设与投资的一部不可多得的工具书，具有极高的实用价值和指导作用。如需要了解详情或购书洽谈：

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房地产开发详解连载（02）房地产开发的法律程序与税费的详解特点

商海粟、潘麒麟

　　在《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》出版发行以后，广大读者纷纷给予肯定和鼓励并提出许多有益的建议。我们在基于此进行的详解连载中，将本着立足于法律法规，来源于实践经验的原则，对5000余篇与城市建设和房地产开发相关的各级、各类法规进行分类、筛选、归纳、整理，再从中精选出522篇进行全面、深入的研究，在充分解读、分析、领会其主旨与要义的基础上，摘其要点、择其精华，详实、细致地进行解释，结合我们在进行房地产项目开发中的具体做法和实际经验，加上全新的诠释、说明和阐述形成了详解的主要文字。
　　由于我们平时工作十分繁忙，在做好法律服务和专业顾问工作的同时，相关工作完全是利用业余时间进行的。在此过程中几经反复，数易其稿，经历了数度因政策、法规调整而致使整个章节内容重新编写的情况。因此，详解的重新编著历尽艰辛、来之不易。在此也向那些一直以来关心、支持我们的朋友表示诚挚的谢意。
　　在陆续进行的对于房地产开发法律程序与税费的详解，将全面阐述在北京从事房地产业务的各个环节的工作，我们力求所连载的程序与税费的规定整体内容全面、完善，条目解释具体、详实，说明文字细致、缜密，法规依据完整、实用。在法律程序部分的内容争取分类明确、层次清晰；相关税费部分作到符合实际、详略得当；收录法律法规权威、全面。
　　《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》为基础进行的连载详解将具有以下几个明显的特点：
　　一是严谨准确，所列房地产开发的工作程序和税费全部来源于相关法规的规定，具有一定的权威性。将不同主管机关在不同时期颁布的各类法律、法规和规章进行整理、分类并详加解释是一项工作量庞大、艰苦细致的工作，需要极大的耐心和毅力，以及专业素养和敬业精神，此次连载的内容汇集了我们多年积累的工作成果。
　　二是专业全面，由于在两位作者中一位是执业律师，对房地产法律业务十分熟悉，精通法理且具有实践经验，一位是在房地产开发行业工作多年的专业人士，有着各类房地产项目操盘的经历，现正从事研究咨询和投资顾问工作，因而我们的连载内容将既有理论基础，又有实践总结，符合现实情况，具有较强的专业性。
　　三是简明易用，我们自2000年开始所确立的详解结构新颖独特，针对北京市房地产开发流程中各个阶段所必经的工作程序和应交纳的相关税费进行了综合性的概括和提炼，具有极强的可操作性。
　　我们希望通过《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》及我们的连载详解，使广大投资机构、房地产开发商、建设单位和从事与房地产开发相关工作的人员，特别是新进入到北京市房地产开发领域的投资商以及刚接触房地产开发行业的从业人员可以从中找到需要的内容和有益的指导，并对促进北京市房地产市场的健康发展，加快首都城市建设的步伐，规范房地产行业管理，改善北京市房地产开发的投资环境做出我们的努力。

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房地产开发详解连载（03）房地产开发的法律程序与税费的详解内容

商海粟、潘麒麟

　　多年以来，国家和北京市城市建设及房地产开发主管机关制定和颁布了大量的法律、法规，对规范房地产开发公司的行为，加强开发项目的管理，促进房地产行业的健康发展起到了重要的作用。但是，由于政策不断调整，法规经常修订以及政出多门等因素，加之房地产开发自身的复杂性，都给实际开发工作增加了难度。特别是房地产项目开发过程中需要经过哪些法律程序、涉及哪些主管机关、发生哪些税费以及有哪些具体工作要求等等，令许多开发商尤其是刚进入北京房地产市场的投资者感到难以把握，因不熟悉相关规定走了许多弯路，浪费了时间、精力和投资，影响了开发项目的进度，甚至造成开发工作的停滞。基于此种情况，我们在研究了大量有关房地产开发的政策、法规和相关资料的基础上，加上在实践中积累的经验与体会，区分法律程序与相关税费进行详解，并将结合相关法规进行说明。

