房屋买卖合同纠纷案例（更新中）

张彦周律师 · 发表于 2007-6-14 12:22

<span style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-ascii-font-family: "Times New Roman"; mso-hansi-font-family: "Times New Roman"; mso-bidi-font-family: "Times New Roman"; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA;">    本栏目将陆续刊登房屋买卖合同纠纷案例，供各位网友参考使用。刊登内容以共享和学术研究为目的，刊登对象如有异议请及时联系版主。我国不采用判例法，因此本栏目所提供的案例仅供私下研究，不宜引用作为诉讼时候的观点或依据。

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张彦周律师 · 发表于 2007-6-14 12:50

房屋转让意向书的法律性质-----房屋买卖合同的预约[案情简介]2005年10月12日，甲、乙双方签订《房屋转让意向书》。意向书约定：甲方自愿将位于天目山路的一套房子以50万元的价格转让给乙方。乙方应当于合同签订当日支付80%的价款。甲方于应当于合同签订之日将房屋交付给乙方进行装修。双方应当在甲方取得房屋三证完毕后另行签订《杭州市房屋买卖合同》并协助乙方办理过户手续。意向书还对违约责任等作了约定。意向书签订后，甲方将房屋交付给乙方进行装修。乙方没有支付房款。在甲方取得三证后，乙方要求支付房款。甲方认为乙方缺乏诚信，遂将房屋以60万元的价格卖给丙方。乙方诉至法院，要求判令甲方赔偿10万元的损失和房屋装修损失10万元。[法院判决]法院认为，甲乙双方签订的《房屋转让意向书》系房屋买卖合同的预约。不能要求甲方承担签订本约后的乙方预期损失，即房屋差价。甲方应当承担乙方的装修损失。经鉴定，乙方的房屋的装修费用为3万元。法院判决甲方赔偿乙方装修损失3万元，驳回乙方的其他请求。

张彦周律师 · 发表于 2007-6-14 14:38

未能办理按揭贷款的责任--买方承担[案情简介]原告黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。[一审判决]本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的大小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息（利息从1996年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息）。

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张彦周律师 · 发表于 2007-6-14 14:50

农村房屋买卖合同的效力----原则上有效[案情简介]樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某；如单方违约，承担违约金2万元；合同自订立之日起生效。嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。[法院判决]对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。按照合同无效的法律规定返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。本案合同是否有效，确有争议，但由于被告已将房屋重复出售给他人，所以被告也回避了对合同确认无效的辩解。既然双方均未提出合同无效问题，在法律又没有明确的禁止性规定的情况下，可以不主动干预，不对是否有效作出评判，但在具体处理上可按有效处理. 山东济南市中级人民法院王明华所写的调研报告，认为“对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量，防止耕地减少的立法目的，且能有效地改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。认定合同有效，既体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合现在和未来立法的发展趋势.”本案可按合约有效处理，因为被告将原卖给原告的房屋又卖给第三人的差价是7万元，那么，由被告毁约行为造成原告的损失也就是7万元，现原告只要被告赔偿2万元，是其处分自己的权利，并未损害他人利益，所以，应当支持其诉讼请求。

张彦周律师 · 发表于 2007-6-14 15:07

未经共有权人同意签订的购房合同是否有效-----不得抗辩善意第三人[案情简介]2006年3月初，原、被告约定被告将位于赣州市章贡区青年路42号金皇花园3栋3单元305室的房屋以13万元的价格出售给原告。原告于2006年3月7日向被告支付购房定金20000元，并约定需经原告丈夫及哥哥同意后才能购买，如果不满意被告需将购房定金如数返还给原告。2006年3月9日，被告以传真方式将购房合同传真给原告。2006年5月16日，被告退回原告购房定金20000元并支付利息100元。后原告以被告不愿意出售房屋违约为由，向本院提起诉讼，要求处理。　　　　另：赣州市章贡区青年路42号金皇花园3栋3单元305室房屋系被告李桂梅与其丈夫陈建荣的共有财产。[法院判决]一审法院认为：2006年3月初，原、被经协商达成了初步购房意向，2006年3月7日，被告收取了原告向被告支付的购房定金20000元，此时双方也已达成了口头购房协议，并交付了购房定金；2006年3月9日，被告以传真方式将购房合同传真给原告，原告对此未提出异议。原、被告双方形成购房合意，购房合同成立。合同法第十条规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告双方订立了口头的购房合同。被告传真书面购房合同给原告，只是将双方达成的口头购房协议书面化，并不影响合同的成立。购房合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的。被告认为所诉房屋系其与陈建荣的夫妻共同财产，买房未经过共有人陈建荣同意，购房合同无效。本院认为，该套房屋系被告与陈建荣的夫妻共有财产，被告对该套房屋具有处理权，且原告系善良有偿取得该套房屋，被告的抗辩理由不能成立。被告将购房定金20000元退还原告，系违约行为，根据定金罚则，对原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。原告为诉讼支出的公证费及特快专递费要求对方承担没有法律依据，因此对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第二十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、由被告李桂梅双倍返还原告赖昆蓉购房定金40000元（已支付20100元，实际返还19900元），此款限于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告赖昆蓉其他诉讼请求。案件受理费1610元，实际支出费400元，合计2010元，由被告李桂梅承担。

