“崩盘说”夸大其词 温州人仍在房产领域找机会

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来源：中国证券网 2011-08-31 07:45:21

　　一直以来，温州投资客作为房地产市场上的一个特殊群体，以其超前的投资眼光、独特的投资方式和令人咋舌的投资成果让整个行业为之惊叹，并在中国楼市被赋予了一定的风向标意义。最近传出温州楼市“崩盘”的消息，引起各界广泛关注。记者专程前往调查，发现“崩盘说”夸大其词，温州楼市虽然低迷，但未现恐慌。不仅如此，记者发现，温州人仍然在房地产领域寻找更多投资机会。

　　⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

　　8月中下旬，媒体传出温州楼市“崩盘说”让很多人震惊。温州楼市真的在大范围抛售吗？温州投资者是否已放弃了房地产这个传统的投资领域？这是否预示着全国楼市的拐点即将到来？
　　带着这些问题，记者来到温州，走访了当地中介机构、开发商和最普通的温州投资客。而调查的结果让记者对温州人的投资能力有了新的认识——温州投资客其实从未离开过楼市，在楼市调控和实体经济不景气的双重压力下，温州投资客在投资的物业类型、区域和方式上都做了调整。
　　少量低价抛盘未引发恐慌
　　“温州楼市一夜入秋：满城尽闻恐慌抛房降价声”，8月中下旬，某财经报刊的一篇报道引发了公众对温州楼市崩盘隐忧的讨论。随后，多家媒体纷纷追踪报道，一时间“民间借贷融资链条断裂，温州投资客急于抛售手中房产”、“温州本地报纸出现大量房产转让广告，数千套房产开始转让”、“温州楼市确定出现拐点迹象，二手房半年零成交”等新闻充斥报刊网络。在部分媒体的报道中，温州楼市俨然濒临崩盘。
　　然而，记者在温州进行深入调查之后，发现事实情况是，在今年楼市调控持续加码下，温州人对房地产投资确实更加谨慎，甚至处于停滞状态；由于各种原因，出现部分房源打折、议价现象，部分二手房价格松动幅度也比较大，但远没有达到“恐慌”和“抛盘”的程度。
　　“我了解的情况是，从今年3月以来，温州二手房成交逐步下滑。”21世纪不动产温州区域分布策划部经理陈伟告诉记者。而价格的变化出现在5月份以后，二手房整体市场降价幅度在5%—10%左右。由于二手房成交量很低，个别房源低价成交，或大幅降低价格，并不能反映整个市场已经全面“入秋”。
　　据记者了解，近期温州楼市的确出现了部分抛售现象。但业主抛售的原因很多，有的是因为房东经营的企业出现困难，需要变现救急；有的是急于置换，且房子本身有明显缺陷；当然，也有通过资金拆借来炒房的人由于资金吃紧而急卖。但普遍的恐慌现象并不存在。
　　“今年以来，我们公司经手的降价幅度最大的一套房源，比市场价低约20%左右，业主的确急卖。但也就仅此一套。”陈伟告诉记者。

　　区域楼市分化明显
　　与二手房相比，温州新房市场则是另外一番景象，温州市中心与周边区域分化明显。由于温州一直以来市中心城区面积极小，按照当地人的话来说，打车围着温州鹿城中心城区绕一圈也不过35块钱，新盘供应一直是少之又少。再加上市场需求又一直很旺盛，因此温州的新盘几乎从不打折促销。即便是在如今的市场环境下，温州市中心的新盘价格依然坚挺，尤其是高端稀缺产品更是如此。
　　例如位于温州锦绣路、杏花路路口的“中梁·首府”项目，这个均价预计在7万元/平方米左右、单套总价高达1500万的豪宅项目，号称引入了星河湾的设计团队，要打造出温州本地最高端住宅项目。对于向来崇尚“低调奢华”的温州人来说，显然经不起这样的诱惑。据当地房地产行业人士介绍，该盘预计供应150套房源，尚未开盘就引来3000组客户参与摇号。“这3000组客户可不是登记一下就能摇号的，至少要付几十万甚至更多的意向金才行。”
　　不过今年5月之后，温州龙湾、瓯海等除市中心以外新房供应较多的区域已普遍出现打折现象，虽然降价幅度仅在9—9.5折，但对于鲜少打折的温州楼市来说，已能说明市场低迷。
　　目前降幅比较大的主要是今年开盘的几个商业项目，如最近开盘的万达广场“整层买8.8折，单套买9.2折”。因为银行资金紧张，万达广场虽然是商业项目，在“双限”之外，也贷不了款，购房者需全款购买。另外一个楼盘“汇嘉大楼”的折扣幅度更大一些，“最大降幅达26%”。不过，温州当地业内人士认为，汇嘉大楼不具有代表性，该盘位置不好，周边办公氛围不浓厚。该盘今年3月底首次开盘，在长达4个月零成交后，8月初第二次开盘，所以优惠比较大。

