评楼：中杭府 —— 享未科和蒋村的双份红利

独立楼市评论员 · 发表于 2021-10-12 20:21

本帖最后由独立楼市评论员于 2021-11-1 09:48 编辑

标签：区位环境差地铁远自持高户型差伪学区伪现房主城区倒挂大未科溢出

板块：西湖区蒋村

位置：五常港路河滨之城水澜轩北侧

区位环境差

中杭府虽然隶属主城区，但是处于杭州主城区极为偏僻的区位。

绕城高速公路在某种程度上是杭州市民对于城市边界的认知，中杭府紧贴绕城高速西段。

楼盘附近集合八大件不利因素

中杭府楼盘周边，存在八大件不利因素，存在较为严重的噪音和空气污染和板块割裂感，由近及远依次是：

绕城高速公路
石祥高架：建设中，其将是未来连通杭州西站和主城区的主通道
三墩互通：建设中
黄沙水泥加工厂：规模不大，预期会被搬迁
城西垃圾处理综合体：建设中
城西污水处理厂：运营中
乍沪杭高铁：建设中
杭宣铁路：已经停止运营

地铁站步行距离1.5公里

对于中杭府而言，想要通过地铁出行几乎不现实，距离最近的站点是5号线「蒋村」站。

并且，在杭州2035年地铁规划中，未规划其他更优线路。

自持比例高达44%

中杭府可能是杭州自持比例最高的楼盘，高达44%，将近一半出租户。另据消息，还额外规划了养老用房（托老所）。

户型设计不符合当前主流认知

中杭府和西溪公馆非常类似，都因长期捂盘，外部建筑风格和内部户型设计，均体现着旧代（2015年左右）产品的痕迹。以160方和174方为例，均只做了三房，极不实用。实际样板房，也只有主卧空间大，其余均不大。

竞舟二小和十五中崇德有待自证

中杭府隶属竞舟二小和十五中崇德学区，按照好学区、一般学区、伪学区、无学区四挡来划分的话，属于伪学区。

杭州的伪学区通常表现为：好学区分校或托管，但尚未任何毕业生，竞舟二小便是如此。

另据小道消息，十五中崇德的裸考成绩并不理想。

竞舟二小，家门口学校，小孩子接送极度方便

官方合同将会盖戳交付日期为2023年6月

在所有的中杭府相关宣传物料上，均为将「现房」作为核心亮点，而且在到访中杭府案场之后发现，其工程进度确实已经达到了现房标准，但是由于中杭府特殊的所谓科技化的物业系统，需要将近一年的时间进行调试验证，导致交付日期将会大大延后 —— 不过不必担心烂尾，楼盘主体产品已经全部呈现。

西湖区蒋村板块新盘

中杭府位于西湖区蒋村板块，隶属杭州主城区，众所周知，西湖区（除三墩和之江外）几乎没有宅地供应。

近4万+倒挂红利

在过去很长一段时间的放风阶段，中杭府一直透露均价是5万+，在正式开盘公示时，高层仅4.7万，大大超出所有人的预期，相比隔壁河滨之城，2021年6月-9月期间，成交单价9万到5万不等，倒挂差价相当诱人。（至于河滨之城价格波动区间为何如此之大，也是本文后面篇幅将会重点介绍的）。

蒋村板块是未来科技城人才改善首选

在之前发布的《接下来，阿里的人才会去哪里摇号买房》一文中，我们已经重点阐述了，以阿里巴巴人才为核心的未来科技城改善群体，在寻求主城区归属感，解决子女教育问题的道路上，第一站便是蒋村，这里不再赘述。

《问：哪里是杭州市中心》

《最受老百姓喜爱的房产开发商》
《最不受老百姓喜爱的房产开发商》
《杭州市中心在哪里》

《杭州顶级商业综合体都在这里》
《到底住在哪里，才算有了这座城市的归属感》
《2021年可摇的20个热门楼盘》

《来瞧瞧市中心这篇独特的区域》

《杭州地铁2035年规划，你最pick哪一条线路》

评楼

《中杭府VS和品VS天珏华庭》

《评楼：天空之城 —— 阿里员工大型刚需宿舍》

《评楼：西溪公馆 —— 用8年时间，去涤荡整个小区的游资》

《评楼：春熙上和湾 —— 藏于武林新城的悠然自得》

《评楼：中杭府 —— 享未科和蒋村的双份红利》

《评楼：和品府 —— 武林商圈的最后稀品》

《评楼：滨耀学府》

杨梅大仓 · 发表于 2021-10-12 20:22

lily1212 · 发表于 2021-10-12 20:44

倒挂高吗

南星桥村长 · 发表于 2021-10-12 20:48

倒挂一万，最后踩踏，5万卖不出去

xiaopaoGG2 · 发表于 2021-10-12 21:24

倒挂5万，还是很好的低端，未来比南星桥和城东有想象力多了

wusa · 发表于 2021-10-12 21:38

这里有高铁？以前怎么没注意？刚修的？

rachell77 · 发表于 2021-10-12 21:41

wusa 发表于 2021-10-12 21:38
这里有高铁？以前怎么没注意？刚修的？

铁路环评的时候有噪音公示的都在绕城西边

g2016 · 发表于 2021-10-12 21:50

不如萧山

xiaopaoGG2 · 发表于 2021-10-12 21:53

g2016 发表于 2021-10-12 21:50
不如萧山

哈哈哈，萧山的世纪城也比蒋村差远了
也不看看蒋村的产业和人口素质

shenhua196 · 发表于 2021-10-12 22:27

就怕刚交付时的踩踏，出现不合理的超跌

告别薇安。 · 发表于 2021-10-12 22:31

物业费11.7

佑飞 · 发表于 2021-10-12 22:46

自持很高的，环境不好

大爷还是你大爷 · 发表于 2021-10-13 01:23

自己住吧，投资死

2451194151 · 发表于 2021-10-13 08:43

175方的三房确定~最后能有盈利出货？

wyacwzdyy · 发表于 2021-10-13 08:49

有能力就去摇，不错的

knight001 · 发表于 2021-10-13 09:17

物业费都交不起

zm123zm123zm123 · 发表于 2021-10-13 09:22

echa12138 · 发表于 2021-10-13 10:11

炒房客已经在自嗨并且蠢蠢欲动了

路比 · 发表于 2021-10-13 10:52

有钱有票再不冲，那是傻子。

Jojojixk · 发表于 2021-10-13 12:10

户型不好，另外23年交房怎么能算现房？

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