感动你我 · 发表于 2007-6-14 20:25

张彦周律师的司法解释太好啦!老百姓会感激你的![em02][em02][em02][em02][em02]

感动你我 · 发表于 2007-6-14 20:38

法院判决] 对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。

张彦周律师:    那我也有同样的房屋的建房所用土地为集体土地,但所属是转让的,土地证,房产证都给了我,可不可以过在我的名下啊?(因朋友向我借款而还不上了,就等于转让给我了,也有她字据和手印)[em01][em01][em01]

张彦周律师 · 发表于 2007-6-16 00:49

开发商对交付的房屋承担瑕疵担保责任[案情简介]李某与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定：李某向该公司购买某路段两套房屋，两套房屋建筑面积共为<chmetcnv wst="on" tcsc="0" numbertype="1" negative="False" hasspace="False" sourcevalue="0" unitname="平方米">１４５平方米</chmetcnv>，房屋总价款为人民币１１３８４３元，但该房地产开发公司未将李某所购房屋的地下室为通水管房告知李某。合同订立后，李某给付购房款共计１１３８４３元，该公司也将房屋交付给李某使用。此后，李某取得房产证，并对两套房屋进行装修，将两套房屋之间的隔墙打通，该公司明知李某改动结构，但未予以阻止，也未表示异议。李某入住后，发现所购房屋的地下室为通水管房，每隔３０分钟发出机器运转声和流水声致使李某生活遭受较大影响，尤其影响睡眠，李某曾多次与物业管理部门交涉要求改善，但虽经整改维修，却仍未能改善，李某遂起诉?要求退房。法院委托环境监测部门对水管噪音进行了鉴定，鉴定结果为噪音超标。 [法院判决]    一、双方所订立的合同约定，争议房屋的使用性质为“居住”。因此，被告交付的房屋应符合“居住”使用的标准。虽然双方未约定“居住”使用的具体标准，但依据《合同法》第６２条第１款第１项之规定，被告交付的标的物至少要符合行业标准。原告所购房屋的地下室是通水管房，噪音超标，应认定被告交付的房屋不符合标准。    二、原告李某诉请退房，其实质系要求解除合同。李某依约取得的标的物在品质上存在瑕疵，无法达到正常居住标准，属不能实现合同目的的情形，根据合同法的规定，原告有权要求解除合同。    三、被告交付的房屋存在品质瑕疵。虽然地下室并非原告所购买的标的物，但因属于原告所购房屋的地下室，因此地下室的品质如何直接影响着原告所购房屋的使用。同时，被告在交付房屋时，没有向原告告知地下室的状况。据此可认为，被告未履行瑕疵担保的义务，应承担相应的责任。鉴于争议发生后，被告虽曾多次对通水管进行修理，但超标噪音的情况仍未得到改善，而被告又无同类标的物即房屋可更换，故原告要求解除合同，退回标的物是合理的。法院审理后认为，开发公司在出售房屋时未告知李某其所购房屋处于水管房之上，该合同标的物有瑕疵，遂判决开发公司退房并返还李某购房款及装修损失，李某恢复房屋原始结构。