　　温州人投资方式转型
　　“其实从今年开始，温州投资资金基本不再进入传统的楼市投资领域了。对于想赚快钱、讲究资金流转的温州人来说，现在的获利空间和周期已经没太大吸引力了。”陈伟告诉记者，从去年开始，嗅出市场风向变化的温州人已开始陆续出售房产。
　　不久前，中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，“民间借贷”首次超过“房地产投资”成为温州人最青睐的投资方式。今年第二季度，选择“民间借贷”的温州市民占到24.5%，占据首位；而选择“房地产投资”的市民占比下滑至15.3%，同比下降了5.2个百分点，排在第三；占据次席的是“理财产品”，比例为22.75%。相关人士说，自2009年人民银行推出这项调查以来，“房地产投资”一直排在最前面，直到今年第二季度。
　　这之前，人民银行做过关于民间借贷的抽样调查。调查显示，今年上半年，温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而据温州市经信委的监测，到目前，温州民间借贷的规模已超过1200亿元。
　　民间借贷、理财产品获得青睐，是否就说明温州人开始抛弃房地产这个投资战场？
　　“温州人很有房地产情结，最喜欢的投资领域还是房地产。”一个土生土长的温州投资客向记者表示。而由住建部政策研究中心与高和投资共同发布的“民间资本调研报告”指出，温州部分民间资本开始转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。
　　“一二线城市的投资门槛日益增高，现在又被限购，从去年甚至更早开始，温州人就陆续进入一些三四线甚至五线城市。温州人的投资总是早于整个市场，所以能占得先机。”温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。例如贵州的六盘水虽是经济不发达的四线城市，却是有名的南方煤都，当地楼市购买力较强，温州投资者早就洞察当地市场，目前六盘水楼市中温州资本极其活跃。
　　除了绕开限购，提早进入一些有潜力的四线城市，温州人更把投资眼光放在商业地产、工业地产上。在记者采访的多位当地投资者中，大部分都已涉足商业地产，有的甚至在零敲碎打地买楼之后，还有模有样地做起了商业地产开发。这足以证明温州人投资房地产的方式已从最初级的买卖房子，发展到更深层次的介入房地产领域。
　　除此之外，一些投资者还借助金融产品进入地产领域，如地产信托和地产类的股权投资等。记者从温州一些商业银行了解到，银行经常会向一些高端客户推介金融类的地产项目，这些项目的年化收益率约在10%。“每次都卖得不错。”一位银行人士说，比起那些挂钩资本市场的理财产品，与地产挂钩的理财产品更容易被温州投资者接受。

