世茂首府以裸降为噱头 引领下沙楼盘降价风

阿狸

    下沙东房价跌回2008年?NO!住宅均价仍在万元以上
    纵观楼市这几年的行情，下沙板块一直演绎着领衔杭州楼市“大涨大跌”的过山车行情，而下沙又聚集了保利、金隅、世茂等外来地产大鳄，他们的项目多数体量比较大，资金压力更大也是可以理解的。或许也正因为如此，每到行情跌入谷底时，下沙板块领降似乎也成为了杭州楼市的一个“规则”。此次保利湾天地高调组织“千人大团购”，世茂首府低调出货，也正是开发商在低迷行情下的又一次营销突破。然而要说此轮降价再次把下沙东房价打回2008年底2009年初的“原形”，那还远远不是那么回事。
    先让我们来回顾一下下沙东这三年来大起大落极为刺激的房价曲线。作为一个永远的话题板块，下沙东在每一轮降价每一次暴涨中都赫然在列。板块可售体量巨大、大量投资客看好，这些都注定了它更容易受到调控政策的冲击和影响。
    以楼市颇具代表意义的刺激2009年为例：2009年2月，海天城以一降到底“裸奔”式的5900元/平方米的均价促销，率先打破僵局，将该板块从2007年8000元/平方米左右的价格拉回到原点;保利东湾也随即以6000多元/平方米的保本价开卖，再现漏夜排队场面;之后下沙跟随楼市大盘进入上升通道一路狂奔，2009年11月，东湾的一线江景大宅卖到了20000元/平方米，如果弱化房源因素，一年的房价涨幅达到了惊人的200%以上。
    进入2010年，前后两次调控，下沙东房价没有出现明显波动，大致稳定在13000-15000元/平方米。
    到今年，由于下沙东板块经过三年左右时间的消化，几个超级大盘目前的可售住宅房源并不太多，因此房价变动不算太大，仅出现了小幅度的下降，像金隅观澜时代在4月底推的90方三房，打完折后均价大约为13000元/平方米。之后受到6月底隔壁金沙湖板块中外公寓折后15000元/平方米的均价低价首开的影响，下沙东板块整体均价略降至12000元/平方米左右。而像世茂江滨花园这样永远卖得比周边便宜、常年有大力度五花八门折扣的搅局楼盘，也再次在7月份把均价调到了11000元/平方米左右。
    再看上周末此轮降价中的两个楼盘。保利湾天地尽管价格诱人，但由于跟此前推的酒店式公寓属于不同类型的产品，价格不能直接类比，就算加以比较，由于此前户型赠送面积更多，降价幅度也绝没有看上去的那么多;其二，湾天地是40年产权的酒店式公寓，跟70年的住宅属于截然不同的两种产品，它给出的8900元/平方米均价，绝不等于住宅也降到了这样的程度。至于世茂首府，本来它的价格更具有参照意义，然而事实也证明了单价8500元/平方米的住宅只有一套，均价还是大多在万元以上，比之它7月就在销售的11000元/平方米价格，最多也就降了1000元/平方米，“裸降3500”云云，说白了就是骗人的招数。
    此外，对于购房者而言，房价下降固然是一个好消息，但在众多降价的噱头下，购房者应该理智选房，毕竟，买房不是一件小事，一时冲动万万不可。除了多了解行情，开发商拿地价格也是参考，毕竟近两年在下沙拿地的开发商，多数楼面价已经超过5000元/平方米，在这样的情况下，期望价格回到2008年，似乎也不大现实。

