杭腾未来社区价值评判！真的值得摇吗

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:41

本帖最后由撤退！打人了！于 2022-7-6 19:47 编辑

杭州新房降温之迅速，在近期已成公认的事实，一大批曾经的顶流粉盘板块登记人数断崖式的下跌，市北、运河新城、艮北、笕桥莫不如是，一房难求的优质新房如今竟接近触手可得，不得不令人感叹，市场变化之快，或者说政策威力之大。当然这样的市场趋势，我们在很早之前就说过、也预判过，这是当前政策面下的必然结果。
固定的打新人群，配合着稳步加大的新房供应量，新房热度下滑只是时间问题。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:41

但下滑的这么快，确实也有些超出预期，毕竟新房现在仍保持着较高的可买性，艮北、市北这样的板块甚至还有着可见的、还算可观的倒挂，加上较好的板块预期，怎么看都是无风险买入标的。

无论如何，现在杭州新房市场走弱的趋势已成，假如热度进一步加速下滑，政策的调整就势在必行，故此我们一直认为现阶段就是买入优质新房的一个窗口期。

另外一个现象在今年也愈发的显而易见，也就是我去年常说的分化加剧。

纵使新房整体热度下行，真正有购买价值的顶流板块新房仍一房难求，比如江河汇、奥体、未科核心区、申花等。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:41

限价之下，这批优质板块属于被明显低估的对象，加之较高能级的城市定位或预期，使得这些板块的抗市场下行能力极强，低社保家庭始终难以触碰，甚至连入围的可能性都没有。

但纵使这些顶流板块具有较强的购买价值，假如遇见天量的集中供应，恐怕也是难以招架的，也就无意中创造出中低社保家庭上车红盘的机会。

比如几天之前我说过的勾庄，以及本文的主角——龙湖省交投杭腾未来社区项目。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:42

相较于勾庄，杭腾未来社区项目所在的云城能级、和综合可买性明显要高上一个台阶，就算市场再怎么差，第一感觉也是要拼社保的。

毕竟在定位上，杭腾未来社区所在的云城核心区、及未科中心单元是共同被官方正式认定为杭州第三中心的顶级板块，加之3.61万的限价，可买性并不明显差于未科核心区的成熟区块。

但就如上文所说，任何一个顶流板块的优质楼盘，假如遇见天量的集中供应，很大可能也是扛不住的。

而根据当前的工程进度，杭腾未来社区目前已经有超过十幢住宅楼即将达到预售要求。

也就是说，如果工程进度理想的情况下，杭腾未来社区的首开房源很有可能会接近、乃至超过千套房源。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:43

根据杭州新房摇号规则，登记人数超过开盘房源量的十倍才会触发社保排序，想要触发千套房源开盘社保排序，登记人数必须超过万人。

这在当下的市场大环境下，楼盘任何一点缺点都会被放大，对目前城市界面和发展阶段都处于前期的杭腾未来社区而言，这种缺点被放大的概率更是大增。

加之，当前的部分追求稳妥的需求快速收缩到成熟城区，所以说，假如杭腾未来社区首开房源达千余套，触发中高社保排序的难度可以说是非常之大的。

当然也不排除，开发商即使有首开千套的条件，但预判到热度下行，而采取类“饥饿营销”的方式进行开盘。

比如千套房源间隔一定的时间，分两次开盘，重复利用需求，以达到稳定楼盘可买性预期和热度的作用。

但不管怎样，杭腾未来社区超2800套的巨量供应，无疑将是下半年，杭州中低社保家庭入围顶级性价比楼盘的绝佳机会之一。

甚至可能没有之一，毕竟如此大体量，需要集中上市的优质单盘，环顾全城都是极少的存在。

那么接下来，我就带大家来详细看看该楼盘的规划详情和周边现状。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:44

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:44

龙湖杭腾未来社区项目为龙湖联合浙江交投，在去年最后一次集中宅地出让中拿下的综合性地块，地块位于杭州云城重点开发区域——高铁新城的西南部。

地块地上可建面积约59万方，与华润杭珹未来社区的体量接近，地块综合楼面价为14932元/㎡。

该地块还需配建一座体量不小于95000方的集中式商业综合体，一座一万余方的幼儿园，以及社区卫生服务中心、文化活动中心、体育、养老服务中心等。

其中，集中式商业综合体目前龙湖已官宣为天街，也是未科、云城区域的首座天街，且还是大比例自持的天街项目。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:44

