房价的阶段性走势取决于预期和人性

上升双子

　　其实下述基本原理，所有中介、炒房客及资深的地产从业者或多或少都懂得一些，只不过从来没有人付诸于文字罢了。

　　先说说第一点预期：

　　楼市从２００３到２０２３年维持二十年普涨的基本格局，这里分两段讲：前十年有爬坡过坎的明确预期（０３－０４年赶英超意，０５－０６年赶德超法，最终于２０１０年成功超越日本登顶世界第二），居民收入普涨，０４－０７这三年肯定刹不住车，不可能会出现实质性降价。

　　０８年中到０９年初这半年出现明显下跌，主要是次贷危机发生后甲方消费需求骤减，很快就传导过来，导致两个主引擎（外贸、基建）相继熄火；若非果断下发四万亿，包括房价在内的各项指标很可能会倒退回２００１年刚入世那一年。然而经济起死回生的同时，０９到１１那三年的报复性回涨也让大家措手不及。

　　因为投机炒作氛围太浓，房价脱离普通民众购买力太久，意识到这样下去不行，所以又出手实施了以双限为特征的严厉调控措施，一直持续到前年。２０１２年初见成效，曙光之城亏本甩卖轰动杭城，接下来三年房价体系进入久违的封冻期，对刚需来说是不可多得的福利窗口期。１６年楼市去库存，房价起死回生顺势再上一个台阶。

　　这期间无论市场怎么折腾，涨价的主趋势依然不变，根本原因在于经济蓬勃向上、就业比较充分，多数行业有利可图，努力一把都能入市。２０１８年以来，拐点显而易见，尤其近三年形势急转直下，早些年赚过大钱的纷纷家里蹲；ＡＩ普及后人力资源的重要性岌岌可危，还指望楼市有多少持久健康的接盘力量？


　　再来说第二点人性：

　　常言道人往高处走、水往低处流，然而这话只点明了人性积极向上的一面；其实人还有好逸恶劳、安于现状的消极面，银树湾、万家花城、桦枫居、万家星城、金色黎明，上述经典老破大还有超过六成的居民是当年期房开盘时就入伙的原始业主，随着时光的流逝、配套的成熟，他们更倾向于维持而非改变现状；尤其是上了一定年纪后，人对物质生活的欲望会逐渐减退。

　　炒房成功与否，主要也取决于对某一时期特定消费者心理的把控，往往呈现出明显的代际传递特征。就说房价上涨最快那些年，很不幸刚好轮到８０及８５后赶上适婚年龄。据我观察，这两个年龄段的人从小接受的大都是非常保守的传统教育，老实人居多，缺乏叛逆反抗精神，但他们的哥哥辈７０后和弟弟辈９０后可不是什么省油灯！

　　７０及７５后毫无疑问属于楼市既得利益阶层！本地人靠父母荫庇进入机关的比例非常高，甚至还享受到最后一批分房福利；外地人虽然出身穷苦，但也吃到了入世前后释放的第一波政策红利，纷纷当上老板；据我观察这俩年龄段的人成长过程刚好赶上社会达尔文主义大行其道，从小看着港剧长大，信奉弱肉强食的丛林法则，下手既重又狠，也很懂人性、擅长ＰＵＡ。

　　当年他们用了一系列威逼利诱的话术，用美满婚姻、幸福人生作为诱饵，拿捏住了老实本分的８０后成家立业的念头，心甘情愿入市承接已被炒高了一轮的房价。况且当时８０和８５后面临的居住条件的确不容乐观，就拿杭州来说，０９年前后非公家背景又不做生意的普通本地工薪阶层三代共居一间陋室的情况不在少数。他们的弱点在久经战阵的炒房客看来一清二楚！

