口水杭州论坛第三次业委会经验分享会将在我小区隆重召开

民主是个好东西

向各位业主汇报下：我小区提供场地，相关会议经费（横幅、水果、瓜子等）由口水杭州论坛负责。

云溪春早

好活动

橙子橙子

youngs179 发表于 2011-12-14 16:32
对于这样的活动，国信嘉园业委会应该做东道主，这点经费能要几个钱？主任不必如此避嫌

主办方出钱啊

百花杀

斑牛牛

嗯哼~这个不错

qiuzhudajia

螃蟹小朱

呵呵。支持。

pleasure606

欢迎各小区业委会业主光临国信嘉园

民主是个好东西

太阳大哥明天有空吗？有空的话也过来吧！

云溪春早

诚挚邀请太阳大哥与会，欢迎各小区业委会业主光临国信嘉园！

螃蟹小朱

我不知道怎么上图。

螃蟹小朱

我不知道怎么上图。

pleasure606

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螃蟹小朱

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谢谢。我试试看。这次论坛开会拍了几张照片的

螃蟹小朱

螃蟹小朱

民主是个好东西

会议纪要：
12月18日，口水杭州论坛第三次业委会经验分享会在滨江区国信嘉园小区召开，景江苑、彩虹城、之江花园、之江公寓、西湖花园（公寓）、文鼎苑、国信嘉园、盛元慧谷等8个小区的代表，业主联合会版主一壶、律师王成、浙江绿升物业服务有限公司代表等参加了会议。会议主要围绕选聘物业公司，签订物业服务合同，对物业公司的日常工作进行有效监督以及业主组织的自身建设等方面进行了深入的探讨。
国信嘉园业委会主任王森认为：业主与物业公司构成了委托代理关系，在没有有效的制度安排下，代理人的行为很可能最终损害委托人的利益，在经济学上这被称为“委托代理问题”，具体表现如：一是逆向选择。小区选聘物业公司，缺乏诚信的公司以很低的价格和比较高的承诺来吸引业主，反而容易招标中胜出。二是代理人道德风险。在日常经营中，物业公司常常通过缩减工作人员、减少对公共设施和绿化的维护保养来降低成本，或者通过侵占业主利益、隐瞒额外收入来增加盈利。如杭州某小区物业公司为了缩减成本，29部电梯逾期一年多没有进行维修保养，导致业主多次被关。国信嘉园小区甚至出现物业公司瞒着业主偷偷和移动、联通公司签订合同，让他们在小区高层顶楼安装手机信号基站。另外，电梯、楼道等公共部位的广告收入,供应水泥黄沙、收垃圾人员等进小区的进场费等本应属于业主共有的收入也常常被物业公司收入囊中。王森认为，产生以上委托代理问题的原因有三：一是利益的不对称，业主的目标是要解决物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化以及实现物业的保值增值等；而物业公司的目标是追求经济利益的最大化。二是信息不对称，业主没有参与物业管理，只能看到一些保安、保洁的表象，信息是零碎的、局部的，业委会成员则一般都是兼职担任，关注小区物业管理的时间和精力有限，而且一般不具备物业管理的专业知识，而物业管理公司则掌握了非常大的信息优势。三是契约的不完备，业委会在与物业公司签订合同条款时，由于不懂物业管理，条款往往过于粗泛，造成日后很难有效监督物业公司。同时，合同中缺乏激励和惩罚措施，造成物业公司对提高服务质量缺乏积极性，业委会在监管中即使发现了物业公司存在的问题，也往往无计可施。因此，业委会要有效监督物业公司，必须对物业管理有较为深入的了解，在签订合同的时候要细化，并有激励和惩罚措施。
