板块库存调查 桥西城北：“价格战”先锋 仍面临较大库存压力

卓别林的眼泪

去年12月底吉祥半岛和名城公馆打响“价格擂台赛”，使得桥西板块成为了楼市关注的焦点。在喧嚣逐渐归于沉寂之后，桥西板块的库存积压依然严重；2012年，板块内又有三大新盘将有可能面市，板块的潜在供应量在80万平米以上。


　　城北板块与桥西板块毗邻，2011年，板块迎来了香石公寓和国际城的首次亮相，以及万家星城一期的交付。这三个楼盘在2011年销售一般，留下了较大体量有待消化；2012年，板块内还将新添一名“新丁”方圆府，2012年的板块潜在供应量超过50万平米。

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桥西和城北板块目前在售楼盘8个(剩余体量约95.6万平米)，预售楼盘8个(总体量51.85万平米)，2012年潜在供应量高达147.45万平米

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桥西板块:受调控影响严重 大量库存积压


　　2011年，桥西板块在售的主要是09年拿地的项目，其中凯德龙湾、德信臻园、大河宸章面市较早，走的也都是“大户型、精装修”的改善型产品路线，首次开盘均价都在30000元/平米左右。在调控影响下，这三个楼盘已领出预售证的可售房源的销售率都在20%以下，也就是说，在2012年，它们除了存量之外，还有大量未售出的可售房源积压，面临着较大的压力。
　　吉祥半岛和名城公馆的“价格擂台赛”，确实推动了销售，这两个楼盘已开房源的销售率目前都在50%左右。而在2012年，这两个楼盘还拥有总计20万平米左右的剩余体量，在已经使用过低价策略的基础上能否再次放量，还有待检验。

　　2012年，桥西板块还有金瑞城市风景、九龙仓碧玺和富越香郡将要亮相，其中城市风景和香郡的体量相对较小，拿地价格也较为低廉，在价格话语权方面具有一定优势；而碧玺拿地价格较高，体量较大，这道库存“大餐”如何消化并不是一个简单的问题。

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表1：桥西、城北板块2012年潜在供应量统计

状态	个数	总体量	在售部分剩余体量 （万平米）	2012年潜在总供应量 （万平米）
在售楼盘	8	--	95.6	147.45
预售楼盘	4	51.85	--

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表2：桥西、城北板块在售住宅楼盘
（项目数：8个；总体量：约95.6万平米）

序号	楼盘名	建筑类型	户型（平米）	在售均价(元/平米)	剩余体量（万平米）	2011年各楼盘销售率
1	吉祥半岛	高层、排屋	75-137	公寓均价17800	约11.8	总共推出352套，已销售169套，销售率48%
2	名城公馆	高层、排屋	89-133	公寓均价18500	约8.5	总共推出485套，已销售245套，销售率50.5%
3	凯德龙湾	高层、小高层	190-214	精装29000	约8.5	总共推出190套，已销售14套，销售率7.4%
4	德信臻园	高层	160-200	精装26500	约5	总共推出153套，已销售26套，销售率19.3%
5	大河宸章	高层、排屋	89-224	精装公寓30000	约14	总共推出174套，已销售22套，销售率12.6%
6	万家星城	高层	88-129	22000-23000	约15	总共推出4142套，已销售2945套，销售率71.1% （数据为该楼盘的总销量）
7	香石公寓	高层	89-131	26000	约5.1	总共推出102套，已销售31套，销售率30.4%
8	中国铁建·国际城	高层、酒店式公寓、商业	83-136	公寓23000	约27.7	总共推出297套，已销售32套，销售率10.8%
总计					约95.6

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城北板块：楼盘数量相对较少 国际城为“供应大户”


　　在过去的一年，城北板块在售的楼盘主要是滨江万家星城、裕丰青鸟香石公寓以及中国铁建·国际城。这三个楼盘目前的可售体量总和大约有近48万平米。

　　万家星城在2011年底迎来了一期房源的交付，目前，楼盘的二期、三期房源均已于领出预售证，剩余的可售面积将近15万平米，主要集中在三期；2012年，二期、三期房源也将陆续交付。

　　香石公寓是目前城北板块在售楼盘中体量最小的住宅项目，总体量约为5.4万平米。其在2011年仅推出了南区1号楼房源，剩余未领出预售证的体量约在4.3万平米左右，加上南区号楼剩余可售房源，其存量约为5.1万平米。

　　国际城是城北的又一大盘，经过2011年的销售之后，楼盘的剩余体量约27.7万平米，将是2012年城北的“供应大户”。

　　2012年，城北板块还将添加一张“新面孔”，即中粮方圆府，该楼盘位于三塘单元，总体量约9.45平米。

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表3：桥西、城北板块预售住宅楼盘
（项目数：4个；总体量：约51.85万平米）

序号	楼盘名	出让时间	出让面积 （平方米）	容积率	物业类型	开发商	楼面价 （元/平米）	总体量 （万平米）
1	富越·香郡	2006年7月13日	41834平米	3.5	住宅（设配套公建）、商业办公	凡尔顿置业(杭州)有限公司	2416	约14.6
2	金瑞城市风景	2009年9月10日	19705平米	2.7	住宅	杭州金瑞房产	8625	约5.3
3	九龙仓碧玺	2009年11月26日	76号51894平米	3	住宅	九龙仓	12838	约15.6
			75号33022平米	2.1			13555	约6.9
4	中粮·方圆府	2010年8月3日	35087平米	2.4-3	住宅、商业金融以及公共交通	中粮地产（集团）股份有限公司	10358	9.45
总计								约51.85