淡市之下开盘漏夜排队 是作秀还是低价

橘子大力士

   8月初，房管局发布规定，今后将取消一切“存抵”形式的优惠活动，将开放商逼到了悬崖边缘。“新政“之下，本周末的开盘小高峰格外引人关注：天籁与阅城上周六、周日在海外海相继开盘，值得玩味的是，这两个楼盘出现了久违的漏夜排队的摇号现象。　　但记者实地调查发现，虽然变“存抵”为“明折”后，极大激发了刚需们的购房冲动，但从最后的认购率来看，淡市之下，购房者仍然比较理性。业内人士的观点普遍是，在房价打开下行通道的阶段，出手仍需谨慎。
　　建工丽晶湾、昆仑天籁、华盛达阅城：淡市之下，频现漏夜排队和摇号现象
　　是人气旺盛还是开发商作秀？
　　8月6日，申花的丽晶湾首次开盘，现场出现了漏夜排队的购房者；上周末，昆仑天籁和华盛达阅城的开盘，延续了漏夜排队和摇号的火爆场面。是人气旺盛还是开发商作秀？有人在微博上提出这样的质疑。而据商报记者的现场采访，这个三楼盘的漏夜排队和摇号确有其事。
　　位于申花板块的丽晶湾，在8月的第一个周末首次开盘，推出2号楼、3号楼大约200余套房源，户型包括89方的可变三房和107平方米、120平方米的边套。价格区间在17000—22000元/平方米之间。据了解，大部分小户型总价大约在160万—170万左右。丽晶湾公布的消息是6日上午7点半正式开盘，但5日上午就有购房者在现场排队，到了5日晚上11点多，更有70余组近200位购房者聚集到丽晶湾售楼部现场的临时帐篷里，准备漏夜排队。在这样的淡市下，漏夜排队买房让不少人觉得非常意外。
　　昆仑·天籁是丁桥板块最近将要陆续面市的新盘中最早开盘的一个，此前即因打出“折后起价不到万元”的旗号而引发丁桥价格体系即将重构的猜测，因而此番开盘格外引人注目。天籁这一“用两年前的价格买两年后的房子”的营销策略以及超低起价果然奏效，8月13日，天籁吸引了足有600多位购房者前来摇号选房，现场几经加座之后，仍有部分购房者只能站着等候。
　　昨日上午九点，华盛达·阅城在海外海首次亮相，推出12号楼、13号楼“宽景90”高层公寓，共计372套房源，户型面积在89-125平方米之间。记者9点半到达开盘现场的时候，海外海国际酒店四楼会议室设置的大约300个位子，已经座无虚席。据了解，照样有不少购房者漏夜排队买房。有两位来自德清的大叔就是周五就备好了面包、水果、毛毯等物品，结伴来海外海“安营扎寨”。到周六晚上，购房者已经很多。选好房子出来的吴小姐说，她老公就是周六中午就赶过来排队了。吴小姐昨晚12点钟赶往开盘地点的时候，现场已经有百余位购房者排起了长龙。
　　凿穿大申花、丁桥、大桥西三个板块的价格底线？
　　实际开盘优惠力度确实不小
　　作为大申花、丁桥、大桥西三个板块最新开盘的楼盘，这三个项目不约而同地使用了低价策略，丽晶湾18000元/平方米的均价，天籁9999元/平方米的起价，以及阅城14000元/平方米的起价，均创了板块楼价的新低。这是不是开发商吸引客户的噱头？记者在开盘现场也作了充分的调查。
　　据了解，开盘前就已经以高性价比吸引眼球的丽晶湾实际开盘优惠力度也不小，首推2号楼156套房源，户型89-120平方米，价格区间在17000-22000元/平方米，总价大致160万-170万元，同时推出“五重优惠”。不少购房者表示，由于之前都参加了一些预约活动，所以基本上这些优惠都能享受到。现场的销售人员也表示，只要是意向客户，折后的优惠总价基本上都可以在原来的基础上减掉10多万。
　　上周六，昆仑·天籁在海外海皇冠假日酒店首次开盘，一共推出两幢楼179套房源，折后起价为9999元/平方米，折后均价近12600元/平方米。而丁桥板块目前一手房的售价普遍在14000元/平方米左右，相较而言天籁的均价要低1000余元/平方米。一名负责人介绍说，此次推出的房源中，90方左右的中间套小户型大约有120套，117方以上的边套大户型则只有60套左右，最终剩余的23套房源中，有11套是单价较高的大户型，另外也都是楼层较高因而价格较高的中间套；所有房源中折后单价超过14000元/平方米只有一套，楼层在7楼以上的边套大户型折后价格则基本在13000元/平方米以上。
　　早在7月20日，阅城的开发商华盛达就对外宣称，首期房源起价将在14000元/平方米，这在二手房价达到22000元/平方米左右的桥西，无疑是一个令人咋舌的价格。阅城昨日首开，记者在现场价目表上看到，其13号楼3单元2搂的一套房源位于价格最低点，单价为15687元/平方米，另一套房源位于3搂的房源原单价也较低，为15787元/平方米。另外，有少许几套16000多元/平方米的房源，其他房源价格在17000元/平方米以上。现场一位销售员说，单价15687元/平方米那套房源总价1400692元，一系列优惠之后，商业贷款客户可享受到的最低单价为13777元/平方米，一次性付款的客户可享受到的最低单价则为13490元/平方米。昨日下午13点30分左右，记者在销控图上看到，以上两套单价16000元/平方米以下的房源都还没有被预定。这样的价格比之前宣称的14000元/平方米还要低。华盛达营销总监蒋琛昨晚接受采访时表示：“此次开盘12号楼折扣均价在17300元/平方米，13号楼折后均价大约16500元/平方米。开盘价格还是比较理性，同板块内在售项目较少，但跟5分钟车程外桥西板块的二手房相比，阅城的定价低了几千元。”
　　

