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杭州市圣苑小区业主大会议事规则 （草案） 第一章 总则 第一条 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和相关法规、规章，制定本议事规则。 第二条 本议事规则旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造安全、文明、舒适的环境。 第三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条 业主大会及其业主委员会应根据国家及杭州市有关规定接受当地街道办事处、区物业行政主管部门、社区业务指导、监督和协助。业主委员会接受全体业主的监督。 第七条 业主大会及其业主委员会应配合当地公安机关等部门，与社区、物业服务企业共同做好本物业管理区域内社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区开展其他各项工作。 第二章 业主大会 第八条 业主大会的组成 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 第九条 业主大会会议形式 本物业管理区域内的业主大会会议采用书面征求意见形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 第十条 业主大会定期会议和临时会议 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。 业主大会会议由筹备组或业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当告知当地街道办事处、区物业行政主管部门和社区。 第十一条 定期会议 业主大会会议每一年召开一次。 第十二条 临时会议 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理； （三）业主大会议事规则规定的其他情况。 属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实的，其提议无效。 第十三条 业主大会决定的事项 业主大会决定以下事项： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员； （三）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； （四）制定或修改监督业主委员会工作的有关事项规定； （五）审查业主委员会的工作报告； （六）改变和撤销业主委员会的不当决定； （七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方案； （八）审查物业服务企业的工作报告； （九）决定选聘、解聘物业服务企业； （十）决定专项维修资金续筹方案和使用方案； （十一）改建、重建建筑物及其附属设施，公共设施设备的维修等； （十二）讨论决定物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位； （十三）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 业主大会会议决定专项维修资金续筹方案和使用方案以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。 第十四条 业主大会会议的召开 业主大会会议由业主委员会负责召开。 首次业主大会会议由筹备组负责召开。 有下列情形之一的，当地社区负责成立由社区、业主代表组成的筹备组召开业主大会： （一）业主委员会任期届满换届的，在届满 3个月前，业主委员会应召开业主大会会议完成换届选举。逾期未完成换届选举的，由当地街道办事处、区物业行政主管部门、社区督促业主委员会限期完成，督促后仍不能组织召开业主大会会议完成换届选举的； （二）业主委员会任期内，业主委员会委员缺额人数未超过委员总数一半，且无候补委员的，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。未及时召开的，由当地街道办事处、区物业行政主管部门、社区督促业主委员会限期召开，督促后仍不能组织召开的； （三）业主委员会任期内，业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职的，且无候补委员的，业主委员会应停止工作，由当地社区负责成立由社区领导的社区、业主代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议，选举新的业主委员会； （四）业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处、区物业行政主管部门、社区督促业主委员会限期召开，经督促后仍未组织召开的。 第十五条 业主身份认定 符合下列情形之一的，可以认定为业主： （一）依法持有房屋所有权证的； （二）依据生效法律文书，继承或者受馈赠的； （三）基于商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的。 （四）业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人； （五）业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的书面材料的。 第十六条 业主投票权数的确定 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定 一、按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算； （三）车位等特定空间不计入建筑物专有部分面积。 二、按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）业主总人数，按照前项的统计总和计算。 第十七条 业主大会会议公告 筹备组或业主委员会应当于业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。 第十八条 表决票或选票的内容 表决票或选票应当写明业主姓名、性别、物业名称、有效的联系方式及拥有的建筑物专有部分面积等基本内容。 表决票、选票注明编号，每位业主对应一个编号。表决票、选票分为两联，两联中间加盖筹备组或业主委员会骑缝章。一联为选票存根，由筹备组或业主委员会保管；另一联发给业主。如因特殊原因须更换表决票、选票的，须经筹备组或业主委员会确认后另行发放，作废的表决票、选票应交回筹备组或业主委员会存档。 第十九条 表决票或选票发放和回收 表决票或选票的发放与回收应当自召开业主大会会议之日起10日内完成，并做好登记与签收工作。 表决票、选票发放采取上门逐户发放、业主自行领取和邮寄的方式进行。 筹备组或业主委员会携带移动投票箱逐户回收表决票、选票，也可由业主自行将表决票、选票投放到设在物业管理区域内的投票箱里。投票箱接缝处应粘贴封条，开箱验票前应保持完好。 回收时限期满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积比例且占总人数比例的，由筹备组或业主委员会以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。 第二十条 投票方式 采用记名投票方式。 