万科总裁郁亮：万科拼命出货不是为了抄底而是保命

哈里波西

北京限购悸动背后
　　2012年元旦后的第一个周末，北京楼市陷入限购"5年改3年"的传言，但随即遭北京市住建委辟谣。
　　陈劲松对本报记者表示，这场"乌龙"反映了地方在严厉调控中矛盾的心态：既要执行限购令，又要促市场成交，还要房价合理回归，这种美好的局面至少现在没有出现。
　　北京业内放松限购的呼声，基于市场成交的冰冻。北京并非个案。北京中原地产数据显示，上周全国楼市继续低迷。18个重点城市中，接近9成城市成交量出现环比下调。
　　随着观望加深，库存大增，北京、上海、广州、杭州等主要城市库存已经接近或超过2008年的峰值，主流开发商的库存也呈上升态
　　势。但开发商此时并不愿意大幅降价。陈劲松从房企角度分析有三个方面的原因，一是购房贷款审批很难，周期很长；二是地价还没跌，降价回笼了资金，也没法买地；三是去年销售的楼盘业主还没入伙，降价怕引发纠纷。
　　于是，地方政府、开发商、购房者陷入了一个僵局：成交深度低迷，而真正有需求的人群也难以入市。
　　从宏观上看，房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已逐渐波及相关联的上下游行业，并对后续的投资、供应产生影响，政策微调有其客观动力。

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地方微调的方向
　　在上述背景下，陈劲松、李耀智等人士均认为，在坚持房地产调控不动摇的基础上，2012年限购、限贷、限价都有微调的必要。
　　"由于调控效果的显现和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方还是中央，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整，"陈劲松说，首次置业和改善型置业是市场中最稳定、健康的需求，针对首套房的限贷政策也有望做出调整。不过，地方微调的方向，应该是以促进成交为基础，尤其是首套房的成交。
　　李耀智预计，2012年上半年，首套房贷款利率会有所下调，当前很多中小银行为了抢客户已将首套房利率下浮。一些地方已经开始实施各种微调措施，涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴等多个环节，预计2012年，惠及刚需人群的微调有望得到默许。
　　在对现有调控政策做出微调的同时，诸多业内人士认为，一些长期的制度性政策也应在2012年得到根本性的推进，如保障房的建设和分配制度，集体建设用地制度的完善等。
　　房产税试点城市征收范围扩大，也是大概率事件。1月6日，住建部会议提出，2012年6月末前实现40个主要城市的联网。北京中原地产研究总监张大伟认为，这意味着，后续调控可能加大针对全国有多套房产拥有者的税费调控，而主要城市产权联网也有利于摸清目前市场上投资房产的总量。

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2012下半年房价探底
　　陈劲松对本报记者说，北京限购如改为3年，应对促进成交具有积极意义，而且，即使北京限购现在改为3年，对房价下跌的趋势也不会有影响。21世纪不动产分析师粟日也认为，"5改3"后，会有部分新增购房需求进入市场，但并不会对已有的房地产调控成果产生负面影响，不会阻碍"房价合理回归"这一目标的实现。他还呼吁舆论不要对这种微调大惊小怪，动辄夸张为放松调控。
　　任何的微调，都不能改变房价在2012年继续筑底的趋势。北京中原分析认为，北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经出现，预期6-12个月内房价还有10%-20%的下调空间。
　　李耀智预计，2012年深圳楼市价格将以点带面，继续下降30%，达到2009年4月份的水平，全年月均总成交量维持在5000套左右。
　　陈劲松则称，2012年地价下跌要快于房价下跌，随后，房价逐渐筑底，在2012年年中或触底成功，因为，今年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的供应会得到扭转，其去库存周期与中国经济同步，下半年市场由于价格下降到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。
　　"只要有量的回升，就算筑底成功，不要期望楼价再反弹，"陈劲松说，当租金回报率普遍接近社会平均资产回报率，就是房价回归合理的标志，如中等普通住宅租金回报率在3%-5%之间的时候，其价格便是合理的。
　　万科总裁郁亮私下里表示，万科现在到今年都是拼命出货"收钱"，不是为了抄底，而是保命，万一2012年有什么不能预料的波动，万科至少有现金在手。

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