8月1日，杭州滨江地产度过它的十九岁生日。1992年8月白手起家，1999年企业转制，2008年IPO上市，滨江地产一路走得顺风顺水。去年滨江地产达到116亿的最高销售，全国排名第37位，盈利能力行业第7。
然而，日前“新形势下滨江集团如何谋发展、求突破”的主题报告会上，滨江地产掌舵人戚金兴却对下半年的楼市走势，表现出少有的谨慎与乐观。
史上最严厉的地产调控已经过去6个月，下半年杭州楼市到底怎么走？
要到9月份，房企才会很急
在戚金兴看来，这次地产调控时间最长，将近6个月了。
他形象地比喻：“房产界同仁8点钟吃过早饭，现在是下午2点钟，还没吃过中饭，大家还挺得住。为什么挺得住呢？因为6个月相当于6个小时，到下午2点钟还没有着急。要是到了下午四五点，也就是相当于九十月份，晚饭还不知道在哪里吃的时候，所有的房产企业才会很急。”
“现在不仅仅宏观调控要继续，同时范围扩大到三、四线城市，所以我看中饭肯定是没得吃了，晚饭到哪里吃大家都看不到。所以我认为此次地产调控时间最长，到什么时候我不清楚。”
言语之间，不无忧虑。
“限购也好，限价也好，可以说上半年一方面市场的手段（包括说金融政策等）运用淋漓尽致，个别地区还采取了行政干预，可见中央调控的决心。”
据他了解，银行已经到了无钱可贷的程度。原因有三：一是过去几年过度放贷，把过去几年包括这两年用的钱都过急地放完了，放得过头了；二是国家将银行存款准备金率提到历史高位，把银行的钱抽得差不多了；三是，今年2月份开始，银行储蓄基本上零增长，甚至负增长。一面没有新的血液进来，一面还要抽血，再加上早几年贫血。戚金兴感觉银行真的没钱可贷：“这是几个银行共同的情况。”
下半年是市场真正的转折期
戚金兴快人快语，直言下半年的楼市走势。
他说：“调控政策会继续，这是中央以及我们行业公认的一个方向。”
调控的范围还会扩大，这不仅仅是指城市范围的扩大。比如银行在放贷的过程中，不按照要求放或者放快了，要收回。或者是不按照规定放，要收回。七八年前戚金兴就担心：“如果到了这一步，那真的有点厉害了。”
现在风传相当一部分小企业陷入困境。戚金兴的理解是，小企业不一定困难，资金紧张的企业，不管大中小都是困难的。有些企业一二幢楼盘都是自有资金，不会有什么困难；没有贷款资金，卖得掉卖不掉都不急。困难不分大小，关键看资金链这根弦绷得紧不紧。
卖房“平常心”
戚金兴坦言，现在很多的楼盘，包括他们在内，也看不准市场到底会怎么走。
但戚金兴似乎胸有成竹。“没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子，你什么时候都卖不掉房子，无非是你的价格，性价比下去了。”戚金兴说，“原来我们金色蓝庭酒店式公寓有四千多平方米，销售部调研时说单价一万二卖不掉，我问卖得掉是多少，他们说很困难。我说不可能的，一万二卖不掉，就一万一、一万、九千、八千。最后到八千六抢光了。所以没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子；或者说没有卖不掉的房子，只有价格不合适的房子。老百姓心目中没有卖不掉的房子，只要到一定的价位肯定能卖得掉。”
现在关键是怎么走？
作为一家地产上市公司的掌舵人，戚金兴有自己独特的判断：
我是上市企业，我有杆秤。市场好的时候，价格卖得高点，利润高一点，股东多赚一点；市场不好的时候，价格便宜点，让客户多赚一点。这实际上是一个上市企业的平衡问题。房产企业心态要好，要有平常心。股东也好，客户也好，都是你的合作伙伴；处理好股东、客户、员工的关系，企业永远安全。
不要市场不好的时候也想赚大钱；市场不好少赚一点，甚至亏一点也是正常的。房地产也是一个商品，不例外。所以我希望政府能把宏观调控坚持下去，市场才能够走向健康持续的发展。房地产企业也是一样，要以平常的心，有赚有亏，不要老是只想着赚，到市场不好的时候保本甚至亏一点也是正常的。亏一点，下次有得赚多赚。
开发进入“以大搏小”阶段
困难的时候，适合滨江集团的机会在哪里？
滨江集团今年提出保速度。
原计划2012年公司销售储备1000亿的时候提出“保速度”，但是在目前市场形势不明朗的情况下，暂时保持原有发展速度是比较安全的做法。具体地，土地策略上，改变以往按销售额1：1比例储备土地策略，今年开始以销售额50%比例拿地，贷款保持原来60亿增量不变。戚金兴说，必须和行业平行，大家下降我们也下降，这样可以减少集团的风险。
加快省外土地储备步伐。东部主要城市这几年房地产行业经历了“空手套白狼、以小博大、以大博小”三个发展过程，现在的利润空间已经非常小，我们感觉在东部地区拿地必须谨慎。滨江会适度地在中西部地区二三线城市采取“以小博小”的策略拿地，即每年拿出拿地额度的10—30%去中西部城市开发，以减少风险，增加盈利能力。
第三点是，增加代建业务
这些，对浙江地产企业不无启发。
试水制药和房地产基金
此次报告会上，记者了解到，地产之外，滨江控股迈出“多元化”的第一步。
今年4月，戚金兴与美方团队合作，出资成立了世方药业有限公司，这家位于滨江高新区的医药公司，很快引起了多方关注。
戚金兴表示，投资医药企业，主要是基于社会责任和企业未来发展的多重考虑。“未来10年，我认为是生物医药、新能源产业的黄金时期。”
据介绍，目前世方医药的研究方向包括传染病(艾滋病、肺结核、乙肝等)、糖尿病和各种癌症。“目前公司已就糖尿病和癌症两颗新药达成合作意向，即将进入国内临床一期、二期试验。
上周，滨江控股宣布成立滨江创投。对戚金兴来说，19年前从建筑业进入房产界，如今进入金融PE，挑战不小。如果正常推进，本月滨江控股将联合上海一家私募新成立首个房地产投资基金。“它们在地产基金上的专业性和运营管理能力让我们很动心。我们会在8月与他们正式签约，种子基金规模在10亿元左右。其中，滨江控股将出资4亿元，上海私募出资4亿元，兄弟企业投资2亿元，第一年的规模达到20-50亿，第二年达到50-100亿，第三年达到100亿以上。”
戚金兴表示，“现在是发展房地产基金最好的时期，因为现在市场疲软，大量的房地产企业缺钱。一方面是帮兄弟单位管理闲置资金，另一方面，如果发现因资金紧张而陷入困境的楼盘，我们可以接过来做，让实力不行的企业平稳退出。从某种意义上来说，这个基金可以帮助房地产业实现‘软着陆’。”
发表于 2011-8-3 11:59
发表于 2011-8-4 08:45