　　我们按照北京市房地产开发和固定资产投资必须经过的基本工作阶段和重要工作流程划分为十一个部分，对每个部分的具体工作内容分别予以说明，各部分内容分别为：

第一部分、房地产开发公司的设立阶段；
第二部分、房地产开发相关机构的资质管理；
第三部分、房地产开发项目的立项和可行性研究阶段；
第四部分、房地产开发项目的规划设计和市政配套阶段；
第五部分、房地产开发项目土地使用权的取得阶段；
第六部分、房地产开发项目的拆迁安置阶段；
第七部分、房地产项目开发过程中的招投标管理；
第八部分、房地产开发项目的开工建设和竣工验收阶段；
第九部分、房地产开发项目的经营阶段；
第十部分、房地产开发项目的物业管理阶段；
第十一部分、经济适用住房的开发建设与经营管理。

　　每一部分都分为两大内容，即法律程序和相关税费。
　　法律程序中内容较为复杂的，按工作内容划分为节，节内按工作步骤列出程序。每一程序内按程序名称、主管机关、相关各方、工作内容、工作要求、所需文件、相关法规的格式进行详细解释和阐述。
　　相关税费中按税费名称、税费内容、纳税（费）环节、收取标准、相关规定、法律依据的格式进行详细解释和阐述。

　　我们将陆续连载说明八大工作阶段和三大重要事项的总计327项法律程序和105项相关税费。需要说明的是，并不是每一个房地产开发项目都要经历这些工作程序、发生这些费用，而是根据项目的性质、开发方式、土地来源等情况的不同分别对应相应的程序和税费。另外，我们讲解时所列法律程序是指工作程序而非工作顺序，除大的工作阶段和部分特殊要求的程序需严格按照顺序办理以外，许多工作程序都是交叉并行的，并非上一程序完成才能进入下一程序，这一点是应引起读者注意的地方。

　　在详解法律程序和相关税费的基础上，我们将采用适当的方式将与此相关的522篇国家和北京市政府主管机关颁布的法律、法规和规章同时提供给读者参考。每篇法规均列明了法规编号、法规名称、颁布单位、法规文号和颁布时间。使用时，读者可按照正文程序或税费中标明的法规编号在相对应的法规目录中查找即可。

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房地产开发详解连载（04）作者和有关说明

商海粟、潘麒麟

　　本次连载的内容使我们两位编著者多年来对北京市房地产政策、法规学习研究的成果，是对房地产开发规律和理论的探索，也是在多年实际业务工作中逐渐摸索和总结出来的一套行之有效的思路与方法。现在不揣陋见，意在抛砖引玉，希望能对广大读者的实际工作有所帮助和裨益。同时，我们也希望与广大同行一起交流，请广大业内同仁和专家学者不吝赐教，给予指正，共同为促进北京市城市建设和房地产事业的发展做出贡献。

　　在本次连载的内容基础上，对于在房地产开发、建设、经营、管理等方面的其他具体法律问题、专业问题，我们亦希望以此为沟通平台，能够与业内同仁开展合作与交流，共同推进房地产行业的专业化程度，协助房地产开发商、投资商及其他相关机构在激烈的市场竞争中立于不败之地。

　　商海粟 北京市世联新纪元律师事务所房地产部主管律师。曾供职于数家房地产公司从事项目开发、经营策划、物业管理工作。近年来，作为执业律师主持多项大型房地产开发项目的各类型法律服务工作，参与了大量有关房地产开发、营销和管理方面的法律实践。在房地产开发法律实务方面具有深厚的理论基础和丰富的实践经验。

　　潘麒麟 房地产专业高级经济师，现任北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理，并担任多家投资机构和房地产开发公司的高级顾问。曾先后供职于政府机关和大型国有房地产开发企业，参与了大量房地产开发项目的全程运作，具有深厚的投资经济理论基础和丰富的房地产开发与经营方面的经验。近年来，主持了数十项房地产开发项目和基本建设项目的总体策划和可行性研究工作，承担了许多大型建设项目的专题论证和专业咨询工作，取得了多项研究成果，在业内具有一定的影响力。
联系方式：
商海粟： 13701065623 E-MAIL：haisush@c-linklaw.com
潘麒麟： 13801377380 E-MAIL：bjreic@sina.com