　　至于９０后和９５后，本地的家庭条件相比８０和８５后提升显著，他们的父母６０和６５后属于改开后吃饱第一波红利的首批受益阶层，家里不缺房子；外地的大多数属于入世后第一代乡村留守儿童，长期缺乏父母的关爱和陪伴，在成长过程中无法得到足够的家庭支持和心理安慰，安全感少、叛逆性强，部分人一旦进入职场，不出数年就会变得诡计多端、心狠手辣。

　　不同于头脑简单、容易上当的８０和８５后，这两代人的自我保护意识甚强，往往会用怀疑的眼光看待眼前的一切，遇事更为成熟老练，所以８０及８５后想要和７０及７５后前辈那样用洗脑的方式来诱骗他们上套毫无胜算，反而会引起进一步的敌视。此外。９０和９５后大学毕业后面临的就业形势更加复杂和艰辛，经济发展的红利吃得差不多了，高度内卷已成定局。

　　对两性关系的态度更务实理性，不会再和前人那样，心甘情愿被婚姻束缚住个人自由，也不再把不孝有三、无后为大的孝道文化当回事儿了．前几代人组建家庭后因为经济负担过于沉重所遭受的不幸看在眼里、记在心上，不想重蹈覆辙，准备孤独终老。既然不结婚，还买什么房？何况按照传统风水理论，独身人士住大房子会导致阳气不足，对健康、运势都有诸多不利。

　　综上所述，对于今后房价的走势，读者应该也可管中窥豹了吧？

pliny

人性那块的观点和我的观点一样，时代不同了，年轻人不会再抱残守缺了

feifei3196

现在炒房，基本变房东

绿水青山在杭州

容易上当的８０和８５后，也是现在杭州楼市置换的主力军。

上升双子

绿水青山在杭州 发表于 2025-3-12 08:44
容易上当的８０和８５后，也是现在杭州楼市置换的主力军。

最近这些年，８０和８５后情况普遍不乐观，属于职场高危人群。７０后掌权、９０后夺权，８０后首当其冲受影响。
所以这些年来微改善（从老破小到次新或者８０方两方到９０及１００方三房）的居多，但置换到大户型的很少。

awa8888

说的好想哭

hangzhou2025

阶级固化已经逐步形成

xiaogaww

上升双子 发表于 2025-3-12 11:59
最近这些年，８０和８５后情况普遍不乐观，属于职场高危人群。７０后掌权、９０后夺权，８０后首当其冲受影 ...

说实话，80初和85后区别还是很大的。。。80初这波大多数还是吃到红利的，而且80初大学毕业，进体制内比85后简单很多，08年以前进事业单位还是不难的。

zhangssss

说得很对

上升双子

xiaogaww 发表于 2025-3-12 18:20
说实话，80初和85后区别还是很大的。。。80初这波大多数还是吃到红利的，而且80初大学毕业，进体制内比85 ...

是有差别，８５后的人品虽不如９０和９５后那么坏，但也不像８０后那么老实，已经有坏心眼了。但有没有吃到红利，我觉得不能只看自己身边混得好的那一小部分人，那样视角未免过于狭隘。

要知道０３、０４年前后８０初刚入职场那会儿事业单位刚经过一轮减员增效，待遇并不好，一些很难捞钱的清水衙门收入更是微薄。机关的福利虽然好，但无权无势的基层小科员实得薪水也不高。

体制外的更别提了，我记得你上次自己都说过，２０１０年的时候，多数企事业单位职工月入只有三四千块钱（这还不算混得很差），而且当时１９楼的一个统计帖也能作为一个侧面旁证。

本地人住自己家情况还好一些，外地人，如果只拿这么一点收入，还要应付房租和日常开销，那首付简直不知从何筹起了。除非发一票横财，当然，那个阶段也不是不可能，心狠手黑还有机会。

据我所知，大部分家底薄、没背景的８０后是年近３５才勉勉强强完成首置的，还有的虽然在３０岁之前首置但不幸买在了２０１０－２０１１年的阶段性高点上，被套在山顶上长达五年多。

上升双子

xiaogaww 发表于 2025-3-12 18:20
说实话，80初和85后区别还是很大的。。。80初这波大多数还是吃到红利的，而且80初大学毕业，进体制内比85 ...

