为什么这个版块的产业最强，房价却没有最高，我做了点分析

notebook0571 · 发表于 2023-4-10 16:32

[产业对房价提升起决定性作用]这个理论由来已久，只要房价上不去，很多人首先就来一句：因为没有产业呀！今天我想质疑它一下：

先说原理，简单了说，就是两点：1、我是一个收入蛮高的人 2、我想上班近。

这样的我在买房子时，首选离单位近的房子；由于我收入很高，所以即使单价很贵也愿意承担。

所以符合条件的房子们就可以涨到一个很高的价格成交。比如未科版块就非常符合这个理论。

但怎么看，这个推理都是有问题的：

1、上班近，真的是必须的吗？那些8W+10W+15W+成交的房子们都是因为[上班近]而成交的吗？

2、如果符合[上班近]的房子，产品力的确优秀，配套也优秀，是真正的“豪宅”，那我高价成交，也值了，但如果都不符合呢，仅仅是[上班近]，就要付出高溢价接盘吗，虽然我的收入是蛮高的，我能买的起8W+10W+15W+的房子，但我会为了[上班近]而接8W+的普通房吗？

3、接着看，[上班近]是很好，但我会一直在这家公司上班吗？或者一直在这个版块里的公司上班直到退休吗？如果我失业或跳槽了，离开了这个版块了呢，我当年买的8W+的普通房对我来说，就失去了[上班近]的属性，那我会不会很难受

4、有人会说，你可以把你的房子卖给还在这个版块上班的人，因为那些人收入也很高，他们会愿意接盘的，那么，你敢保证你的这个版块里所有的公司一直发展的欣欣向荣，里面的员工一直收入很高吗，任何产业（除了金融业）都是有周期的，万一等你要置换时那个产业走下坡路了，收入降低了，还能有人来接你那豪宅的单价吗，毕竟你的房子本身并非豪宅

综上，个人觉得，高价接盘，还是得具备优秀的[产品力和配套]再下手比较稳妥，把[产业论]带进去，并非明智之选。这就是为什么，未科三兄弟100%符合[产业论]，却一直最高只能在6+的原因，因为大部分人并不sha

notebook0571 · 发表于 2023-4-10 16:46

回想前两年，只要有人提到城东新城涨不动，马上就来一句解答，因为没有产业呀，其实根本不是，人家只是产品力有限，商业太普通（港龙城都懂），还有火车站拉低档次

申花就能处在高位，这总和产业论无关吧，那边有啥产业呀，人家界面优秀嘛，配套也不错啊，三个商业+一个亚运公园，桥西也是一样

世纪城高位，总不会是因为体育产业吧，笑，那一片片的高楼大厦，优秀的界面，还和奥体在一起，商业SKP，一定要说产业，金融算一个，但金融是特殊产业，懂的都懂

所以，未科云城，也想站到7到8更高，就不要老想了产业，实实在在把产品力做上去，配套建起来，因为距离主城太远，这个缺陷要加倍通过产品力和配套去弥补，否则，富人是不会轻易把均价抬到8、9、10的

杭州朲 · 发表于 2023-4-10 17:28

杭州核心区西边的极限在桂花城别墅区，风景带不算！

西边新板块有特殊性，后花园属性太明显了，所以在保证不失业前提的下，这个等量有点畸形。

也不是说不好，非就业一般也不会考虑

BBS潜水员 · 发表于 2023-4-10 18:16

西湖时代和钱塘江时代核心理念其他都是区域中心只不过是产业支撑不同罢了

pg2m05 · 发表于 2023-4-10 18:39

你去看看北京上海好了，北京通州区科创街啥水平，能比得过奥体中心吗？更别说四环以内的地方。地段差就是差

xlf22222 · 发表于 2023-4-10 18:43

程序员超过3万基本接不住，压力大

xlf22222 · 发表于 2023-4-10 18:43

现在30岁都要毕业了

撸大师 · 发表于 2023-4-10 18:44

notebook0571 发表于 2023-4-10 16:46
回想前两年，只要有人提到城东新城涨不动，马上就来一句解答，因为没有产业呀，其实根本不是，人家只是产品 ...

南星望江这种板块本身无产业，但是完全处于市中心区域内所以根本不用考虑这一点就可以有很高的天花板。申花有城西原产业高地的外溢，滨江本身也处于产业高地。这两个板块跟产业其实都有联系的，外加本身也属于市中心外比较优越的地段。
未科是产业高地，但是地理劣势太明显，远离市中心，所以达不到最高。
城东新城产业轮不到它，地理位置硬伤比同时代发展的申花和滨江区政府要明显得多，最终被摁在地上摩擦。

大渔 · 发表于 2023-4-10 19:00

用打工人视角分析8、9万房子…你要想想桃花源谁再买，诚园谁去买，阿里附近低密谁在买。产品力？哪怕卖1万的地方，那肯定是绿城滨江卖的好啊。洋洋洒洒一堆，说了好像又是没说…还和产业无关…可以这么说，一个滨江区，养活了半条钱塘江。更别说钱新玉皇山的金融了

justsoga · 发表于 2023-4-10 20:37

大渔发表于 2023-4-10 19:00
用打工人视角分析8、9万房子…你要想想桃花源谁再买，诚园谁去买，阿里附近低密谁在买。产品力？哪怕卖1万 ...