第二十一条 投票权行使 业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。书面委托书应载明具体委托事项和权限。一名代理人可同时代理3名业主。 单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。 业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。 业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。 第二十二条 开箱验票和汇总 回收表决票或选票届满后7日内由筹备组或业主委员会在公开征询愿意担任的业主中确定唱票人、计票人和监票人，并公开开箱验票，进行统计汇总。 第二十三条 公布 业主大会作出的决定，筹备组或业主委员会应当自业主大会作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告，公告期为7天。 第二十四条 业主大会的限制 业主大会的决定应当符合法律、法规的规定。 业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主大会作出的决定违反法律、法规规定的，当地街道办事处、区物业行政主管部门应当责令限期撤销其决定，并通告全体业主。 本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第三章 业主委员会 第二十五条 业主委员会组成 业主委员会由委员和候补委员组成，成员为9人。其中，委员7人，候补委员2人。 业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。 候补委员不列席业主委员会会议，不具有表决权，在委员缺额时递补。 第二十六条 业主委员会候选人人数 业主委员会候选人名额11名，实行差额选举。 第二十七条 业主委员会候选人要求 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然人代表，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力，身体健康； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定组织协调能力； （六）具备必要的工作时间，能够按时参加业主委员会的活动； （七）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。 第二十八条 业主委员会候选人产生方式 业主委员会候选人的产生可以采用业主自荐或推荐方式。 业主自荐的，应按要求填写自荐表、简历表、承诺书,与房屋权属证书复印件、身份证复印件一并按时上交。 业主推荐的，须5名（含）以上业主联名推荐候选人一名，按要求填写推荐表、候选人的简历表、候选人的承诺书，与推荐人与被推荐人的房屋权属证书复印件、身份证复印件一并按时上交。 一个业主不能既是自荐人又是自我推荐人。 业主推选候选人，应力求考虑到不同的专业背景、年龄层次和男女比例，使候选人具有一定的代表性和普遍性。 业主应在规定的时间内完成自荐、推荐。逾期自荐、推荐的无效。 第二十九条 业主委员会候选人的确定 由筹备组或上一届业主委员会召集所有自荐人、被推荐人在规定的时间和地点开会，确定业主委员会候选人人选： （一）若符合要求的名额等于候选人名额的，全部当选； （二）若符合要求的名额少于候选人名额的，由筹备组或上一届业主委员会负责组织业主推荐补足； （三）若符合要求的名额超过候选人名额的，采取自愿退出，或由自荐和被推荐人投票差额选举方式产生，得票数多的前11人当选业主委员会候选人，其他未当选的作为候补。得票数相同，无法决定当选人的，应在得票数相同的人之间再次选举，直至票数出现差异或有人自愿退出。 第三十条 业主委员会候选人名单公示 筹备组或上一届业主委员会确定业主委员会候选人人选后应于业主大会会议召开前15日公示业主委员会候选人名单、简历表和承诺书，公示期为7天。 业主对候选人若有异议，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组或上一届业主委员会提出。筹备组或上一届业主委员会在公示期满后5日内予以答复，并由筹备组或上一届业主委员会最终审定。 第三十一条 业主委员会候选人缺额补足 业主委员会候选人因不符合要求、自动退出等原因出现缺额时，应由未当选的自荐人或被推荐人按得票数依次及时递补。 第三十二条 召开业主大会 筹备组或上一届业主委员会根据业主大会议事规则召开业主大会选举业主委员会 第三十三条 业主委员会成员当选要求 业主委员会候选人所得的赞成票应达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占业主总人数过半数方可有效当选。 第三十四条 确定业主委员会成员 在符合当选要求的候选人中，业主委员会委员以得票数最多的前7名候选人当选；候补委员以第8、9名候选人当选。 如符合当选要求的人数不足7人，则符合法定条件的候选人首先当选，然后从得赞成票较多的落选人中重新差额选举，直至达到规定名额。 如候选人得票数相等，应在得票数相同的人之间再次选举，直至票数出现差异或有人自愿退出。 第三十五条 业主委员会主任、副主任 筹备组或上一届业主委员会应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开业主委员会会议，业主委员会从委员中选举主任1名，副主任2名，选举方法参照第三十四条。 第三十六条 业主委员会名单公告 筹备组或上一届业主委员会自召开业主委员会会议选举产生主任、副主任之日起3日内在物业管理区域内公告业主委员会名单，公告期为7天。 第三十七条 业主委员会备案 业主委员会自选举产生之日起30日内，持相关文件向当地街道办事处和区物业行政主管部门办理备案手续。 第三十八条 业主委员会成员的任期 业主委员会成员每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任，但应当经专有部分占建筑物总面积80%以上且占总人数80%以上的业主同意方可连任，业主委员会主任、副主任连选连任主任或副主任最多不超过二届。 第三十九条 业主委员会职责 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，并定期向业主大会报告执行情况； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，提出物业管理建议； （三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳； （六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用，对物业共用部位、共用设施设备的养护、维修、改建、重建方案征求业主意见，报业主大会通过，并监督实施； （七）对经营性收入进行严格管理与合理使用。管理与使用状况应定期向全体业主公示； （八）配合当地街道办事处、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作； （九）组织业主委员会换届和补选工作； （十）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷； （十一）业主大会赋予的其他职责。 第四十条 业主委员会会议规则 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，可以委托副主任召集和主持。 