彩虹城业委会主任康国强分析了政府相关部门对小区治理的影响。他说，彩虹城是一个拥有3262户业主的大型小区，彩虹社区成立后，其辖区内只有彩虹城一个小区，这种小区和社区重合的模式无疑对小区的治理是非常有益的。在业委会和社区的共同努力下，这一年多来，小区物业公司的服务和管理更上了一层楼，业主对物业公司的满意度达到70%以上（选项为“满意”、“不满意”、“弃权”等三项）。而很多小区出现问题是因为政府相关部门和社区在里面起了反作用，导致小区矛盾重重。他还提出由于业委会成员的业余性，物业管理中有很多技术性问题，如设施设备的维修保养亟需得到专业性的指导。
业主联合会版主“一壶”认为，目前的小区组织体系存在问题，由于国内小区普遍规模太大，召开业主大会难度很高，导致实践中业委会承担了太多的责任。他认为建立一层中间组织即业主代表大会是比较具有可行性的小区议事方式，较为重大的事务由业主代笔大会来决定，既保证了决策的代表性，也提高了效率。对于物业管理中的技术性问题，可以组织一次专门的会议进行探讨。
景江苑业委会主任邵军认为，物业公司都是差不多的，关键是业委会怎么去管理和监督，小区聘请的是小公司，但是管理比较到位，物业费收缴率有95%。他介绍了景江苑小区的一些经验，首先是小区组织架构合理，399户的小区，按照楼幢产生了37名业主代表，组成业主代表大会，小区比较重要的决策都有业主代表大会决定，这样比较民主，业委会的责任也会轻很多。同时，小区里的很多事情，通过业主代表会很快就会反映到业委会层面，而业委会也会迅速反应，因此，很多事情如违章建筑等都是消除在萌芽状态。其次，是物业公司的物业经理对小区很重要，如果经理能力不强，事情交代下去做不好，那业委会会很累。对物业公司的监督，小区业委会成员一方面对物业管理比较懂行，另一方面也注重奖惩结合，使物业公司能够长效持久的保证服务质量。第三，业委会对物业公司的支持很重要，难做的事如阳光房违章搭建、包阳台不按照统一颜色使用型材、群租房等，先由物业公司出面，由于装修都要报物业公司备案，因此在材料进场的时候物业公司就会把关不让进场，如果物业公司与业主产生冲突，那就由业委会出面，而业委会对违章的事情是绝不姑息的，第一次好意规劝，第二次围堵，第三次就拍了照片到业主单位去投诉。
之江花园业委会主任郑小青讲述了在长达十年的时间里，因社区和物业公司的干涉，小区三届业委会均被物业公司控制，导致的结果是违章建筑肆虐。现在好不容易第四届业委会成立了，要改聘物业，但是由于小区的违章建筑多，资质高的物业公司不想进驻，小的物业公司倒是有不少有意向的，但是业主又怕其管理水平不靠谱，面临很难选择的局面。
西湖花园公寓业委会主任王建中认为，尊重业主的表达权很重要，小区设置了公告栏，任何业主的意见，只要是实名的，不涉及公民隐私的，均可以张贴并保留一个月。
文鼎苑业主代表陈继业介绍了小区在对待包阳台型材方面的经验，物业公司联系了一家型材生产商，由于量很大，保证了型材的低价和优质，业主对比市场购买与指定的商家，当然会选择价廉物美的一方，这样，包阳台颜色不一的问题就解决了。他还介绍了小区引入专业的审计事务所，对小区专项资金进行外部审计的做法，认为这样比较透明有说服力。
之江公寓业委会成员徐红和历晓亚介绍了自己小区物业公司服务比较到位，物业费收缴率有90%，但是由于人工成本的上涨，物业公司经营压力很大，而自己小区又没有经营性收入可以补贴的困境。她们比较困惑的是，物业管理处的总公司提走了过多的利润，导致管理处主任可动用的资金不多，使得无法有效激励物业员工。邵军建议多向社区申请资金。
绿升物业服务有限公司总经理助理吴赞华回答了与会代表关于物业管理方面的一些问题。她认为，物业服务行业是一个微利但盈利比较稳定的行业。物业公司是劳动密集型企业，人力成本约占总收入的60~65%，去年以来，人力成本大幅上升，给公司经营带来很大压力。绿升物业公司为了保证保安队伍的稳定，给保安配置了条件较好的宿舍，加上各种福利等，公司再每个保安身上一年的支出大概在3.5~4万之间。税占物业费总收入的6%、管理费用（总公司提取的）占5~8%，设施设备维修的利润在5~8%，因为这里面有不可预计的风险。