　　需要特别说明的是，我们在编写过程中坚持实践为准的原则，对于那些虽有法规依据而不够具体，但在实际工作中有明确要求的程序，我们按照实际做法进行了解释。遇有同一程序或税费因历史原因前后不一致的情况，我们均在相应条目上按照时间顺序列出并做了补充说明。法律程序部分按照现行规定编写，但为尊重历史、便于备查，我们对那些已经取消的重要税费和部分已经废止的法规仍然予以保留，并在相应条目上加以注明，以适应各类开发项目的需要。

　　同时，我们在编写过程中力争作到全面周到，其章节顺序和内容尽量照顾到各类房地产开发项目的不同情况和特点，力争做到准确、全面。对于资质管理、招投标管理等贯穿在房地产项目开发许多阶段的重要工作环节，我们将其安排在整个开发流程中的适当位置独立成章。经济适用住房的开发建设与经营管理由于具有一定的特殊性，我们亦单独予以列出。

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房地产开发详解连载（05）第一、第二部分的详解内容

商海粟、潘麒麟

　　为了便于读者全面了解房地产开发的流程架构及连载的具体内容，我们先将第一部分、第二部分将讨论的具体内容介绍如下：

第一部分：房地产开发公司的设立阶段
法律程序：
1、开发公司名称的预先核准；
2、内资公司工商注册登记手续的办理；
3、外资公司合同、章程的审批；
4、外商投资企业批准证书的审批；
5、外资公司工商注册登记手续的办理；
6、税务登记手续的办理；
7、设立房地产开发公司的备案；
8、房地产开发公司相关事项的变更；
9、房地产开发公司名称的变更；
10、房地产开发公司注册事项的变更登记；
11、房地产开发公司的注销登记；
12、房地产开发公司的年检；
13、外资房地产公司合同、章程的变更；
14、房地产开发公司税务登记的变更。
相关税费：
1、企业法人开业登记费；
2、企业法人变更登记费；
3、企业法人年度检验费；
4、补、换、领证照费。

第二部分：房地产开发相关机构的资质管理
法律程序：
1、房地产开发企业的资质管理
（1）新设房地产开发企业的备案及暂定资质；
（2）房地产开发企业的资质申请；
（3）房地产开发企业的资质审批；
（4）房地产开发企业资质等级的变更、注销；
（5）房地产开发企业的资质年检；
2、工程勘察设计企业的资质管理
（1）工程勘察设计企业资质等级的划分；
（2）工程勘察设计企业资质的申请；
（3）工程勘察设计企业的资质审批；
（4）工程勘察设计企业的资质年检；
（5）港澳台及国外设计机构在京承接项目的审批；
（6）外省市勘察、设计机构在京承接项目的备案；
3、建筑业企业的资质管理
（1）建筑业企业资质等级的划分；
（2）建筑业企业资质的申请；
（3）建筑业企业资质的审批；
（4）建筑业企业资质证书的颁发；
（5）建筑业企业资质的年检；
（6）建筑业企业资质等级标准的说明；
4、境外建筑企业进京承包建筑工程的资质管理
（1）境外建筑企业进京承包工程的申请；
（2）境外建筑企业进京承包工程的审批；
（3）境外建筑企业承包工程资质证书的变更与重新申请；
5、工程监理企业的资质管理
（1）工程监理企业资质等级的划分；
（2）新设立的工程监理企业资质的申请；
（3）工程监理企业资质升级的申请；
（4）工程监理企业资质的初审；
（5）工程监理企业资质的审批；
（6）工程监理企业资质证书的颁发；
（7）工程监理企业的资质年检；
（8）外省市监理单位在京承揽业务的审批；
6、房地产价格评估机构的资质管理
（1）房地产价格评估机构的资质初审；
（2）房地产价格评估机构的资质审定；
（3）房地产价格评估机构资质的管理；
7、房地产经纪机构的资质管理
（1）房地产经纪机构的设立管理；
（2）房地产经纪机构的资质初审；
（3）房地产经纪机构的资质复审；
（4）房地产经纪机构的资质管理；
8、物业管理企业的资质管理
（1）物业管理企业的资质等级划分；
（2）物业管理企业资质的初审；
（3）物业管理企业资质的审查；
（4）物业管理企业资质的重新认定；
（5）物业管理企业资质的变更；
（6）物业管理企业资质的年审；
（7）一级资质物业管理企业的申报；
9、其它相关机构的资质管理
（1）工程建设项目招标代理机构的资格审批；
（2）土地评估机构的资质核准。