滨江区的地段不是绕城外能比的，滨江15分钟能到西湖，所以靠产业投资房产痴人说梦，未科现在核心区三兄弟4万+都没成交量，也就那一堆套牢的投资客天天yy6万

notebook0571 · 发表于 2023-4-11 09:01

大渔发表于 2023-4-10 19:00
用打工人视角分析8、9万房子…你要想想桃花源谁再买，诚园谁去买，阿里附近低密谁在买。产品力？哪怕卖1万 ...

其实未科高收入者到现在都还在买申花，这个距离总不算近吧，为啥不买家门口的

未科的商业是短版，除了快要建好的万像，其他的生意界面都不好
公园虽然有，但档次都不高，可以寄托在新的文化中心，但即使建起来，档次要达到亚运体育公园，也是非常之难，毕竟还要在云城建一个超大公园

未科把精力全部放在造写字楼上，说白了就是赚钱，和钱二目前的导向很像，之前说好的消费业都改成写字楼，还要把一线江景全部给写字楼，吃相是真的难看，这么缺钱吗，写字楼太多，消费娱乐业太少，对一个版块是致命的打击

牛奶香水 · 发表于 2023-4-11 09:28

justsoga 发表于 2023-4-10 20:37
滨江区的地段不是绕城外能比的，滨江15分钟能到西湖，所以靠产业投资房产痴人说梦，未科现在核心区三兄弟 ...

滨江刚开发的时候跟未科也没什么区别，那时候的人听到江对岸头都摇下了。

寻找黑暗@新 · 发表于 2023-4-11 11:05

产业论也就仓前中介整天在YY 3万多到头了限价说明一切到4万不选申花？傻子都知道

大渔 · 发表于 2023-4-11 11:28

notebook0571 发表于 2023-4-11 09:01
其实未科高收入者到现在都还在买申花，这个距离总不算近吧，为啥不买家门口的

其实很简单，就是杭州的发展阶段造成的，每个阶段都有各自的代表区域。未科云城成熟还需要7年，这和钱新世纪城所用的时间差不多。

另外，未科三兄弟是什么面积段，早就不能代表未科了，马上就有滨江绿城代替

以后对于有钱的，应该用总价思维而不是单价了

住的，就是一个门槛

justsoga · 发表于 2023-4-11 11:33

牛奶香水发表于 2023-4-11 09:28
滨江刚开发的时候跟未科也没什么区别，那时候的人听到江对岸头都摇下了。

那时候仓前呢？滨江如果算出城，仓前的地段相当于出省了

虎跑路一号 · 发表于 2023-4-11 11:40

滨江区西兴板块晓风印月大户型二手房都近10万一平了，这是真实成交价，正常楼层小户型也9万了，有质疑的人自己可以去查

大渔 · 发表于 2023-4-11 11:46

notebook0571 发表于 2023-4-11 09:01
其实未科高收入者到现在都还在买申花，这个距离总不算近吧，为啥不买家门口的

至于商业，参考滨江，基于人口基数，会比滨江的商业高端一些，更多依托武林的奢侈品就够了，认准地方混个脸熟插个队。7年后成熟，说不定云城才会有H

heineken1768 · 发表于 2023-4-11 13:05

虎跑路一号发表于 2023-4-11 11:40
滨江区西兴板块晓风印月大户型二手房都近10万一平了，这是真实成交价，正常楼层小户型也9万了，有质疑的人 ...

这个位置有学区（江南实验）、有商业配套（银泰、星光大道、星耀城，远点天街、印象城），交通便利，楼下地铁站高铁机场均在1小时通勤圈，没有明显的短板

pg2m05 · 发表于 2023-4-11 13:14

大渔发表于 2023-4-11 11:28
其实很简单，就是杭州的发展阶段造成的，每个阶段都有各自的代表区域。未科云城成熟还需要7年，这和钱新 ...

想太多了，未科这几年风雨飘渺，一会制裁大棒，一会政策摇摆，一会大环境下跌，导致几乎腰斩跌回2019年的水平。
你想着7年热点都是未科？地卖完了就是下一个闲林罢了……

大渔 · 发表于 2023-4-11 14:05

pg2m05 发表于 2023-4-11 13:14
想太多了，未科这几年风雨飘渺，一会制裁大棒，一会政策摇摆，一会大环境下跌，导致几乎腰斩跌回2019年的 ...

呵呵，阿里正在大模型全打通，越来越像一家科技公司，风来乘风起。但他曾经的对手，都还在原地玩丁丁

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