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炒房客忙转型

　　温州投资客之一
　　卖了房产开金店
　　对于大多数温州人来说，买房不仅是一种投资方式，更是一种情结。
　　“目前之所以不去投资地产，不是觉得这个投资已经‘没搞头’，而是政策的限制，没办法再直接去买房子。”温州投资者姜先生向记者坦言，“政策如果放开，我还会继续去买房子，我始终认为，地产是最好的投资方式。”
　　从2003年开始，姜先生几乎专职炒房，在上海、杭州、苏州、温州本地买卖了不下30套房产。开始是和亲戚们集资合伙买房，进入上海投资的第一个楼盘是位于松江的一个住宅项目，2004年时与几个亲戚朋友一起拿下了一整个单元的房源。“2005年第一波楼市调控的时候，我们还真是担惊受怕了一阵，本想赶紧抛盘套现，可当时一下子根本没法出货。”姜先生如今再忆起当年，已显得身经百战。“不过幸好当时出不了货，到了2006年的那波反弹，一年之内房价翻番都不止。”
　　随后，姜先生在上海委托了一家信任的房地产中介又买进卖出了近10套房产，从上海一路炒到苏杭，在多个城市资产“遍地开花”。当记者问到“在投身房地产投资的这7、8年间，资产升值到底有多少”时，这个低调的温州投资客“嘿嘿”一笑，遮掩了过去。但一位房地产中介人士向记者透露，像姜先生这样的温州投资客，几年内资产膨胀了7、8倍甚至10倍以上的比比皆是。
　　2010年初，随着房贷的收紧，姜先生嗅出了房地产政策变化的味道。“我感觉风向要变了，取消房贷7折利率是个信号，像前几年那样闭着眼买房就能赚钱的好日子恐怕要过去了。”多年的投资经验让姜先生这样的房产投资者对政策、市场极为敏感，再加上身边的亲戚朋友几乎全部从事类似的投资活动，消息多、交流频繁，令姜先生很早就发现了市场的微妙变化。
　　在与亲戚朋友商量之后，姜先生决定将当时手上持有的各地近10套房产陆续抛出，只在上海、温州的中心区域各留了2套，套现的资金用于在台州开了一家金饰店。从去年至今，黄金投资热潮汹涌而来，姜先生的金店从去年下半年开张以来，尤其是今年以来生意好得客似云来。
　　温州投资客之二
　　从炒房子到搞开发
　　陈先生是一个地道的温州人，在房地产市场快速发展的十年间，已从一个集资炒房的初级投资客，蜕变成一个拿地搞开发的开发商。
　　最初，陈先生的投资方式与绝大多数温州人一样，一个村子的亲戚朋友集资炒房，作为牵头者，陈先生对楼市的关注和敏感度自然高于其他人。在投资住宅几年赚得盆满钵满之后，陈先生已不再满足于传统的炒住宅，尤其是2009年年底，住宅市场政策的微妙变化引起了陈先生的注意。
　　“当所有人都开始投资一样东西的时候，你就该换方向了。”陈先生说。于是，2009年底，陈先生抛了手上的大部分住宅，开始进军商业地产领域，仍然和朋友集资，在嘉兴购买了一个商业项目的底楼商铺，并在今年年初以8万元/平方米的高价出手套现。
　　在商业地产领域初尝甜头之后，陈先生对这个投资方向更有信心。在嘉兴，通过一年多的楼市投资陈先生已积累起不少人脉资源。今年，陈先生和几个朋友一起，顺利地在嘉兴拿下了一幅商业地块，摇身一变当起了商业地产开发商。
　　陈先生用高薪从专业开发公司挖了一个操盘人，一个集“1万平方米专业市场、2万平方米住宅、1万平方米写字楼”于一体的所谓“城市综合体”项目即将诞生。
　　温州投资客之三
　　做实业起家 靠投资发财
　　在温州当地，吴先生算得上是一个小有名气的企业家。从20岁出头做打火机起家，经过20年多年的打拼，如今四十多岁的吴先生资产少说也在几十个亿。“最早的打火机厂现在还在，一年就100多万的利润，根本不赚钱。但因为是我最初的事业，所以留着。”吴先生告诉记者。
　　作为一个成功的温州商人，吴先生自然不可能错过房地产投资，从最早一套一套地买，到一个单元一栋楼地买，再到最高峰时手上持有市值达10亿元的房产，吴先生的炒房“盘子”越做越大，其资产也急速膨胀。“不过，从前两年开始，我已经陆续处理了手上绝大多数住宅，现在只留着3—5套住宅。”吴先生说。
　　温州人的投资灵感到底从何而来真是说不清楚。大概是在2009年前后，吴先生和几个朋友一起整栋买下了杭州的一栋写字楼，并分拆出售了大多数楼层，如今每人只留了一整层用作出租。“我对房地产长期还是看好的，留点优质资产在手里不会错。”吴先生告诉记者，他在温州还投资加盟了一个房地产经纪公司，现在已经发展成为温州首屈一指的房产中介，利用这个资源可以非常便利地打理自己的房产。
　　吴先生在房地产市场的最后一次出手是去年年中买入的一个工业地产项目，买入近一年的时间，这个工业仓储项目已经升值30%左右。不过，让他没有料到的是，近期国家开始加强对工业地产的监控管理，私人转让门槛提高，令工业地产的出手套现难度加大。“市场是很现实的，一旦套现难度增加，价值就有所回落。这个项目的增值空间可能会受到政策的影响。”吴先生表示。
　　不仅是房地产领域，颇有洞察力的吴先生还进行了多项“天使投资”。在考察了一些初具规模的中小企业后，吴先生挑选了几家他认为颇有成长性的企业进行权益资本投资，包括多晶硅行业等。
　　近期，吴先生最新的投资方向是一个游轮项目。“表面上是一个游轮项目，其实我看中的还有它延伸的房地产投资。”吴先生向记者解释他的“如意算盘”：“游轮路线经过的地方要修码头吧？那配套的餐饮、娱乐等商业设施都要开发，延伸的商业地产开发肯定能赚钱。”

