专家讲解：收房的程序和注意事项

无忧检测专家 · 发表于 2007-9-23 17:26

最佳收房流程 1、核验业主材料 2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。  3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》 4、业主做综合验收 5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 6、开发商与业主协商并达成书面协议 7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议 8、业主签署《入住交接单》

无忧检测专家 · 发表于 2007-9-23 17:26

收房注意事项 １、收房中经常出现收房流程严重不合理  　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。  　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。  　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。  　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。  ２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提  收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。  　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。  ３、购房签约时细化条款  　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。  　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。） ４、收房时必须仔细查看的文件  　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：  　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。  　　第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。  　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 <input type="hidden"/>如果楼书上有“绿化率30%”、“园林水景占地300亩”等类似的语句，即使未写入购房合同条款，也可以视为合同的一部分“楼书、沙盘、宣传册只要有明确的数据、信息标示，就具备法律效力。”邱宝昌律师在接受记者采访时肯定地说。邱宝昌还指出，开发商制作的楼书画册等都属于广告性质，因此必须遵守《广告法》、《民法通则》等相关规定。 　　其实早在<chsdate wst="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="1" month="6" year="2003">2003年6月1日</chsdate>起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，就有相关规定： 　　“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 　　根据此项规定，只要楼书、宣传册上面明确标有楼盘的位置、基本价格、户型、绿化率、容积率、园林水景面积、小区会所设施等明确且具体的信息，都构成法律上的“要约”，即可视为开发商对购房者的承诺。《合同法》中也有相关规定，“要约能够对要约人和受要约人产生一种拘束力”。 　　所以，您要留神了，如果楼书上有“绿化率30%”、“园林水景占地300亩”等类似的语句，即使未写入购房合同条款，也可以视为合同的一部分。据记者了解，目前大部分楼书都有类似具体的信息。所以，邱宝昌认为，楼书、沙盘、宣传图册等和合同一样具有法律效力，开发商应该积极履行相关承诺。<input type="hidden"/>

民安验房 · 发表于 2007-9-24 21:23

杭州民安验房真诚为您服务！！<table cellspacing="0" cellpadding="0" width="90%" border="0"><tbody><tr><td valign="top">公司地址：杭州市文二路206号金地大厦8楼<a></a>联系电话：0571-88788413手机：13616553002MSN：lijisky@126.comQQ：561434022联系人：李先生EMAIL： lijisky@126.com
</td></tr></tbody></table>

自由的小丑鱼 · 发表于 2007-9-25 15:34

哈哈！好啊好啊！对我们这些新手来说太好了！

彩绘 · 发表于 2007-9-29 12:39

是啊，让我有点准备

		自动登录	找回密码
密码			注册