感动你我 · 发表于 2007-6-16 20:26

<img alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/UploadFace/87651_20053281558421182.gif" style="CURSOR: pointer;"/><img alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/UploadFace/87651_20053281558421182.gif" style="CURSOR: pointer;"/><img alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/UploadFace/87651_20053281558421182.gif" style="CURSOR: pointer;"/> 张彦周律师:
<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">法院判决] 对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。</div>张彦周律师:    那我也有同样的房屋的建房所用土地为集体土地,但所属是转让的,土地证,房产证都给了我,可不可以过在我的名下啊?(因朋友向我借款而还不上了,就等于转让给我了,也有她字据和手印)<img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/><img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/><img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/>我的问题你是怎么看的?能不能告之一下啊???拜托啦!!!急!急!!急!!!<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">法院判决] 对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不是转让，所以房屋买卖应认定为无效。</div>张彦周律师:    那我也有同样的房屋的建房所用土地为集体土地,但所属是转让的,土地证,房产证都给了我,可不可以过在我的名下啊?(因朋友向我借款而还不上了,就等于转让给我了,也有她字据和手印)<img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/><img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/><img title="dvubb" alt="图片点击可在新窗口打开查看" src="http://bbs.zjol.com.cn/Skins/Default/emot/em01.gif" align="middle" border="0"/>我的问题你是怎么看的?能不能告之一下啊???拜托啦!!!急!急!!急!!![em01][em01][em01][em01]

张彦周律师 · 发表于 2007-6-20 15:56

可以过户。

应门书童 · 发表于 2007-6-21 22:33

版主辛苦了，感谢~~~[em23]

张彦周律师 · 发表于 2007-6-21 23:17

离婚协议中的房屋赠与条款可以撤销吗？[案情简介]   <chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="9" month="10" year="2005">2005年10月9日</chsdate>，王先生和何女士由于夫妻感情出现裂痕，双方协议离婚了，并签订了协议书，其中一个条款约定“甲方（男方）和乙方（女方）居住的一套商品房，婚前房产权属于甲方所有，现考虑到离婚后女儿归乙方抚养，同时乙方和女儿无住房，因此甲方同意离婚后将此房赠予乙方，并协助乙方办理房产过户手续。”离婚后，何女士和女儿就居住在这套房屋中。可是令何女士想不到的是，没过多久，王先生说自己不愿把房子送给她了，并于<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="25" month="11" year="2007">11月25日</chsdate>向法院起诉，要撤销离婚协议中关于赠与房子的条款。庭审中，王先生诉称：原、被告原系夫妻，在办理离婚手续时，被告将事先打印好的的离婚协议交由原告签名，由于当时正值婚姻登记机关临近下班，仓促之中，原告未详细看协议内容，即签上了名字。领取离婚证回家后，才发现在协议中有原告赠与被告房产的内容。目前，原告因经济状况恶化，又没有其他房子，如果履行赠与约定，必将严重影响原告的生活。原告认为，原告因重大误解与被告签订的赠与条款无效，且赠与财产的产权至今尚未转移，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条或一百八十六条之规定，要求撤销原、被告之间约定的关于赠与被告房屋的条款。
    对此，何女士对原告诉称的双方协议离婚和约定原告向被告赠与房屋的事实没有异议。原告向被告赠与房屋的约定是其真实意思的表示，如果当时没有赠与房屋这一条款，被告将不同意离婚。从保护妇女、儿童的角度出发，被告离婚后独自带着女儿在争议房屋中生活，原告将房屋赠与被告也符合常理。况且离婚协议是经过婚姻登记机关审核，属于政府行为的公证。故应驳回原告的诉讼请求。
 [法院判决]
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而不动产的权利转移，应以依法登记为准。本案中，双方在离婚协议中约定将<personname wst="on" productid="王">王</personname>先生所有的房屋赠与<personname wst="on" productid="何">何</personname>女士，但在离婚后，<personname wst="on" productid="王">王</personname>先生拒绝交付赠与房屋的产权。现<personname wst="on" productid="王">王</personname>先生起诉要求撤销赠与，符合法律规定，予以支持。尽<personname wst="on" productid="管何">管何</personname>女士提出离婚协议经过婚姻登记机关审核，属于政府行为的公证，原告不具有撤销权。但根据《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定，婚姻登记机关只是对自愿离婚的男女当事人，在查明确实是双方自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。由此可见，婚姻登记机关不具备公证职能，被告的抗辩理由不成立。经开庭审理后，法院对这起赠与合同纠纷案作出判决：撤销离婚协议书中关于男方赠与女方商品房一套的条款。