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温州人：一代创富商帮　　⊙记者 朱楠

　　众所周知，犹太人是全世界最会赚钱的人，而如今，中国的温州人也当得起这一称号。
　　温州地处东海之滨，三面环山，东临大海。由于人多地少，从宋朝开始温州人就不得不选择外出谋生，有些人甚至漂洋过海，到异国他乡去做生意，由此形成了“行商”的传统。
　　这个传统一直延续至今。记者不久前去西班牙巴塞罗那旅游时无意中发现，星期天当地几乎所有的商家都关门歇业，少数开门营业的商家中，中国人开的店占了很大比例，而令人惊讶的是，这些远赴西班牙经营饭店、酒吧的中国人几乎全都来自温州乐清。
　　有人曾经说过：“温州人不是一般地想发财致富，而是不屈不挠相尽一切方法使自己发财致富，因为这也是温州当地衡量个人成就的主要标准。”确实如此，在记者前往温州采访的过程中，不止一个人表达了类似的观点。也正因为温州人凭借强烈的致富的欲望，并脚踏实地、身体力行地去尝试各种各样致富的可能性，结果，他们取得了巨大的成功。
　　除了发财致富的欲望，温州人的勤劳和能吃苦也是出了名的。当地有句俗语：“白天当老板，晚上睡地板”。有一个温州妇女对记者说：“很多外地人很懒的，早上都要睡到很晚，我们温州人一般都是很早就起来了。”说起懒，温州人往往满脸鄙夷。
　　温州人也很团结。有个中介经纪人告诉记者，温州人买房最喜欢跟亲戚朋友买在一起，姊妹、妯娌之间的关系特别好，有什么投资信息都愿意共享交流，而不会担心别人把自己的钱赚走了，因此消息特别灵通。
　　然而，家族观极浓、抱团意识强烈的温州人家乡观念却异常淡薄，有钱也不愿花在家里，这种往外走的习惯令勤劳能干的温州人自己的家乡却建设得很不怎么样。在温州，记者直观的感受是，这个城市规划建设与管理水平和其民间财富的膨胀极不相符。资产雄厚的温州商人喜欢向外投资，把钱留在家里被认为是最愚蠢的做法，这才有了温州银行为完成存款指标以高日利吸引存款的现象。
　　近些年，实体经济的日益艰难让温州人更青睐于通过向外投资获取财富。但是不管怎样，如今温州人已被看作是国人中非常具有全球视野、商业头脑，又最贴近草根、最能代表资本逐利趋势的一群人。温州人已经成为中国新一代的创富商帮。