二谈物业的费用报销事宜。

梦想钱塘

近闻，物业小到一双手套，中到几个垃圾桶，大到一个水泵都要向业委会申请经费购买，听说业委会每年还有几十万的补贴给物业。本人不禁要问：咱们小区收缴率95%以上的物业费用在哪里了？难道物业做的就是无本买卖吗？此种做法，与绿升标榜的绿城管理水准实在格格不入。

Mr.Nigel

看了

民主是个好东西

请业主放心，业委会绝对按照合同办事，不会擅自把业主共有的资金交给物业公司。相反，物业对我们的看法是我们管得太严了！
不好意思，因为马上要送儿子到市里面去上英语课，具体的数目我一下没法出来。晚点的时候再告诉大家。

民主是个好东西

根据国信嘉园小区与绿升物业签订的合同，除物业费之外，小区还要给物业公司的钱还有：18幢出租收入中的一半，即13万元一年；年底根据满意度测评，如果高于70%则奖励物业公司10万元；其余，停车费收入的40%交给物业公司，停车费大概是8-9万之间，这一块是3万多。还有一些小的，我需要再核实一下。

民主是个好东西

回来了！继续补充，还有电梯广告收入大概是一年一万多，因为是委托物业经营的，按照合同条款需要支付40%给物业公司。以上这些都是合同约定的。
本届业委会成立后，对物业公司的补贴有：
1、原来门口设摊是40%归物业，现在是全部归他们。会议记录上有的。
2、原合同规定25个保安。10月份的时候物业提出因为双向通行的原因，南门两个门开放的时间延长了，需要增加保安，同时巡逻也需要增加1个人手。业委会经多次讨论，考虑到安全的重要性和人数增加是实的，同意了物业公司增加2名保安的要求，该两名保安的工资福利由业主经营性收入承担，一年大概7万多。同时要求物业公司不能吃空饷，业委会将随时检查。此事详见4、6、7号会议记录。
3、另外还有小区圣诞节的费用是有业主经营性收入承担，圣诞树、彩灯、礼物等大概7千多元。这个是实报实销，购买的过程由业委会秘书小朱全程参与，这个严格说来不能算是补贴。
4、楼主说的手套什么的报销应该是在业委会“国信嘉园委托物业中心经营性收支明细”里开支的，我看了下上届业委会的总结那个贴子，绿升的第一年维修报销了“3.公共维修9678.00"。
     本届业委会维修费用应该也有一些，但我印象不深，即使有，应该也不多。

梦想钱塘

对王主任的详细解释比较感谢。只是有几点不是很明白：
1、“委托物业经营的，按照合同条款需要支付40%给物业公司”，这条经过业委会会议讨论过吗，或者哪里公示过吗，能否出示通过此项决议的文字记录。
2、“电梯广告收入大概是一年一万多”也算入了委托物业经营性的收入里？记得有业主在合一退出绿升即将进入之时，就明确指出过“电梯广告收入应归全体业主所有”并且绿升物业是明确表示认可，我们才同意绿升入驻的。难道拉业主去和绿升谈判是幌子，做个民主的样子？实则还是暗箱操作？此中是否有误解，望历届业委会给个解释，以免不必要的误解。
3、据了解我小区12台电梯，每部电梯3块广告牌，每年广告公司收取的广告费就高达10万以上，物业才收了一万多？如果没有猫腻，实在有贱卖业主资产之嫌，如此经营水平，何谈委托经营一说？实在费解。
4、“国信嘉园委托物业中心经营性收支明细”对于此条，本人就不累诉了，只求知道相关“收支细节”。
5、“绿升的第一年维修报销了“3.公共维修9678.00"”，广大业主暂时不想知道绿升从业委会报销了多少，最想知道的是绿升自己花了多少在维修上，能否提供相关数据。
烦请物业和历任各届业委会做个解释，我等洗耳恭听。

民主是个好东西

今晚业委会开会，我把合同找了出来，合同上是这样写的：合同第十八条：“甲方同意乙方对属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备、配套设施进行依法经营的经营管理收入，40%作为乙方必要的管理成本归乙方，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、公用设施设备的维修、配套设施经营亏损的弥补。”因为合同是上届业委会签订的，说实话我上届业委会到最后的时候，参与不多，回答也怕错了，因此恕我我不能回答关于合同签订的事情。
2、电梯广告收入我又问了业委会财务，应该是一年14400元，对于你的疑问，本届业委会委员何书伟也产生过怀疑，他认为至少应该有十多万，我后来问了物业吴总，她说肯定是按实际的，可以把合同给我们。这一块我们现在也很想搞清楚，但说实在我们也是外行，目前没有证据。我们自十月以来也在积极想搞清楚物业的各项收入和成本，上个月在我小区开业委会经验交流会很大程度上也是为了这个目的。如果有业主对这一块比较了解，最好和我们联系。
3、公共维修这一项，开会我问了大家，目前还没有在小区经营性收入中开支，也就说本届业委会还没有发生给物业报销的事情。

