杭州“别墅社区”里公寓有多少升值潜力被低估(1)

guanzhu · 发表于 2007-5-27 12:52

杭州公寓有多少？          以前，人们认为住在别墅社区是高不可攀的生活；眼下，杭州出现了一些低密度、高绿化，与别墅、排屋共享空间的复合型社区——别墅社区。它和一些容积率相对比较高的排屋、公寓“混搭”社区不同，仍然贯彻别墅社区和别墅品质，但在社区规划了少量多层或高层公寓，业内人士认为可用科学指标来衡量，即综合容积率≤1.0的大型景观社区，可称为别墅社区。          由于别墅社区多位于风景优美的地方，这些公寓也沾上了风景的光环。于是，一些对低容积率心生向往的城市人，欲摆脱城市的拥挤去过品质生活的人士，先知先觉地在别墅社区中购置一套可以与别墅共享资源的公寓，花不多的钱让仁山乐水的梦想成真。          大杭州交通全面升级悠居山水间成现实          集山光湖色、江风渔火于一身的杭州，也养刁了杭州人的居住胃口。从一个西湖到现在的五大湖(西湖、湘湖、千岛湖、南北湖、青山湖)，充满发现的眼睛将杭州的居住空间扩大到了周边的山水之间。          很多购房者表示，选择一般的普通公寓可能出于交通与工作之由，但对于社区的景观仍然非常看重。与传统的公寓相比，别墅能更多地占有自然资源，享有更多的绿色与景观环境；与别墅相比，公寓的优势在于区位和交通便利。但就目前杭州城市区域，公寓和别墅的界限开始模糊。目前地铁一期工程开始建设，地铁1号线拉近了江南城、下沙、九堡与市区的距离，同时杭州南北动脉的南端快速道路时代大道工程将于今年完工，上塘高架——中河高架——钱江四桥——时代大道连接杭州城市南北，从萧山闻堰到武林广场也只有15分钟的车程。城市向外扩张的十分明显，交通跟进之后，传统意义上的市中心公寓的区位优势下降。          大杭州交通的全面升级，使人们悠居山水间的梦想成真，所谓进则繁华，退则宁静的理想人居，离我们不远。          低容积率的别墅社区——环境即价值          山水悠居的大环境，离不开社区内部的小环境。你关注过楼盘的容积率吗？对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。住在相对拥挤的高楼里的城市居民还是对低密度、高绿化的住宅心生向往，容积率的高低，决定了楼盘的建筑形态(高层、小高层、多层、别墅、排屋)，更重要的是决定人们居住的环境及享受品质生活的一个重要方面。          容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。那么，容积率到底是多少才是算舒适？这可以从杭州各区域容积率指标对比来看:目前杭州市中心板块容积率最高，平均达2.97，市中心板块在售楼盘以小高层、高层为主；而最低为之江、闲林、小和山、湘湖及闻堰等有山有水的近郊板块，仅为0.8左右。因此，现时的杭州楼市，综合容积率≤1.0的楼盘可以算是低密度、高绿化的大型小区，这样的社区往往以排屋、别墅为主，户型绝大部分是大户型，可以称之为别墅社区。          而从社区内部的景观看，低容积率使得别墅排屋社区建筑密度低，绿化率高是不争事实；加之一般的别墅社区都选址在山清水秀的地方，周边大环境的优越让别墅园里的公寓具备更强劲的升值空间。无论是名山名水之间的萧山湘湖——闻堰板块、还是小和山的恬静清幽，良渚文化村的深厚悠远，环境即价值这一点早是不争事实，周边及园区内景观环境的稀缺性让这些别墅社区内放眼皆是景观的公寓跟随别墅炙手可热。加上别墅社区多为大型楼盘，别墅的高档品质和配套也将解决很多人的入住后顾之忧。          以湘湖闻堰板块为例，在别墅社区中尚有少量公寓，如奥兰多小镇、通和·南岸花城等。据通和·南岸花城项目负责人介绍，南岸花城背依杨岐山，面朝钱塘江、浦阳江、富春江三江交汇之处，社区内有一棵据考证有800多年树龄的老樟树，一个自然形成的内湖，这样的社区环境在杭州目前的楼盘中实属稀有，在这样的环境之下，购买公寓的业主能在家中望湖、观山、瞰水，而这些公寓的价格目前还是较低的，其具亲和力的总价与“别墅血统”，被许多购房者看好行情。          绕城之内的别墅社区稀少          其公寓升值潜力被低估          相对城区内的公寓，别墅社区里的这种低密度公寓同样拥有精致而不张扬的居住品质，但性价比明显占优势，杭州市区中高档公寓普遍单价在8000-9000元/平方米以上，而大多数别墅园区的公寓价格在5000-6000元/平方米左右，所拥有的自然环境和高使用率在市区里无法得到。