张彦周律师 · 发表于 2007-6-28 01:04

签订合同时没有取得产权证的房屋买卖合同效力---有效[案情简介]<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="25" month="7" year="2002">2002年7月25日</chsdate>，被告叶奶寿将其所有的坐落于{地址:0}房屋出卖给承租人原告{陈0X}、陈慎康，房屋价款为155000元，双方签订了内容相同但房价不同的两张房屋卖断契，一张房价款为115000元，另一张为40000元。被告随契附给原告霞国用（92）字第005267号土地使用证一本、霞建许（91）431号建设许可证一本、霞浦县人民法院（90）霞法民调第178号调解书一份。合同签订后，原告付给被告房价款人民币155000元，被告亦将房屋交付给原告占有使用。至<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="25" month="10" year="2002">2002年10月25日</chsdate>，被告申领到出卖房屋的所有权证，原告多次要求被告将房屋所有权证交付给其，并办理过户手续，被告要求原告再支付30000元后方可交付房产证和办理过户手续。双方协商没有结果，原告遂于<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="19" month="11" year="2003">2003年11月19日</chsdate>向法院提起诉讼。[法院判决]法院认为，原告的房屋产权证虽然在出卖时尚在申领中，但房屋产权明确。原、被告之间的房屋买卖系双方自愿，是双方的真实意思表示，且双方也各自交付了房屋和价款，双方之间的房屋买卖合同成立、有效。被告在申领得房屋所有权证后，原告要求被告交付房产证和协助办理房产过户手续的理由成立，被告有义务交付房产证和协助办理过户手续。被告要求原告支付30000元补偿款，没有事实和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十五条的规定，判决：1、原告{陈0X}、陈慎康与被告叶奶寿的房屋买卖合同有效；2、被告叶奶寿应在判决生效之日起五日内将{地址:0}房屋所有权证交付给原告{陈0X}、陈慎康，并协助办理房屋产权过户登记。

张彦周律师 · 发表于 2007-6-29 19:37

“一房两卖”----开发商承担违约责任[案情简介]2004年5月，李先生得知某一环境优美的地段将新建一片商品房，于是，与开发商永辉房地产公司签订了商品房预售合同，预购“佳美花园”房屋一套，价格86万余元，分三期付款，待房屋一年后建成了双方再办理产权手续。一年后，房子建成了，按照约定，李先生交付最后一笔款项就可以与房产公司办理产权证书。但李先生却发现自己预购的房屋已被房地产公司以更高的价格卖给了不知情的善意第三人王先生，而且王先生已经领取了房屋产权证。永辉房地产公司表示愿意退还李先生已缴款项，并支付违约金。但李先生不愿解除合同，仍要求得到预购的房屋。于是，李先生在2006年3月向法院起诉，要求法院宣告永辉房地产公司与王先生签订的房屋买卖合同无效，判令永辉房地产公司继续履行合同，将房屋归于原告所有。[法院判决]虽然李先生与永辉公司签订的合同是合法有效的，永辉公司违反合同的约定，将一套房屋再次出卖，严重违背了诚实信用原则，但房屋预售合同只是在合同当事人之间建立起了一种债权债务关系，房屋的所有权并不随着买卖双方合同关系的建立而发生转移，因为房屋的所有权是通过到房管部门进行公示登记的方式取得的，没有进行所有权登记就没有取得所有权。因此，李先生并没有取得房屋所有权。更何况李先生购买的是“期房”，订立合同时，房屋还没有建成，连房地产公司都没有取得房屋的原始所有权。而永辉公司再将房屋出售给不知情的王先生，在房屋建成之后，又与他到房管部门进行了房屋产权变更登记。为了保护不动产交易安全，应当认定为王先生与永辉公司签订的房屋销售合同是有效的，王先生从产权登记之日起，获得了房屋的所有权。但这就使李先生的债权与王先生的物权发生了冲突。两者都是针对一所房屋发生的权利，在民事法律领域，物权相对于债权具有“优先权”的效力，也就是我们所说的“物权优于债权”。在这种情况下，当物权与债权发生冲突时，合同债权人不能请求物权人交付标的物——房屋，而只能请求合同债务人承担违约责任。因此，在本案中，李先生就只能向永辉房地产公司追究违约责任，要求其退款、赔偿损失等，而不能要求王先生退出房屋。法院判决驳回了李先生的请求，确认善意第三人王先生取得房屋所有权，房地产公司退还李先生的购房款，并赔偿由此给李先生造成的损失

茉莉花香. · 发表于 2007-8-20 21:34

谢谢张彦周律师的好贴,学习中...

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