langyong

回复的很仔细，对态度赞一个

空谷回生

本人对业委会的回复表示满意。在物价猛涨的现在，在涨物业费不太现实的情况下，通过小区共同资产补贴一点物业，使得物业能够维持运作，是有利于小区全体业主的利益。

现在，我的担心有三个。一是业委会的善意被物业曲解，认为有可能通过得寸进尺的方式，能向业委会得到更多利益。二是业委会的善意有被业主误解的可能，这样作为业委会的委员就要承担一定的压力。特别是在物业无止境的得寸进尺要求面前，更易引起业主误解。三是物业对服务的不作为。

对于我而言，可以接受适当涨一些物业费，可以接受业委会给物业适当补贴。但绝不接受物业的不作为。如果物业还是那么不作为，我将投入驱赶物业的行列。

民主是个好东西

楼上意见我非常同意。人工费涨得比较多这一点我是认同的，给予物业公司适当的补助从情理上也是应该的，但前提是物业的工作必须做好，要不然，业委会被套进去了，到时候我们可能就成了“送钱给物业的罪人”了！但是如果业委会不敢挑担子，只考虑自己清白，而置成本增加的现实于不顾，在物业公司确实亏损的情况下依然一毛不拔，那到时候物业服务质量下降，业委会也要被骂。所以，我说业委会是夹心饼干，就是这个意思。

民主是个好东西

现在的情况是：中国社会诚信缺失严重，物业公司与业主之间存在很严重的信息不对称，也就是说，业主根本不知道物业的利润到底有多少？而物业公司普遍能赚点就赚点，有的还阻止业委会成立，甚至控制或者收买业委会来达到自己目的。业主拖欠或者不交物业费也是一个大问题，对于小的物业公司而言，如果资金链断掉，员工工资发不出，那只能大幅度降低人手或者缩减设施设备维护费用来减少成本，这样又导致恶性循环。
还有业主自我组织能力弱的情况存在，能够运转顺利的业委会试问杭州有几家。
还有房产商遗留问题，往往导致业主迁怒物业而不交物业费。
这些问题环环相扣，是导致现在的物业和业主矛盾突出的重要原因。

民主是个好东西

我认为的解决之道如下：
首先业主增强自组织能力，完善小区权力的组织架构，以民主的方式来汇集大家意见，化解矛盾，形成有公信力的决策，这是内强素质，只有内功做好了，才能以内养外。而这一点不能只靠业委会7人，需要大家都来积极参与，比方说业主代表大会，很好的模式，但是如果没有人报名，那就是一场空。
其次是业委会要摸清物业的门道，不能当被动的傻子，对物业公司的盈亏要有一个基本准确的判断。这需要我们对各项开支有深入了解，如保安几个、保洁几个、前台几个，每个人的工资是多少？小区的公共能耗到底有多少？物业的收入除了物业费之外又到底有多少额外收入入账，如停车收费、电梯广告等等。
最后在选择物业公司的时候要有一个调查摸底，尽可能清楚地了解这家公司的管理水平和信誉。合同签订是门大学问，业委会对物业行业了解的程度越深，合同就可以签得越细。还有，可以把一部分经营性收入作为物业费的代替加入合同，但是需要有奖惩激励措施，物业做得越好，业主越加满意，则物业赚得越多。

民主是个好东西

第7楼中“本届业委会委员何书伟也产生过怀疑，他认为至少应该有十多万”更正一下，应该是“广告公司租下小区的电梯广告使用权大约是几万，再转而出租，盈利可以达到十多万。”特此更正。

lufjj

原合同规定25个保安。10月份的时候物业提出因为双向通行的原因，南门两个门开放的时间延长了，需要增加保安，同时巡逻也需要增加1个人手。业委会经多次讨论，考虑到安全的重要性和人数增加是实的，同意了物业公司增加2名保安的要求，该两名保安的工资福利由业主经营性收入承担，一年大概7万多。同时要求物业公司不能吃空饷，业委会将随时检查。此事详见4、6、7号会议记录。
一地鸡毛，弱，弱，弱。

willarw

停车费，一年8，9w是指临时的停车费吗？
如果算算包月的，每个月100，一年1200.好像感觉也远远不止这个数字啊。

云溪春早

回复 abelard_lin 的帖子

分析得好，下期签物业服务合同，物业费涨价此等大事需通过召开业主大会决定。
而用公共收入补贴物业是权宜之计，也须全体业主来监督，所以迫切需要建立业主代表制度。