guanzhu · 发表于 2007-5-27 12:53

国家对于别墅土地的控制已经并不新鲜了。早在2003年，国土资源部就曾出台过叫停别墅用地的规定。2005年6月1日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2006年年底，国土资源部再次正式对别墅下发了“封杀令”。别墅用地一再被禁，别墅项目的奇货可居将逐渐展现。2006年1~11月份，杭州市国土资源局共推出66块土地，总占地面积3672亩，没有一块是别墅类用地。两三年后，别墅供应量会急剧萎缩。而随着人们物质生活水平的提高，对别墅的需求将逐年增长，本来就供不应求的局面，届时将进一步加剧，加之杭州别墅价格相较其他物业价格，价位并不高，因此今后两三年内别墅的市场走势，应该是一直看好的。          目前大杭州区域内，传统的别墅板块，如之江板块的供应目前比较稀少；闲林板块有绿野春天、西溪山庄等项目在后期有部分房源推出；此外，富阳银湖板块以及新兴的良渚、湘湖、青山湖等板块，还有部分别墅类楼盘上市。而位于绕城之内的别墅社区，主要集中在湘湖闻堰板块，在别墅社区中仅有少量公寓，如奥兰多小镇、南岸花城等。          排屋别墅售价与同一社区内景观公寓价格相差较大，排屋别墅升值很快或有可预见的升值空间。别墅园区价值增长潜力快，升值空间比传统公寓高得多。当年玫瑰园一幢别墅可以换一辆奔驰跑车，如今十辆奔驰难求玫瑰园一间别墅，别墅的价值往往成倍数递增。          作为别墅社区里的公寓，更是社区里的稀缺或点缀产品。公寓随别墅水涨船高，别墅园中的公寓跟涨空间很大。杭州别墅社区公寓的价格潜力也随时间的推移而逐渐显现出其“真山真水”，如目前樱花小筑的LOFT户型单身公寓从当初的单价8000元，现在已直逼两万。据通和·南岸花城负责人称，目前该项目的排屋价格也已从5500元/平方米上升到8500元/平方米，别墅的价格也高居12000元/平方米之上。这样的价格持续上升空间，预示了目前杭州为数不多的几个别墅社区里景观公寓的明天。

yxqzxhzxl · 发表于 2007-5-28 08:46

楼主是卖别墅的吧[em05]

jqx · 发表于 2007-5-28 10:05

楼主是卖别墅里的公寓的吧

山水共长天一色 · 发表于 2007-5-28 11:18

楼主,你不知道别墅区的公寓有多挤,密度太高了!有些设计甚至是不能住人的.

guanzhu · 发表于 2007-5-28 12:23

鼓一下士气而已．否则自己都没信心，那只有坐等贬值了．<div style="FLOAT: left;"><img alt="发贴心情" src="http://bbs.zjol.com.cn/skins/Default/topicface/face1.gif"/></div>余杭区规划局关于闲林污水处理问题的答复（转自江南春城）<a href="http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=84078">http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=84078</a>

guanzhu · 发表于 2007-5-28 12:29

看来污水处理是闲林地区的硬伤　不过小和山高教园区的发展和下沙，滨江比也太慢了．他们有地铁这个大的利好，我们只有个所谓的西溪湿地概念．说实在的对西溪湿地没有什麽好感觉，水太浑浊了，又没什麽可看的．

guanzhu · 发表于 2007-5-28 12:33

现在闲林版块都比我们热闹了，大家集思广议一下,能和周围的楼盘为我们住所附近引进个品牌小超市也可以啊.

我心永驻 · 发表于 2007-5-28 12:36

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用guanzhu在2007-5-28 12:33:00的发言： 现在闲林版块都比我们热闹了，大家集思广议一下,能和周围的楼盘为我们住所附近引进个品牌小超市也可以啊.</div>     你有何高见?

我心永驻 · 发表于 2007-5-28 12:38

浪漫和山的公寓底楼有一排的商铺,房子早都交完了,开发商中能公司怎么还不把超市\饮食\咖啡吧等搞起来?

平凡人家 · 发表于 2007-5-29 12:18

这个要达到一定入住率才有可能搞起来吧，换我是商家，我也不乐意在根本没人住的地方开店的

站在杭州 · 发表于 2007-5-30 09:09

估计平凡人家是要最后一个装修入住了,呵呵.这就是一个先有蛋还是先有鸡的问题,小区的基本生活配套不搞起来,哪个业主不顾虑生活多么不方便,大家都要等成熟起来入住,五年内都是空置的,可能拖的更长.象亲亲家园这个开发商就是先把世纪联华等引进了,一\二期入住率在一年内就达到了80%左右,配套起来了人气旺了三期小区买的很火暴! 当然,亲亲家园的坤和房产是还要做下去的,顾虑和考虑的更多.

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