阿狸

    有酒店式公寓抛出诱人起价接招 一手住宅暂时还算HOLD得住
    但不管降得多降得少石头大石头小，就算激不起千层浪，层层涟漪总还是有的。保利、世茂动静一大，下沙东板块的一手房和二手房市场纷纷作出了或大或小的多米诺骨牌反应。
    在主流的一手住宅市场，由于此番世茂裸降只是噱头，各路开发商纷纷表示基本淡定，“目前还HOLD得住”(热门网络用语，意为挺得住)。
    先后致电了金隅观澜时代、宋都晨光国际和保利玫瑰湾的售楼处。观澜时代称目前在售88平方米房源折后均价12000元/平方米，138方户型折后11000元/平方米，并强调说该批房源的优惠活动是最近几个星期才开始实施的，“之前要卖14000-15000元/平方米哦”。晨光国际表示目前没有特殊优惠，在售19、5、9号楼，户型为89方的平层和跃层，平层价格13000-14000元/平方米左右，跃层价格15000-16000元/平方米。玫瑰湾方面则表示预计本月底开盘，推出11、12号楼，针对前期登记客户开盘另享9.8折优惠。销售顾问称开盘价格目前还没确定，但不会高于周边楼盘。
    有湾天地实打实降价在先，受冲击最大的无疑是下沙的海量酒店式公寓市场。这不，有开发商迅速作出了反应，准备迎战。
    9月6日中午，地铁盘和达城相关负责人王征在微博上发布消息，称精装酒店式公寓可乐蜗即将推出，40平方米起，折后8888元/平方米起。消息一出，业内外不少人士都表示十分关注，随后进行了确认。据了解，可乐蜗预计将于九十月份首次开盘，全部套数有600多套，目前首开套数未定，均价未定，户型面积为40-90平方米，精装修标准2000元/平方米左右。
    “可乐蜗的推盘节点，比之前的计划确实提前了两个月左右，主要是调控渐紧，商业类产品不限购不限贷，因此考虑提前推出回笼一部分资金。但跟此次湾天地开盘没有什么直接联系，一来两个楼盘分属不同板块，二来我们8月就开始预热了，现在正是公布价格的节点，样板房也会在最近推出。”王征明确表示，8888元/平方米的起价一定会兑现，起价房源也绝对不止一套，目前均价还在讨论，即将于近期对外公布，此外已有大客户在商谈整层或几层一起购买。应该说，凭借和达城跟地铁一号线终点站文泽路站零距离、距物美超市170米以及小户型低总价等优势，这样的起价是可以跟湾天地PK一下的，对购房者来说也有不小的诱惑力。
    物美超市再往东一个路口、之前开盘卖得不错的盛泰时代山，则暂时按兵不动。该楼盘于今年6月首开了一幢酒店式公寓，300套左右房源，目前还剩不到百套，折后价格近14000元/平方米。该项目负责人陈文渊表示，另一幢酒店式公寓将会在明年推出，因此目前不会做出什么价格动作。“一来时间点一拉开，价格就会是两样的价格；二来么，我们还是有自己的户型优势，46方的一房做到了布局清晰的一室一厅。就在上周末湾天地开盘的同一天，有几位客户在保利选不好房源，最后还是在我们这边下单了。”而距离湾天地较近、之前曾宣称会在7月首开的东东城就有些尴尬了，目前对于何时开盘、价格多少等都三缄其口，摆出一副讳莫如深的架势。
    相对于一手房市场，二手房市场的传导效应则需要更长的一段反应时间，但今年过年以来，下沙东的二手房生意就已经相当不好做了，尤其最近出现了一二手房倒挂现象，格外惨淡。
    “影响肯定大，因为开发商广告里都在很醒目地打价格，而不少二手房买家并不太明白40年产权和70年产权的差别所在，所以心理落差很大。”我爱我家下沙店店长张明星介绍说，今年二手房的成交量萎缩明显，以前行情好的时候下沙一个月能成交200多套房源，现在已经只剩三四十套了;而价格也整体有所下调，像90方户型在上半年100万根本买不到，现在90多万就可以成交，均价大致下调了1000元/平方米左右。
    “此外，户型也对成交价格有影响。下沙东一般140方左右的大户型，现在10000元/平方米的均价就可以成交;而90方左右的小户型，则视楼盘品质、户型好坏、楼层高低等，均价在12000元/平方米左右。但一二手房价格确实是出现倒挂了，因此最近成交的少量二手房大多是楼层低总价低的相对便宜房源，买家也多是想尽快入住的刚需，才会急着买现房，很多客户都直接跑去买一手房了。”张明星无奈表示。

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    世茂首府现7字头折扣 购房者认为噱头够足实惠不足
    保利湾天地的降价宣传做得铺天盖地，与其相邻的楼盘世茂首府也紧急作出了降价决定。9月3日，世茂首府以短信的方式告知了老业主及之前登记的客户，以8500元的价格/平方米推出该楼盘三期3号楼的百余套房源。一时间，两个相邻楼盘纷纷降价的消息传得“满城风雨”，下沙板块领跌杭城似乎也成为多数人的共同想法。
    早在今年6月底，位于下沙金沙湖板块的中外公寓12980元/平方米的起价，让不少业内人士表示，“中外公寓为下沙板块标出了底线”。此次保利湾天地为40年产权的酒店式公寓，它的降价并不能完全代表住宅的价格，而世茂此次宣称住宅降价3500元/平方米，却有着标杆意义，对于下沙沿江板块各楼盘的销售，也施加了不少压力。正因为这样，世茂首府的开盘受到了不少业内人士的关注。“到底世茂这批房源的均价会是多少?”相信这样的疑问，大家都有。
    9月4日，几乎与保利同一时间，世茂首府开盘，推出130、165、187平方米户型的96套房源，现场购房者大多以年轻刚需为主。在现场，发现多数购房者一进门都会问同样的问题：“8500元/平方米的房源还有吗?”遗憾的是，工作人员称8500元/平方米的房源仅一套，而且已售。而目前剩余的户型均价约10000-11000元/平方米。现场不少客户表示出了不高兴：“你们短信又没有说清楚，这样不是忽悠我们吗?”
    此次世茂首府“裸降”3500元/平方米的房源的确只有一套，而大部分房源均价仍在万元以上，与之前所称的房价回到2008年并不相符;而与今年年初均价14000-15000元/平方米的房源相比，降幅肯定是有的，但没有开发商所说的那么“夸张”。
    但或许世茂就是利用个别均价8500元/平方米的特价房，抓住了购房者的眼球与心理，吸引了不少人的关注。在现场，不少客户表示：“世茂首府8500元/平方米的消息我昨天才听说，之前一直听说沿江的其他楼盘在降价，所以很自然的认为这次情况属实，今天一早就来了。哪知道，楼盘降价的噱头大于实惠，均价1万多，而且都是大户型，确实不划算。”
    的确，此次世茂首府以“裸降3500”为噱头吸引客户的做法确实会让不少人有“被忽悠”的感觉，因为在现场除了特价房已售外，购买其他房源的客户并没有在总价上优惠多少，因为在7月份，世茂就有部分135平方米户型总价150万在售，均价约为11100元/平方米，此次房源价格与之相比，并未有大多的降幅。