2012年3月10日会议纪要（业委记15号）

民主是个好东西

抱歉因为前段时间忙，该记录一直没有审核，拖到现在才发布，敬请谅解。

口水嘉园

物业管理费用测算方法（摘自百度文章）
    一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
    1、 工资及福利费测算
    工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1） 基本工资（元/月）
    基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）  福利费（元/月）
    福利费包括：
    福利基金—按职工工资总额的14%计算。
    工会经费—按职工工资总额的2%计算。
    教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
    社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）
    通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝
    2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
    公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
    普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：
    （1） 测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
    （2）测算公共设施、设备的月折旧费
月折旧费=
    （3）测算公共设施、设备的维修保养费
维修保养费＝月折旧费×40%
除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（3）供配电、发电系统设备维修费
（4）消防系统维修费
（5）公共建筑道路维修费
将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。
    3、电梯费用
电梯费用=
其中：
    电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。
    电梯年检费 = 年检费总额/12月
    4、 绿化费
    绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。
每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝
    5、 清洁卫生费
    小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝
    6、 保安费
    保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的保安费
    7、 办公费
    办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。
每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝
    8、 固定资产折旧费
    固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：
固定资产月折旧额＝
每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝  
    9、 法定税收
    物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。

哭泣的大树

业主挪树涉嫌盗窃罪？
浙江星韵律师事务所董纯律师：
业主私自将树木移出小区，如果占为己有，则涉嫌盗窃罪（起刑点2000元），如果随意丢弃处置，则涉嫌故意毁坏公私财物罪（起刑点5000元），根据被迁树木的价值计算涉案金额，超过起刑点的，即可追究该业主的刑事责任。
如果业主的行为不够刑事处罚的，他也可能涉嫌违反了治安管理处罚法，公安机关可以对其进行治安处罚。
个人有权挪树吗？
浙江星韵律师事务所董纯律师：
《杭州市城市绿化管理条例》第24条明确规定：禁止任何单位和个人擅自迁移树木。
只有三种情况下树木可以迁移：城市建设需要；严重影响居民采光、通风和居住安全;树木对人身安全或其他设施构成威胁。而且，即使要迁移，也必须向所在地的区城市绿化行政主管部门提出申请，由市、区城市绿化行政主管部门根据市人民政府规定的职责分工作出决定。
什么叫树木的迁移？
我个人认为，树木整体离开了泥土就是迁移，不管是你只在院子里迁移还是把树移出院子。
业主如果要迁移树木，那么必须经过共有人即全体业主的同意，或者说经过业主代表——业主委员会的同意，然后由业委会向绿化行政主管部门（一般是林业局）提出申请。主管部门批准后，才能移。
还要说的一点是，不仅树木是归全体业主所有，个人不能私自处置，而且绿地也是公共的，归全体业主所有。
所以，想在这块地上另外种点什么，改变绿地的植被，都必须要交由全体业主或业委会决定，个人是无权处置的。
物业放行要承担责任吗？
浙江星韵律师事务所董纯律师：
物业公司和业主们签订的物业协议可能约定有所不同，但一般来说都会包括：物业公司有维护公共秩序及管理养护小区绿地的义务。
如放任他人非法移走树木，属于失职，依据物业协议，物业公司应当承担违约责任。全体业主可以搜集相关证据，去法院起诉。

audi

弱弱的给业委会提个意见，小区大门口的黑白横幅已经挂了好久了吧，作为小区的业主我们也非常支持与法院打官司。大家都知道打官司道路非常漫长，难道横幅難道就一直挂下去吗？前一阵子有朋友来我们小区都给吓了一跳.....！！我想不妨把橫幅掛的法院去好了。

云溪春早

回复 耄耄之语 的帖子

这个问题被你问倒了，业委会决策是集体表决的，我也不能代表业委会作出答复。
按理来讲，别墅美化可以移树、换树，那其他业主也是可以的。从这次媒体报道后，无疑给大家上了一堂普法课，即任何树木移动，业委会同意是第一步，另外必须取得政府主管部门的批准。

云溪春早

耄耄之语 发表于 2012-3-23 10:31
试问：业委会对今后移树如何处理，持什么态度？希望有个参考。

被盗卖的树如何处理？希望有明确的答复。 ...

你的三个试问，针针见血。
1、业委会对今后移树如何处理，持什么态度？希望有个参考。
个人以为：业委会对今后移树，当然要更加慎重，不能随便答应业主提出或物业给业主提交上来的方案。
2、被盗卖的树如何处理？希望有明确的答复。
看这次会议怎么定。
3、发生这么严重的违法事件，业委会为何不报案？
因为自树木事件后还没有开过会形成一致意见。

hark

业委会同意只是业主移树的必要条件之一，业主没有经政府部门批准，责任不能由业委会承担啊。

石滴水穿

提请业委会考虑：对物业的应该可以考虑奖惩制，好了年底奖励，明显差错或违规也应该有有效地惩治措施，包括经济上的。
                     权利和义务都要有，物业考虑的是做不好最多拿钱走人，物业费一分都不能少，否则黑白两道都可以搞你，花了冤枉的物业费，苦的是业主啊。

石滴水穿

换了几个物业，有点一代不如一代感觉。

国信服务中心

88幢别墅的业主已经把树运回小区并种植了回去，公司对这个事情也进行了严肃的批评，此事也得到了业委会、业主的配合，服务中心表示谢意。