其实多数本地８０初生人以及一部分８５后吃楼市红利最稳妥的方式恰恰不是买商品房，而是买老破小或者经济适用房，尤其后者在本地更为多见，我好些个小学还有初中同学都这么玩的

就像ＴＶＢ《缺宅男女》里普通香港人的惯常操作，先买政府补贴的平价居屋（居者有其屋，相当于内地经适房）；等１３年政府放开经适房上市限制，再出手赚一笔差价，然后加点钱买同一个地段的二手商品房


经适房在２０１５年以后就全面取消了，当然后面的９０和９５后也没机会再吃这一份福利，只能硬着头皮去摇号买限价房了，讲真以杭州的薪资水平来讲也不便宜，据我所知一般收入比较高的那部分工薪族才有机会上这趟票价不菲的车

xiaogaww

上升双子 发表于 2025-3-13 11:28
是有差别，８５后的人品虽不如９０和９５后那么坏，但也不像８０后那么老实，已经有坏心眼了。但有没有吃 ...

2010-2011年虽然是高点，但是和后面的2016年下半年到2021年上半年的高位比，差一点楼盘都有2倍左右的涨幅。。而且最重要的是2012-2016上半年，杭州不大部分的房子是没涨，甚至是跌的，但是这几年部分行业的收入却是增长比较快的，身边一些胆子大的人，直接是1套房的钱，拿去2套-3套首付，而且都是买在滨江、桥西、申花甚至未科这种当时还没大涨的板块，租金再自己贴点完全可以覆盖房贷，那时候完全就是租客在帮房东还贷。


75后基本是08年-12年和16-21年2波房价的红利都吃到了。。。。。。80初基本上16-21年这波也赶上了。。。。。。

上升双子

xiaogaww 发表于 2025-3-13 19:33
2010-2011年虽然是高点，但是和后面的2016年下半年到2021年上半年的高位比，差一点楼盘都有2倍左右的涨幅 ...

２０１２到１６年谈不上持续下跌，只是相对于之前十年的连续上涨出现了一个比较长的盘整期（部分区域阴跌，但跌幅也不大），有利于刚需上车，真正的下跌是２０１１下半年出现的，阶段性低点出现在２０１２年三到五月份，以曙光之城低价热销为中轴线。


至于你说的拿一套房的钱去凑两三套房的首付，据我所知当时双限措施并未退出吧？买房还是要看设保证明的，房贷依然区分首套和二、三套，没有一定的关系和门路恐怕做不到吧。不过混体制内和ＩＴ行业的８０后那个阶段收入涨幅的确可观，应该吃到红利的。

可惜此一时、彼一时，最近三年大厂裁退了不少ＩＴ码农，８０后又是首要裁减对象。假如这部分人当中有你说的超额囤房的那一类，而且没能在２０２１－２２年的阶段性高点顺利出货，依我看他们的日子不见得好过到哪里去，特别是买在未来科技城的那一拨。

上升双子

xiaogaww 发表于 2025-3-13 19:33
2010-2011年虽然是高点，但是和后面的2016年下半年到2021年上半年的高位比，差一点楼盘都有2倍左右的涨幅 ...

对于８０初生人的投机炒房能力，不应过于高估

首先他们家底的厚实程度就明显不及７０－７５及９０后，父母中下岗工人及农民的比例最高

其次，他们从小接受的那套死板的传统教育也决定了这代人不擅长折腾，安分守己、循规蹈矩，很容易上当受骗，是优秀的接盘侠，７０和７５后炒房客当年爱死他们了，说什么都信。

他们要想和７０及７５后那样轻松拿捏９０后，基本上办不到。因为据我在职场上多年来的观察，９０后的奸诈狡猾丝毫不亚于７０、７５后，而且很懂得自我保护，原因我已经讲得很清楚了。