业主接受交付的房屋后发现该房屋并不具备交付条件，能否主张开发商承担迟延交付责任

xilimh · 发表于 2007-7-9 16:40

咨询案例：
<personname productid="吴" wst="on">吴</personname>女士所在小区2006年5月按照购房合同约定办理了房屋交付手续，领取了钥匙，但是，现在（06年9月）发现，开发商到目前也不具备交付条件，完全是为了逃避交付迟延的违约责任才与业主办理交付手续的。问：能否主张开发商承担迟延交付责任？ 寇志中律师解答：一、房屋交付使用的条件是什么？       房屋交付的条件就是“验收合格”。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

xilimh · 发表于 2007-7-9 16:40

二、谁作验收？什么是综合验收？什么是分期验收？       有的业主咨询我：“我已经做过验收了，但指出了燃气管安装不当，是不是算没有验收合格？”       寇律师：
作为交付使用条件的验收，不是业主个人的验收。而是由项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织的验收。       在2004年建设部制定的商品房买卖合同示范文本规定了4个交付使用的条件，供买卖双方签订合同时选择，在一般的合同上也可选择，但有些开发商在合同上没有列出该四个条件之一，业主签约时可以补上，万一漏掉也不要紧，依法定。这四项选择是：“(一) 该商品房经验收合格；
（2）该商品房经综合验收合格；
（3）该商品房经分期综合验收合格；
（4）
该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。”
可行的应该选择第二项――该商品房经综合验收合格。什么是综合验收？
就是住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门组织的验收。什么是分期验收？
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，房地产开发主管部门对分期开发的项目所作出的分期验收。相关法律法规连接：《城市房地产开发经营管理条例》第十八条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；   (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；    （三）单项工程的工程质量验收情况；    （四）拆迁安置方案的落实情况；    （五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”  《建设工程质量管理条例》
第十六条  建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。    建设工程竣工验收应当具备下列条件：    （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；     (二) 有完整的技术档案和施工管理资料；    （三）有工程使用的主要建>材料、建>构配>和设备的进场试验报告；    （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；    （五）有施工单位签署的工程保修书。    建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《建设工程质量管理条例》
第四十九条  建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。    建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

xilimh · 发表于 2007-7-9 16:41

三、交付使用后发现不具备交付条件怎么办？       从法学理论上讲，即使业主已经入住，一般也应该从房屋具备交付使用的条件时起，计算实际交付是否违约的时间。但在法律实务中较多地支持了“交钥匙”为交付时间的观点，所以，业主接受交付的房屋后发现该房屋并不具备交付条件，主张开发商承担迟延交付责任的，一般很难得到支持。福建省高级人民法院更是明确作出了规定：“预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。”（《关于审理房地产管理法实行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条）       所以，我认为，对于不符合交付使用条件的，业主要么不予接收，要么接受后就不要主张交付逾期的违约责任，当然，既是不合格交付,又是逾期的除外。 四、宜昌律师寇志中支招：招一、
从签订合同时对交付使用条件约定清楚。如果是四项选择：“(一) 该商品房经验收合格；
（2）该商品房经综合验收合格；
（3）该商品房经分期综合验收合格；
（4）
该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。”
最好选择第二项――该商品房经综合验收合格。万一没有约定的条件，也不要担心，有行政法规作您的后盾，因为约定不能低于法定，但可以高于法定。 招二、办理交付使用手续时要审查开发商是否具备约定或者法定的交付使用条件。就是查看所购房屋整个项目经过综合验收合格没有。 招三、对于不具备交付使用条件的，可以拒绝接受交付使用。明确拒绝了，开发商迟延交房的，可以依约主张违约金。但是，注意一是要调查清楚，二是要固定证据，不然，被反打一耙，说通知你交接房屋而你没有依约接房。 （作者：寇志中，13986 7904 08）（本文网络搜索设定：房屋交付使用条件、房屋交付、交付使用条件，宜昌律师房屋交付、宜昌律师寇志中房屋交付使用、三峡律师寇志中、律师代理购房）

xilimh · 发表于 2007-7-9 17:27

三、交付使用后发现不具备交付条件怎么办？
       从法学理论上讲，即使业主已经入住，一般也应该从房屋具备交付使用的条件时起，计算实际交付是否违约的时间。但在法律实务中较多地支持了“交钥匙”为交付时间的观点，所以，业主接受交付的房屋后发现该房屋并不具备交付条件，主张开发商承担迟延交付责任的，一般很难得到支持

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