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房地产开发详解连载（06）第三、第四部分的详解内容


　　为了便于读者全面了解房地产开发的流程架构及连载的具体内容，我们先将第三部分、第四部分将要讨论的具体内容介绍如下：

第三部分：房地产开发项目的立项和可行性研究阶段
法律程序：
1、初步开发方案的确定；
2、项目建议书（代可行性研究报告）的编制；
3、项目建议书（代可行性研究报告）的备案；
4、项目建议书（代可行性研究报告）的审批；
5、可行性研究报告招标事项的说明；
6、内资房地产开发项目的会审；
7、危旧房改造项目的备案。

相关税费：
1、可行性研究费。

第四部分：房地产开发项目的规划设计和市政配套阶段
法律程序：
1、建设项目规划意见书的审批；
2、建设项目的委托勘查设计；
3、建设项目人防工程的审批；4、建设项目消防设计的审核；
5、建设项目的环保审批；
6、建设项目节水设计方案的审核；
7、建设项目绿化规划方案的审核；
8、建设项目规划设计方案的审定；
9、建设项目初步设计的申报与审批；
10、建设项目的市政配套。

相关税费：
1、工程勘察费；
2、城市规划设计费；
3、工程设计费；
4、建筑市政工程设计费；
5、古建园林工程设计费；
6、建设工程规划许可证执照费；
7、临时用地费；
8、临时建设工程费；
9、环境影响咨询评估费；
10、勘察设计监督管理费（已取消）。

冬眠的骆驼

为了便于读者全面了解房地产开发的流程架构及连载的具体内容，我们先将第五部分、第六部分将讨论的具体内容介绍如下：

第五部分：房地产开发项目土地使用权的取得阶段
法律程序：
1、国有土地使用权的综合管理
（1）建设项目用地的预审；
（2）建设用地规划许可证的办理；
（3）委托土地交易市场进行土地交易；
（4）国有土地使用权收购和入市交易的补偿；
（5）竣工项目地价款核实的审批；
（6）出让土地使用权的后期管理；
（7）土地一级开发的管理（项目确定）；
（8）土地一级开发的管理（项目实施）。
2、国有土地使用权的招标出让
（1）招标出让的申请；
（2）招标出让的准备；
（3）招标文件的编制及审批；
（4）招标审批；
（5）投标人登记及标书的编制；
（6）开标及评标；
（7）确定中标人及签署出让合同。
3、国有土地使用权的拍卖出让
（1）拍卖出让的申请；
（2）拍卖出让的准备；
（3）拍卖文件的拟定及审批；
（4）拍卖审批；
（5）竞买申请的提出；
（6）召开拍卖会公开拍卖；
（7）出让合同的签署。
4、国有土地使用权的挂牌出让
（1）挂牌出让的申请；
（2）挂牌出让的准备；
（3）挂牌文件的拟定及审批；
（4）挂牌审批；
（5）挂牌竞买申请的提出；
（6）挂牌竞买；
（7）出让合同的签署。
5、国有土地使用权的协议出让
（1）协议出让的申请；
（2）协议出让的初审；
（3）出让土地的地价评审；
（4）土地使用权出让合同的制定；
（5）协议出让的审批与合同签署。
6、国有土地使用权的划拨
（1）划拨用地范围的确定；
（2）国有土地使用权划拨用地的申请；
（3）主管机关现场勘查；
（4）划拨用地申请的审查；
（5）划拨用地申请的批准；
（6）划拨土地使用权的转让、出租、抵押。
7、国有土地使用权的转让、变更及租赁
（1）国有土地使用权的转让；
（2）国有土地使用权的变更；
（3）国有土地使用权的租赁。
8、集体土地的征用
（1）办理用地申请；
（2）拟定征地方案；
（3）征地审查；
（4）征地审核与批复；
（5）征用土地方案的公告；
（6）制定征地补偿安置方案；
（7）征地补偿、安置方案的公告；
（8）补偿安置的实施；
（9）颁发建设用地批准书。
9、土地权属登记
（1）初始土地登记；
（2）土地使用权、所有权设定登记；
（3）土地他项权利（抵押）登记；
（4）土地使用权、所有权的变更登记；
（5）名称、地址、用途变更登记；
（6）土地注销登记。
10、闲置土地的管理
（1）闲置土地的确认；
（2）闲置土地的处置；
（3）闲置土地的收回；
（4）闲置土地的重新利用。

