【晓红对话】十问戚金兴：如何谋变？

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　对话人物：
　　杭州滨江房产集团股份有限公司董事长 戚金兴
　　住在杭州网总策划 丁晓红
　　执笔：
　　住在杭州网记者/吾维 王玛咪
　　对话时间：
　　2011年7月28日
　　编者按：
　　市场曾经一度期盼的年终松绑随着7月12日国务院常务会议的召开而宣告破灭。会议明确要求，已实施住房限购的措施的城市要继续严格执行相关政策，非但如此，就连二三线城市也要采取必要的限购措施……调控的大手似乎攥的越来越紧了。
　　当整个房地产业忽然面临一场深层次的产业变革之际，原本迅猛发展的房开企业又如何应对？在过去的半年里，他们有的选择削价跑量，也有的则是不松价格选择对赌，而在7月28日的一场“新形势下，滨江集团如何谋发展、求拓展”座谈会上，滨江集团董事长戚金兴给了我们一个意想不到的答案：滨江正式宣布成立地产基金，并进军生物医药领域。
　　以戚金兴在座谈会上的一句话来概况，滨江除继续做好房地产主业外，已经开始寻求“产业外”的突破。
　　滨江的举动对于整个行业来说是否具有范本作用？而在调控的大背景下，在杭州楼市素来享有“步调最准”之称的戚金兴，又是如何想、如何判断、如何做的？会后，住在杭州网总策划丁晓红“十问戚金兴”。

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在“十问”中，戚金兴快人快语：
　　① 我现在的担心是我们的政府能不能再将目前的这种状况再坚持较长的一段时间，希望不要再像前几次那样半途而废了。
　　② 房子也不过是一种商品，有赚有亏，不要只想着有的赚。总之，下半年市场真正是转折期，形势没有想象中的好。
　　③ 在初步试水后，我的想法是要把基金做到20-50亿的规模，有钱的没钱的兄弟单位都可以来找我们。有钱的可以加盟，没钱的可以来找我们合作。
　　④ 我一直说，没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘，在我这里，有一杆秤杆，市场好的时候，让股东多赚一点，市场不好的时候，让客户多赚一点。

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丁晓红：滨江在杭州这么多年的开发过程中，一直以步调准著称，想必戚总对今年的宏观调控也有所准备。今年上半年整个滨江集团的情况如何？
　　戚金兴：再过两天就是我们公司19岁的生日了，按照我们杭州的算法，也是虚岁20岁了。从92年8月1日企业创办，99年企业转制，08年上市，再到今天，滨江今年可以说是步入了一个青年期，也是一个很关键的时期。
　　今年滨江集团有28个开发项目，其中商品房项目24个，4个代建项目，代建项目中2个保障房，2个商品房。目前整个集团的土地储备有4000多亩，其中70%的储备量在杭州。可开发建设面积400多万方，按目前的市场价计算，可实现近800亿的销售额，能满足企业未来5—6年的开发。
　　去年我们滨江集团全年销售额116亿，全国排名31位，综合实力排名27位，盈利能力排第7位。（编者注1：中指院2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”，滨江位居第七。“盈利”不指绝对盈利，而是综合盈利能力）今年大家都知道是调控年，年初我们给集团定下的销售目标是100亿，上半年实际完成了45亿，完成度达90%，这在调控的大背景下应该说是非常不容易了。
　　我们45个亿的销售额中，有39个亿是杭州市场完成的。我们估计今年上半年，杭州市场总销售额是310亿，我们占到了12%。这个市场分额相比于2010的10%，甚至还有上升。

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丁晓红：您刚才也提到了宏观调控，那么对这场“史上最严厉”的调控您怎么看？对下半年杭州楼市的走势如何判断？
　　戚金兴：调控的影响显而易见，对这次调控我个人是总结了四点：
　　一是开始的时间最早，周期最长。往年是四、五月开始，今年1月份就开始调，可见中央的决心；二是各种金融手段运用的淋漓尽致，个别地区还采取了行政手段；三是银行几乎到了无钱可贷的地步；四是税收及各项检查可以说是历年以来最严的。
　　对下半年的走势，我认为首先调控肯定会持续；其次，调控的范围无疑还会扩大，我说的扩大不是简单的指区域上的扩散，还指政策的逐步深入；第三，也就是到了真正考验市场和行业能否挺住的时候。
　　我现在的担心是我们的政府能不能再将目前的这种状况再坚持较长的一段时间，希望不要再像前几次那样半途而废了。而对于开发企业来说，要摆正心态。有人说，到成本价了，真不会跌了，房地产为什么一定要赢利？房子也不过是一种商品，有赚有亏，不要只想着有的赚。总之，下半年市场真正是转折期，形势没有想象中的好。
　　当然在困难面前，我们也要看到有利的因素，我是这样看的：中国城市化进程目前为止还不到46% ，还有很长的路要走；中国目前投资渠道仍很狭窄；通胀压力大，股票有风险，黄金套现难，房产仍是大部分人抵御通胀的第一选择；而且买房的观念已经深入了每个人的内心，成为了一种文化。

