王海热线忠告第001号－谨防欺诈、消费者切勿购买不能办理产权证的车位（库）

don0424 · 发表于 2007-8-7 16:20

<div id="atitle">王海热线忠告第001号－谨防欺诈、消费者切勿购买不能办理产权证的车位（库）</div>
<div id="ainfo">2005-3-16 0:31:24作者：非营利项目——北京王海热线咨询有限公司（筹）　</div>
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 车位（库）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证），已经购买无产权车位（库）的消费者应该赶紧要求退赔。 
 
 小区土地由全体业主共有，没有单独产权证的部位均为业主共有财产，收益归全体业主共有，已入住的小区应该尽快成立业主委员会掌握车位（库）出租的收益。　 
 
 人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，但是售房后开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车位（库）收益归全体业主共有。 
 
 销售车位（库）的使用权超过20年即为欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。 
 
近期不少小区和在售楼盘都纷纷出售车位、车库，有的甚至要求本来租车位（库）的业主也得把车位（库）买下来，否则便威胁要出售给其他业主。 
 
由于历史原因，现在车位（库）在多数小区中都还算是“稀缺商品”，但是车位（库）权属情况比较复杂，既有可以销售的车位（库）又有不可以销售的车位（库），因此在消费者在购买车位（库）时务必要注意： 
 
一．车位（库）是否可销售的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。 
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因此若不能办理产权，车位（库）买卖合同是不受法律保护的――买到手的也只是一张白纸。 
 
《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”  
消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权），最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为。 
 
二．几乎每个小区都有属于全体业主的共有车位（库） 
 
《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。 
我国现行的商品房建设规划法律法规中，都明确要求房产开发商按照一定的标准配置建设停车位（库），这是法律规定的商品房建设规划中的公共配套设施的"硬指标"，这些车位（库）是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用。 
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城
镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用
者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 
因此，小区的土地使用权转移给全体业主后，红线内所有没有独立产权的部位（包括车位（库））即共有财产也同时一并转移给了全体业主。 
 
目前小区的车位（库）主要分为以下几种情况： 
 
1．敞开式的地上车位——属于全体业主 
主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》
第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区
维修资金。 
2．三面有护围的地上车位（库）——可办产权，可销售 
 
若开发商在当初规划时，明确了这类车位（库）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据<<北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知>>，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。 
 
3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主 
 
如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下
车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑
物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。” 即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车
库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。 
 
4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主 
 
如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。 
 
5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主 
 
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收
益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。 
 
6.　　改造车位（库）——属于全体业主 
 
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。 
 
综上，王海热线提醒广大消费者： 
 
 若要购买商品房车位（库），唯一的标准是看该车位（库）能否办理产权证！ 
 不能办理产权证的车位（库），禁止销售！ 
 若租赁车位（库）或者购买车位（库）使用权，超过20年的即为欺诈，消费者可请求双倍赔偿。 
 
非营利项目——北京王海热线咨询有限公司（筹） 
2005年3月14日 
 
附相关法律法规： 
 
中华人民共和国城市房地产管理法 
 
第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 
 
第三十七条 下列房地产，不得转让： 
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； 
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 
(三)依法收回土地使用权的； 
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 
(五)权属有争议的； 
(六)未依法登记领取权属证书的； 
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 
 
第四十一条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 
 
 
 
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 
 
第二十三条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 
 
第二十四条　地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 
 
第二十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。 
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 
 
 
中华人民共和国人民防空法 
 
第五条　人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 
 
合同法 
第二百一十四条　　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 
 
 
民法通则  
 
第七十一条　财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、 使用、 收益和处分的权利。 
 
 
关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行） 
 
８７．有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。 
 
 
 
物业管理条例 
 
第二十七条　业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。 
 
 
城市房屋权属登记管理办法 
 
第五条　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 
 
第六条　房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 
 
第三十一条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 
 
北京： 
 
北京市城市房地产转让管理办法 
 
第十一条　下列房地产，不得转让： 
　　（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；　 
　　（二）依法收回土地使用权的；　 
　　（三）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的； 
　　（四）权属有争议的； 
　　（五）未经依法登记取得房地产权属证书的； 
　　（六）法律、行政法规规定不得转让的其他情形。 
 
第十三条  
房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。 
 
第五十四条  
违反本办法，按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的，由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。  
 
 
北京市居住小区机动车停车管理办法 
 
第七条　凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。 
建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。 
小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。 
 
 
 
 
 
青岛市物业管理条例（修正） 
 
第二十八条 
住宅区开发建设单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办
公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得收入用于该物业管理区域管理经费的支出。 
 
第二十九条 
物业管理办公用房、配套商业网点用房以及停车场（库）、自行车棚（房）等设施，其产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。已经占用或改作他用的，应当在物业行政管理部门限定的期限内腾出并恢复原使用功能。 
 
 
青岛市城市房产交易管理办法 
 
第八条 有下列情形之一的房产，不得进行交易； 
(一)无合法房屋所有权证明和土地使用权证明的； 
(二)房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的： 
(三)房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的； 
(四)房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的： 
(五)依法限制该房屋所有权转移的。 
 
青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法（修正） 
 
第二十七条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。 
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。 
第二十八条 土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当分别到市土地管理局和市房产管理局办理过户登记。 
土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权分割转让的，应经市土地管理局和市房产局批准，并办理过户登记。　　 
 
深圳经济特区房地产转让条例 
第五条　房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

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