相关税费：
1、地价款（土地出让金）；
2、土地使用权出让预定金；
3、资金占用费；
4、土地闲置费；
5、土地权属调查、地籍测绘费；
6、土地价格评估费；
7、防洪工程建设维护管理费；
8、外商投资企业土地使用费；
9、新增建设用地土地有偿使用费；
10、城镇土地使用税；
11、征地事务管理费；
12、土地补偿费；
13、青苗及树木补偿费；
14、地上物补偿费；
15、劳动力安置费；
16、征地超转人员生活补助费；
17、新菜地开发建设基金；
18、耕地占用税；
19、耕地开垦费；
20、土地注册登记、发证费（已取消）。

第六部分：房地产开发项目的拆迁安置阶段
法律程序：
1、拆迁方式的确定及拆迁单位的管理
（1）自行拆迁方式及资质审查；
（2）委托拆迁方式及资质审查；
（3）拆迁单位的年度审核；
（4）拆迁单位人员的管理。
2、拆迁许可证的办理
（1）拆迁申请；
（2）拆迁许可证的审批。
3、拆迁房屋的评估
（1）房屋拆迁评估的委托；
（2）房屋拆迁评估；
（3）房屋拆迁评估的异议。
4、拆迁手续的办理
（1）暂停办理相关事项；
（2）户口冻结的办理；
（3）房屋拆迁责任书的签订；
（4）拆迁公告的办理；
（5）拆迁通知。
5、房屋拆迁的补偿、安置
（1）拆迁安置方案的确定；
（2）拆迁补偿安置协议的签订；
（3）拆迁补偿安置协议的公证；
（4）召开拆迁动员会；
（5）进行拆迁安置；
（6）拆迁补偿款的发放运作；
（7）移交拆迁档案资料。
6、城市房屋拆迁的裁决
（1）城市房屋拆迁裁决的申请；
（2）城市房屋拆迁裁决的书面答复；
（3）城市房屋拆迁的裁决；
（4）强制拆迁。
7、房屋拆迁中的环境保护
（1）拆迁工地的环保管理；
（2）拆迁施工现场防尘污染管理。
8、集体土地房屋拆迁的管理
（1）暂停办理相关事项；
（2）拆迁许可证的办理；
（3）拆迁实施方案的确定；
（4）委托拆迁和评估；
（5）签署拆迁补偿协议；
（6）进行拆迁补偿和安置。

相关税费：
1、国有土地房屋拆迁补偿费；
2、集体土地房屋拆迁补偿费；
3、城市房屋拆迁搬家补助费；
4、拆迁标准租私房资助费；
5、提前搬家奖励费；
6、停产停业综合补助费；
7、房屋拆迁管理费；
8、房屋拆迁服务费；
9、危旧房改造区内的拆迁安置补偿费用；
10、危改小区树木移植费；
11、园林部门所有树木补偿费。

charlesnxl

完全收录，。好好学习，感谢楼主！

黑灯瞎火

辛苦了