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　丁晓红：您刚才预测下半年，形势没有想象中的好，市场会迎来真正的转折。那么在这种形势下，滨江怎么做？滨江如何应对？
　　戚金兴：今年上半年尽管整体形势不好，我们集团还是实现了45亿的销售，公司现在的资金是平衡的，开年上班第一天我就要“两开源两节流”。开源一块来自销售，要急推新盘、抓紧时间推老盘；另一块开源来自融资。节流就是暂缓拿地、合作、并购，同时节约公司内部开支。
　　我现在说6月开始要保速度，在市场不明朗、政策不见底的当下，我说我们要提前“平飞”，原先可能我们的要求是到达万米高空再平飞，现在我们在8000米，也是高空了，只是可能没有达到原先的高度，但也可以平飞了。先“平飞”，寻求时机再做调整。
　　其次是减少拿地。在过去的几年，我们基本按照公司销售额的1:1配比额度来拿地，在当前的市场环境下，拿销售额的50%拿地，多留现金。杭州目前的地价没有松动，个人认为还不到拿地的时机，我们拿地的方向是浙江省内的县城和省外的二、三线城市。
　　东部的主要城市这几年可以说是经历了“空手套白狼→以小博大→以大博小”这么一个发展过程，我们感觉拿地必须谨慎，滨江会采取“以小博小”的拿地策略。
（编者注2：东部地区的“以小博小”是指以相对少的资金投入拿地，同时也适当降低对利润的预期。）我的预算是每年拿出拿地额度的10%—30%去中西部城市开发，以减少风险，增加盈利能力。
　　还有一个就是，我们在积极寻找产业外的突破机会。最近我们滨江有两件大事：一是我们正式进军生物医药领域，我们投资的世方药业在滨江区的总部正式成立；二是我们的一个地产基金管理公司正式成立，正式进入地产基金这个新领域。我们在努力寻找其他行业的机会，求发展，求拓展。

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丁晓红：对医药公司的未来有哪些规划？
　　戚金兴：我们世方药业的产品方向已经是非常明确的了，主要是三大类的新药研发：一是传染病类，主要是爱滋、肺结核、乙肝；二是糖尿病用药；三是癌症类用药。
　　而整个公司的组织架构，总部会设在杭州滨江区，厂房的选址也已基本完成了，30-50亩。应该说政府部门对于我们的支持力度还是相当大的，给了相当多的支持政策。在美国的北卡莱罗那，我们还会设立一个子公司，主要是作为研发基地。
　　杭州滨江投资控股有限公司作为投资方，预计在今后的五年内投入至少一个亿美金。我们希望通过我们的努力，能够让美国的研发子公司在Nasdaq上市，滨江区的母公司则完成药品的产业化。
　　目前，杭州滨江投资控股有限公司占世方药业85%的股份，美国的研发团队技术入股占15%。我们承诺，一旦顺利上市，再奖励这个团队15%的股份。

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　　丁晓红：我们知道杭州滨江投资控股有限公司是滨江集团(002244)的控股公司，它在五年内将向世方药业投入一亿美金，能透露下资金来源吗？
　　戚金兴：应该说我们的资金准备是非常充足的。
　　首先，我们在几年前参与PE的两家公司已经实现了上市，在套现后预计会有六、七个亿的资金。其次，我们的上市公司滨江集团(002244)的利润分红，可以积累一大笔的资金；（编者注3：08年，每10股派1.22元(含税, 税后0.798元)；09年，每10股派0.5元(含税,税后0.45元) ；10年，每10股派0.7元(含税,税后0.63元)  ）第三，今年我们的管理层持股有部分解禁，我们会考虑以股权质押或者适度减持等形式，筹集一部分的资金。
　　总体来讲，对医药公司的投入其实靠上市公司的分红基本就能实现了，其中一部分的钱会投入到我们的地产基金里去。