橘子大力士

　　前来排队和摇号的是投资客还是刚需？
　　本地客是绝大多数，小户型比较受欢迎
　　丽晶湾开盘当日，停车处大部分车的车牌号为“浙A”开头，只有个别为浙江其他地区的。随后记者在等候区的帐篷内随机采访了几位客户，少数外地客户都是来给在杭州工作的子女买房的。大部分来现场的购房者看中的都是丽晶湾的小户型，此外就是比较好的地理位置。
　　“绝大部分客户都是冲着性价比较高的小户型来的，像那套起价9999元/平方米的特价房，也就是6号楼的403室，在摇号开始不久后就被一对自住的年轻夫妻预定了。”记者在天籁开盘现场也留意到，年轻人确实占到了很大的比例，不少年轻夫妻都抱着小孩、推着婴儿车，怀着孕的准妈妈也不在少数。天籁一位负责人介绍说，“客户中至少有七成以上都是刚需人群，很多都是购买首套用作婚房，这在当天的摇号选房中体现得很明显，总价较低的90方左右小户型很快就被抢光。”
　　昨日下午13点30分左右，阅城开盘现场销控图显示，有140余套房源被预定。其中，12号楼的跃层房源预定了36套。13号楼以89平方米的户型为主，兼有110平方米左右的边套。记者看到，89平方米的小户型去化速度较快，边套户型只预定了15套。开盘头一天晚上在阅城开盘现场海外海排队的吴小姐说：“有很多成对出现的年轻人来排队，他们意向非常明显，就是冲着89平方米的房源，都是刚需。但也有人买房投资，我们旁边就有一位杭州本地的先生觉得价格便宜，他准备买一套89平方米的房子用作长线投资。”华盛达营销总监蒋琛表示，本次开盘的客户主要是刚需族，以楼盘周边的客户为主。
　　开盘数据是否如开发商所说那么漂亮？
　　具体的销售成绩还需时间来证明
　　“先推的6号楼一共56套房源，实际可售55套，全部售罄；加推的3号楼一共126套房源，当中包含两套样板房，实际可售124套，售出101套。”截至开盘当天下午5点，天籁的相关负责人兴奋地给出了这样的销售数据，并直言去化速度超出原先的预期。据此计算，昆仑·天籁当天的去化率超过了87%，这在近期的淡市之下已经算是相当不错的成绩。
　　华盛达方面负责人蒋琛昨晚19点接受本报记者采访时表示，所推的370套房源总共预定了148套。从预订率来看，这样的成绩不足五成，但就销售套数来看，这样的成绩也还可以。丽晶湾开盘当天，开发商的统计数据是有超过180组购房者到现场，认购房源110余套。
　　截至昨晚22点55分，透明售房网数据显示，丽晶湾已成交28套、预定1套房源，天籁的销售成绩为预定155套，而新开楼盘阅城的数据暂未上传。
　　楼市又要回暖了？
　　业内认为：连续出现漏夜排队是刚需井喷的预警信号，价格起到了很关键的作用。
　　淡市之下，不乏理性开盘的楼盘，但同时，购房者也很现实，一边排队或摇号，一边却保持着从容的心态。几个楼盘开盘现场采访到的不少购房者大都表现得很淡定，看房子也要综合价格、地段、楼盘品质等诸多因素，没有合适的房源宁可不买，不少人表示“先看看再说。”记者发现，周六在海外海排队等着选房的阅城的购房者当中，就有人手里拿着刚开过盘的天籁的楼书。
　　业内认为，杭州连续两次出现漏夜排队可能是刚需力量即将井喷的一次预警。同时，资深业内人士也表示，虽然杭州上半年楼市成交低迷，日成交量常常不过几十套，一度预订量甚至连续维持在十套上下，但这并不表示需求不存在。相反，这一批刚需经过半年多的压制，已是迫不及待，说明这半年来被压制的需求急需得到释放。