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中国房地产业巨头之一万科，在上海的新楼盘让利三成，并群发短信告诉市民。更有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价。作为曾在2008年率先掀起降价潮的地产龙头，万科的新动向对业界来说有着风向标的意义。 11月16日上午10点，青浦重固镇万科尚源售楼处热闹非凡，看房者陆陆续续赶来，有打算买婚房的年轻夫妻，有带着孩子看房的80后夫妇，还有买房给父母养老的中年人……这些看房者大多收到了中介和相关代理公司的短信，慕名而来。
沪上地产界17日有消息称，上海万科旗下楼盘正酝酿全线降价，而其一举一动在房地产界有风向标意义，业内人士分析，万科此番销售策略或将引领沪上楼市新一轮的降价潮。
不少市民接到降价短信
“低调”促销打折30%
“现在还算是人少的，昨天人更多，售楼处一直服务到晚上。”一名销售人员对记者说。由于人员较多，一些参观样板房的客户还需要在等候区等一下。
“这四栋都有可能开盘，但也有可能有的不开盘。”销售人员指着楼盘图告诉记者。对于开盘时间和价格，却又遮遮掩掩。 “哪些房子可选？价格多少？什么时候开盘……我们都一无所知。”刘女士带着弟媳妇一家一早来看房子，没想到售楼处对于这种应该明显告知的内容也如此 “神秘”，让她直叹气“没见过这样卖房的。”
11点多，在一些看房者再三要求下，一些销售人员才告知楼盘大概价格。据销售人员介绍，将要开盘的房源有三栋，共198套，都是79平方米的精装房，均价在12000元左右，开盘当日可享8万—10万元的优惠，各种折扣后最低总价85万元，按此计算，最低价格仅在11000元/平方米左右。根据集团提供的数据，万科尚源在今年7月以来销售均价在1.4万—1.5万元/平方米，成交低迷的“金九银十”过后，新盘降价幅度接近30%。
按照网上房地产的公示日期显示，17日应该是开盘日，不料销售人员告知众看房者，开盘时间未定，“只有交了5万元意向金的客户，我们会打电话或发短信通知开盘时间，没交的我们不通知。”听到销售人员的回答，一些看房者表示不理解。而销售人员则称，之所以这样安排，一方面是为了在开盘当日让买房者有序购房，另一方面也是为了避免麻烦。
如果不在开盘当日购买，之后房子价格会回升吗，还是会继续下跌？许多看房者又有了疑问。 “我们计划卖出50﹪的房子，但从目前情况来看，可能要远远超出这个数字。”销售人员告诉看房者，目前已有一百多人交了意向金，将要销售的房子在开盘当日可能会售空，没有价格回升的说法。
促销价格已经接近建设成本 “赔本赚吆喝”时代正在来临 据媒体报道，上海房产中介机构汉宇地产内部人士透露，上海万科酝酿旗下楼盘全线降价，以打破华东市场回款不力的局面，降价幅度可能超过20%。该报道称，根据上海市有关部门规定，万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。 数据显示，万科尚源7月份推出的公寓报价区间在1.64万-2.28万元/平方米，实际成交价在1.5万/平方米;目前售楼处预计的报价区间在1.12万―1.73万/平方米。从二次报价上来看，降幅约有25%，而实际降幅则需要在开盘后才能实际体现。两批公寓的户型也略有不同，前一批稍大。来自中介机构的数据显示，目前青浦重固镇在售的新建商品住宅项目还有逸皓华庭，其累计去化率仅50%左右，均价水平约1.18万/平方米。与目前万科尚源的最新报价相当。 除此以外，万科另一个在上海浦东的楼盘清林径也将于近期开盘。据销售人员介绍，新开盘价格可能在1.3万-1.4万元/平方米，较此前均价有近20%的折让。 降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢？据调查，万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼面价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。业内人士表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精装修成本，以及税费1500元和财务成本1000元，上述项目总成本大概1.2万元/平方米-1.3万元/平方米。也就是说，目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。开发商“亏本赚吆喝”的时代正在来临。 中房信分析师薛建雄认为，对于大型房企来说，总体来看利润空间仍然很大。同样是上述两个项目，今年以来的别墅销售价格在2.3万元-2.8万元/平方米。以别墅超高利润率找回公寓“牺牲”的利润，是很多企业的策略。另外，万科在上海其他项目如琥珀臻园、花园小城等都是早年拿地项目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高销售价格超过1.6万元/平方米。“很多房企公寓类项目利润率可能超过40%，因此仍有降价空间。 ” 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，万科从9月份就已经开始不动声色地降价了，新开楼盘相比预期售价低了15%。他介绍称，华东地区受调控影响巨大，上海公司正面临严峻的销售压力。据悉，目前仅完成了全年销售目标的70%，在龙湖等竞争对手的刺激下，借助万科最新的过冬论政策，促销打折，似乎成了理所当然的事。 在17日提供给南方日报记者的回复中，上海万科相关负责人表示，万科清林径和万科尚源，开盘时间和售价目前还未正式确定，“未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。” 但是，仔细琢磨上海万科回复中的许多语句，多是在为老业主“维权”背景下的公司降价行为辩护。如万科方面称，“只要是尊重市场规律的企业，必然自知并无保证价格不变的能力。除非企业自愿在协议中作出承诺，否则也没有任何法律条款，要求企业承担维持标价不下调的义务。”这一说法确实有为进一步降价作铺垫之嫌。 | 
发表于 2011-11-21 16:20