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　丁晓红：确实戚总您刚才也提到了地产基金，请详细为我们介绍一下。
　　戚金兴：应该说地产基金会是我们今后非常重要的一块，生物医药我是个外行，更多的是交给我们的CEO去打理。地产基金不一样，我会直接管理。
　　地产基金应该说不是个新鲜事物了，以前就有，但一直做不大，这个道理很简单，房产公司不缺钱啊，没必要让你基金来分这个蛋糕。而今年的宏观调控，无疑提供给我们这样的一个机会，市场上的好项目还是很多的。
　　我们目前找的合作伙伴是上海的一家私募，他们有着非常强的融资能力和基金运营管理能力，而我们则有丰富的房产从业经验和投资眼光，可以说是优势互补。我们的第一只基金已经成立了，下周五(8月5日)会正式签约，规模大概是10个亿左右。我们大概会出资4个亿左右，还有些兄弟企业，拿出2个亿左右。
　　在初步试水后，我的想法是要把基金做到20-50亿的规模，有钱的没钱的兄弟单位都可以来找我们。有钱的可以加盟，没钱的可以来找我们合作。
　　基金的运作模式我是做输出管理的，也就是做GP,不做LP，
（编者注4：LP和GP是私募基金组织形式里的有限合伙里面的两种当事人形态，由发起人担任一般合伙人（GP），投资人担任有限合伙人（LP）。）我们希望通过这样的模式快速得到市场的占有率。另外还有一点，我们的这个地产基金，不会和滨江房产的项目发生交集。

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　　丁晓红：在刚才戚总您的讲话中我们注意到一点，就是您向生物医药、地产基金投入的资金中，有一部分会通过减持上市公司股份来实现。在目前宏观调控这样一个微妙的时刻，您选择减持，不怕被市场“误读”吗？
　　戚金兴：首先，我对滨江集团未来几年的发展非常看好。
　　我可以给你算一下，在我们还没结转上市场公司利润的28个项目中，万家星城、城市之星这两个项目的销售基本已成定局，杭汽发、湘湖一号的土地价格低，利润空间很大。即使我其他项目保本卖、甚至稍微亏一点卖，仅仅这四个项目，在未来几年内就可以为上市公司结转约200个亿的毛利润。
　　所以很明显，在现在这个时间点我选择减持，肯定是亏的。但为什么选择这么做呢？我是出于阶段性的战略需要。

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　丁晓红：作为上市公司滨江集团(002244)的董事长，我们知道您在前期拿地、后期项目建设方面都是亲力亲为。现在您进入生物医药、地产基金，可以看做是多元化的一种尝试。那么这种多元化会不会分散您在滨江房产这一块的精力？您在将来如何安排您的工作重心？
　　戚金兴：刚才我也说了，医药这方面我是外行，不会参与的太多。而地产基金这块其实还是做房产，和我们现在做的是一码事。
　　我做房产19年了，感觉最早的几年是最累的——土管、规划、建设部门都是自己跑，工地里种的每一颗树都要去看过。这几年公司人多了，一些权利也都逐步在下放，我主要是抓战略方向为主，这反倒是轻松了。
　　但不管怎么变，我想我抓战略这一块是不变的——公司拿地的策略、产品策略、推盘节奏这些，还都是要由我一手来抓，我不会放手。
　　我想我今后的生活安排，大致会是1/3时间管上市公司，1/3时间管基金和医药，还有1/3的时间休假。在去年的时候我曾经说过，希望今后能够有更多的自我时间，现在做了医药和基金，看来这个愿望是比较难实现了。
　　我现在的愿望是能在60岁以后，把目前工作和自我时间再做一个调整，工作和休息的时间能够平衡，各占一半。

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　　丁晓红：最后一个问题我们留给市场上最为关注的楼盘金色黎明，大概什么时候会推？什么价格？
　　戚金兴：其实在公司内部我早就已经定过了，金色黎明的开盘时间是8—10月份，只是我们一直没对外说。所以很多购房者和业内都说我们拖，其实不是，今年是一定要推的。
　　金色黎明现在2幢房源的客户预约率达到了150%，靠高架的一幢预约率是70%，应该说蓄客是非常好了。之所以不开，是考虑到这个楼盘的定价对整个区域以及同行的影响，我们在评估。而且在目前的市场行情下，我们不能只追求首次开盘的热销，在定价上要考虑到整个项目的销售率。
　　之前，金色黎明对外宣传均价是22000元/平米，按滨江一贯的定价风格，可能是还会优惠一些。我一直说，没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘，在我这里，有一杆秤杆，市场好的时候，让股东多赚一点，市场不好的时候，让客户多赚一点。

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政府能不能坚持决定着下半年房价还能不能再跌一点