这是真相么?

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3月12日，龙湖地产发布2011年业绩报告，全年合同销售额增长14.9%至人民币382.7亿元，创历史新高；销售总建筑面积329万平方米，同比增长33.9%。股东应占核心溢利增长74.9%至人民币45亿元，股东应占核心利润率从去年的17.1%上升至18.7%。
　　对于2011年低迷的中国楼市而言，这算得上一张颇为亮丽的答卷。这家最初以高端物业开发见长的地产公司，在“限购”“限贷”的重重压力之下，灵活调整区域布局和产品线结构，本轮调控也促成了其公司的全面转型。
　　“集团将适度控制投资节奏，同时根据细分市场的具体需求提供更丰富的产品线，并着力提高现金周转速度及强化现金流量管理，以保持市场优势及扩大份额。”龙湖集团首席执行官邵明晓说。
　　显然，灵活调整市场策略是龙湖地产逆市增长背后的利器，同时也深刻考验着这家公司的企业运营效率与管控能力。“目前龙湖在住宅、商业和产业地产的配置比例非常合理，而且能够随行就市，及时降价，并抓住窗口期，这是龙湖值得同行学习的地方。”兰德咨询总裁宋延庆说。
　　风险平衡
　　“区域聚焦、多业态”是2011年龙湖地产秉承的战略，也正是这一战略令其成功规避了本轮调控对市场的冲击，有效地平衡了风险。
　　年报显示，2011年，龙湖新进入的区域城市销售贡献持续提升，2009年后进入的无锡、常州、青岛、杭州、沈阳、烟台等城市年销售额为106.4亿元，占集团销售总额的27.8%，较前一年提升7个百分点。
　　“龙湖目前在多个已具有优势的区域市场继续保持领先地位，同时在新区域市场的销售表现出众。”龙湖地产相关负责人说。据了解，龙湖地产在实现销售的11个城市中，有8个名列当地市场前十位，包括重庆、成都、北京、无锡、常州、西安、杭州等。
　　最为亮眼的当属“多业态”发展。2011年，龙湖基本上完成了商业与住宅的多业态布局，“天街”系列产品销售金额已占集团总销售金额的1/4以上。
　　年报显示，2011年龙湖地产继续改造提升持有物业，带动投资物业租金收入快速增长，租金收入总额较去年增长40.0%至人民币4.02亿元，租金毛利亦保持高水平，达到80.1%。目前龙湖地产已开业的持有物业面积达438979平方米。其中，重庆西城天街主力店升级改造完成后，租金大幅提升65.9%；北京颐和星悦荟和重庆春森星悦荟两个新商场亦陆续建成开业。
　　2011年，成都北城天街、重庆U城天街风尚馆、上海郦城、重庆时代天街、西安MOCO五个持有物业已开工建设，预计未来三年，重庆时代天街、成都北城天街等大型投资物业将陆续投入使用，为未来租金收入持续提升奠定基础。
　　受益于投资物业租金水平稳步增长以及新增投资物业逐步开工，龙湖地产在2011年录得投资物业评估增值人民币26.3亿元。
　　土地储备方面，龙湖在2011年也进行了合理补充，战略性进入宁波区域，同时在现有区域内取得地价较低、潜力较高的地块。2011年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为482万平方米，平均收购成本为每平方米人民币1950元。
　　截至2011年12月31日，龙湖土地储备合计3376万平方米，权益面积则为3074万平方米，其中环渤海地区、长江三角洲地区及西部地区的土地储备分别占土地储备总额的42.1%、18.8%及39.1%。
　　稳健经营一直是龙湖地产坚持的运营风格，2011年依然保持了财务稳健及合理借贷水平，全年销售回款率超过9成，手头现金超过人民币145.3亿元，净负债率仅为43.0%，整体平均债务成本仅为6.4%。
　　销售为王
　　凭借“抢收华东”等大规模的降价策略，2011年龙湖地产的销售量确实令业界叹为观止。年报显示，截至2011年12月31日，龙湖地产已售出但未结算的合同销售额为人民币447亿元，面积为375万平方米。
　　而在2012年，龙湖地产还将在目前在售的46个项目的基础上，另推出9个全新项目，多元化和优质的产品组合将涵盖刚性需求、改善性、商业经营等不同的客户需求。
　　“2012年我们将继续保持积极的销售策略，希望能够抓住调控之下短暂的窗口期。”龙湖地产执行董事秦力洪说。
　　事实上，随着龙湖地产物业业态持续多元化、区域覆盖持续增大，其营销模式也已经开始悄然生变。过去依靠各地区公司，针对地缘性客群的营销模式，已难以满足一个全国化房地产企业的销售战略。
　　3月9日，龙湖地产与中信银行(601998,股吧)私人银行中心北京分中心共同邀请了20组以上的大客户，在国贸三期36层“龙湖汇”———龙湖大客户体验中心举行一场养生专题讲座。在龙湖汇的计划中，还将有其他私人银行以及艺术品投资沙龙等各种高端活动，主要面向北京资产千万元级别以上的高净值人群。
　　“龙湖地产在产品线上的拓展，要求其营销模式也要发生改变。”一位业内人士表示，如龙湖天街系列的商业综合体项目，目标就是全国的商业地产客户；又如烟台的超级度假大盘，也要在营销方面走向全国。
　　一位业内人士指出，在市场低迷时期，不少房企已开始着手研究在既有的客户基础上，加强客户数据库精细化管理，并拓展资产配置型客户。“龙湖汇的目的，显然就是试图通过龙湖现有高端客户资源，整合全国的高净值客户人群。”
　　目前，龙湖汇对于龙湖地产销售的推动作用正在显现。龙湖地产相关负责人透露，目前龙湖正计划在上海、深圳等一线城市核心区域落地类似会所，以促进全国销售的升级