经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当在7日内召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由当地街道办事处或区物业行政主管部门指定一名委员召集和主持业主委员会会议。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 业主委员会会议可以邀请当地社区列席。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。 业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公示，公示期为7天。 第四十一条 业主委员会限制 业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。 业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，当地区物业行政主管部门、街道办事处应当责令限期撤销其决定，并通告全体业主。 业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。 第四十二条 业主委员会成员行为要求 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为： （一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业； （三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。 第四十三条 业主委员会委员中止职务的情形 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定： （一）以书面形式提出辞职请求的； （二）违反本管理规约、议事规则，且情节严重的； （三）无正当理由拒交物业服务费，经两次催收，仍未交纳的； （四）一年内连续三次无故缺席业主委员会会议； （五）其他原因不宜担任业主委员会委员。 第四十四条 业主委员会成员职务自行终止的情形 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公示。 （一）物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域的业主； （二）因疾病或者其他原因丧失工作能力； （三）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业及其下属单位任职； （四）连续1年以上不在本物业管理区域居住的； （五）依法被限制人身自由的； （六）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 第四十五条 职务中止（终止）资料移交 业主委员会成员职务中止和自行终止时，应当在3日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。 第四十六条 业主委员会缺员增补 业主委员会任期内，委员出现缺员未超过一半时，有候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补委员。 第四十七条 业主委员会换届 业主委员会任期届满前3个月，业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，完成换届选举，产生新一届业主委员会。 业主委员会任期届满后，在新一届业主委员会产生前，在社区居委会的监督下，继续履行职责。 第四十八条 业主委员会任期届满及成员资格终止的交接 业主委员会应当在任期届满后3日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。 业主委员会及其成员未在规定时间内完成移交的，由当地街道办事处责令其限期移交。限期届满后仍不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。 第四十九条 社区代行业主委员会的职责 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由当地社区在街道办事处、区物业行政主管部门的指导和监督下，代行业主委员会的职责，但代行期不宜超过6个月。 第五十条 物业服务企业的确定 物业服务合同期满前三个月，业主委员会组织召开业主大会确定续聘或重新选聘物业服务企业。重新选聘物业服务企业的，应按以下要求做好相关工作： （一）参与投标的物业服务企业必须具有《物业服务企业资质管理办法》规定要求的资质等级； （二）业主委员会组织实施招投标工作，并组织专家鉴证组共同参与，集体确定； （三）招投标时应对经营性收益的管理、使用、分配做出明确的规定，并将有关情况在合同或附件中明确； （四）招投标结果，物业服务合同、服务等级与收费标准及合同附件的全部内容，应在物业管理区域内公示。 业主委员会逾期不组织召开业主大会确定续聘或重新选聘物业服务企业的，由当地街道办事处、区物业行政主管部门、社区督促业主委员会限期召开，经督促后仍未组织召开的，当地社区负责成立由社区、业主代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会确定续聘或重新选聘物业服务企业。 在续聘或重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自的权利和义务。 第五十一条 档案资料管理 业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。 业主委员会应建立下列档案资料： （一） 各类会议记录、纪要； （二） 业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料； （三） 各届业主委员会备案登记的材料； （四） 业主、物业使用人相关资料； （五） 订立的物业服务合同； （六） 在管理和使用经营性收入中形成的材料； （七） 其他有关材料。 第四章
经费与印章管理
第五十二条 业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊。本物业采用在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中支出。 业主委员会应根据工作实际需要确定使用额度，但不得超过同期物业服务费总额的1%。 业主委员会活动费可用于下列开支： （一）业主大会、业主委员会会议开支； （二）必要的日常办公等费用； （三）诉讼所需的所有费用（包括律师费、诉讼费、调查取证费、差旅费等）。 活动经费收支账目每半年公示一次，接受业主的监督。 第五十三条 印章的使用管理 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由专人保管，并按印章管理制度保管使用。印章使用情况应建立登记本记录用印情况，每次用印均应事先经一半以上业委会成员签字确认。 第五章
业主大会和业主委员会议事规则的生效 第五十四条 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。通过之日起30日内业主委员会报当地街道办事处、区物业行政主管部门备案。 第五十五条 本议事规则未尽事项由业主大会补充、修改。 | 
发表于 2011-8-23 19:03
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