结合西站TOD自带的超过10万方的分布式商业，基本可以明确，该区域未来将是未科、云城区域的第二大品质商圈。

接下来来看重点，杭腾未来社区的住宅分为两个地块，分别是北区i-10地块，以及南区的i-15地块。

两块涉宅地块的住宅可建总面积约37.1万方，北地块稍大一些，住宅体量为约21.6万方，南地块则为约15.5万方。

根据规划公示可知，北地块住宅户数为1816户，计算得知，户均面积为约119方，且从公示的图纸上可以看到，北区住宅楼皆为两梯四户的设定。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:45

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:45

结合西站TOD自带的超过10万方的分布式商业，基本可以明确，该区域未来将是未科、云城区域的第二大品质商圈。

接下来来看重点，杭腾未来社区的住宅分为两个地块，分别是北区i-10地块，以及南区的i-15地块。

两块涉宅地块的住宅可建总面积约37.1万方，北地块稍大一些，住宅体量为约21.6万方，南地块则为约15.5万方。

根据规划公示可知，北地块住宅户数为1816户，计算得知，户均面积为约119方，且从公示的图纸上可以看到，北区住宅楼皆为两梯四户的设定。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:45

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:46

也就是说，边套与中间套的比例大致为1：1，那么可以大致推测出来，杭腾未来社区的传统中间套户型面积应该不会超过110方，大概率在105方上下浮动。

再结合该盘3.61万的限价，杭腾未来社区的门槛总价在400万以内，大约在350万至370万之间，相较于杭珹未来中心，门槛略有下浮，对于刚改朋友而言，算是一个好事。

南地块的定位与北地块则有较大的差异。

根据规划指标，南地块地上住宅面积为15.49万方，相应的户数却只有1036户，简单计算户均面积在149.5方，南地块为更纯粹的改善区块。

同时，结合公示平面图可得知，南地块并不是单纯的大户型区块，而是7幢两梯四户的中小户型加7幢两梯两户的大平层的组合。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:46

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:46

中小户型楼幢的单体面积和北区块近似，而大平层楼幢也与中小楼幢单体近似，那么可以推测，南区块的中小户型平均面积大致也在119方上下。

而大户型则为中小面积的近两倍，那么部分大平层面积应该超过了200方，根据个人经验，判断大平层面积应该在180方至250方的区间内，总价在700万至900万。

大户型的分布也比较合理，基本处于南地块的中央区域及沿余杭塘河区域，是杭腾未来社区内部的最优位置。

由于杭腾未来社区地块处于余杭区的重点开发区域，根据以往余杭区对重点区域地块的监管经验，杭腾未来社区项目的立面大概率也是公建化立面。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:47

此前曝出的效果图也很大程度上佐证了这一点，故，对于杭腾的立面品质和颜值，购房者并不需要担心，加上龙湖本身擅长的园林景观，这大概率是一个逼近杭州城区改善楼盘观感的优质楼盘。

还有一点值得重点提及，项目涉宅地块虽仅为南北两块用地组成，但两块地中间都设置了贯穿地块的城市通道。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:47

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:47

简单一点说就是，楼盘虽为一个，但实际上，经过仓兴街、城市通道切割，南北实质上为四个独立小区。

模式与艮北的公园1872近似，大体量楼盘中间设置城市通廊，可以有效增加城市步行舒适度及活力，比较符合目前提倡的小街区密路网的开发模式。

再来看看楼盘的周边现状。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:48

龙湖杭腾未来社区项目为云城第一块出让的涉宅用地，也是云城高铁新城区域的重点开发区块——杭腾未来社区的核心组成部分。

也正因为是第一个开发的商品房项目，目前周边皆处于城市开发的早期，路网和相关配套都在建设期，当前的城市界面与同区域的未科核心区有一定的差距，这也是杭腾未来社区比较显眼的一个劝退点。

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:49

撤退！打人了！ · 发表于 2022-7-6 19:49

但从现场的实拍图也可以清楚的看到，作为第三中心云城的核心开发区域，该区块内落地的项目含金量极高。

比如代表未来杭州第一高度的杭州西站TOD、浙大校友总部二期、浙江人才大厦、超重力实验室、天元公学、以及品质商业天街。

由于是重点开发区域，落地的项目建设进度也明显速度较快，尤其是浙大校友总部二期，总体量近百万方，加上天街商务楼、超20万方的浙江人才大厦组成的商办集群规模无限接近EFC组团。

		自动登录	找回密码
密码			注册