恩济花园去年为啥能“赚”36万？

pleasure606

别的物业公司都在喊再这么做下去要亏了 业主自己管物业的恩济花园去年为啥能“赚”36万？ 2012-03-27

小区装上了电子门禁 　　老邵高高瘦瘦，平时闲不住。

记者 金洁洁 摄影 胡聪   恩济花园物业最近推出一项“新政”：保安要收快递员1块钱的包裹保管费，这1块钱，快递员不肯付，只能业主出，所以引来质疑：这不是变相在跟业主收钱吗？   当时小区物管中心的经理老邵抛出一句话：我们物业去年一年盈余36万，难道还会为难业主这一块钱？   都说物业公司难开，不少物业公司抱怨亏本经营，而一个只有458户业主的老旧小区，为何能“赚”这么多钱？   小区物业去年盈余36万   位于文二西路的恩济花园，2000年交付，它是杭州为数不多的一个业主自管小区。   业主自管，简单地说，就是不聘请物业公司，而是由业委会自聘业主管理小区。   恩济花园去年的物业收入已经公示：总收入108万元，总支出72万元，全年利润36万元。   赚了这么多钱，小区业主一传十、十传百，恩济花园的名气也渐渐大起来。小区物业已经接待了一批又一批前来考察的人，甚至有人专门从诸暨赶来，还有知名的大型物业公司也前来取经。   有许多人想知道，恩济花园物业为什么一年能赢利36万元，通过采访，我们初步梳理了五条经验，与大家分享。   一：有个坚持“业主第一”的经理老邵   在小区采访，许多业主都提到了物业经理老邵。   老邵，小区业主，65岁，高高瘦瘦，戴眼镜，曾当过杭州服装集团特种服装部、时装部经理，性格直爽。   2009年，原物业公司要求涨物业费，遭业主反对。后来大家选择小区自管，要选一名业主当物业经理，老邵在公开竞聘演讲中胜出。   如今，老邵已连任两年半，每月工资3500元。   老邵以前没干过物业，但他说自己在服务行业摸爬滚打三四十年，做物业无非就是做服务。   做物业服务，老邵坚持一个原则——业主第一。   这句话，老邵有时会换一种说法，就是“问题不能遗留，否则会像灰尘一样越积越厚”。   说是经理，但老邵没有坐办公室的福气。他要么在通下水管，要么就是帮业主修水电。   他说自己是个劳碌命，耐不住清闲，每天都要在小区内走走看看，这样才放心。   老邵的手机是24小时开通的。业主如果遇到家里停电、漏水，哪怕是深更半夜，老邵接到电话后，都会去现场维修。   有一天凌晨3点，一户人家起来上厕所，发现污水管道堵住了，臭得要命，找保安，保安解决不了，打电话给老邵，老邵二话不说，穿好衣服就上业主家通管道，花了一个小时才疏通。   老邵原来是做服装的，怎么会通管道、修水管的？   他说，这些都是跟维修工学的，学起来不难，但关键要放下架子，肯为业主服务。   最近，由于没找到合适的绿化工人，他一有空就去除草、浇水，搞起了绿化，干得很起劲。   ■业主说法   对恩济花园小区自管，业主怎么看，我随即采访了几位业主：   来阿姨：小区自管，大家都没尝试过，一开始我们有点怀疑，这能管得好吗？现在看来当初多虑了，物业的工作都蛮主动的，比如老邵看到路窄，人车混行有安全隐患，就对道路进行了改造。我们的信报箱太小了，老邵也很主动地联系单位帮我们更换了一批大的信报箱，真的要感谢他。   赵先生：小区停车管得蛮好，尽管车位紧张，但还是保证我们业主的车都能停进小区，实在不行，也能停到小区门口的人行道上，然后把钥匙交给保安就行，第二天一大早，保安就会把车挪走，不用担心吃罚单。   李女士：我在这里住了五六年了，住得很安心。   在小区物管中心，我们还看到了业主写的十多封表扬信，其中一封写道：   我是2010年搬进小区的新业主，入住不到几个月就发现屋顶漏水问题，卧室、客厅、洗手间都有不同程度的漏水现象。向物管反映问题后，你们不但没有推卸责任，还组织专业人员进行现场维修，全心全意为我们解决难题，你们的细心周到，我万分感谢，祝你们龙年大吉，身体健康。   （21幢602业主）   二：制度有保障，管理很有序   三：物业费收缴率高达97%   恩济花园物业的全部阵容是：8个保安、5名保洁员、1名经理、1名文员、1名维修工，一共16人。   老邵制订了《恩济花园保安、保洁工作扣分细则》（注：每分相当于2块钱）：   早班保安站立服务时间4小时，中班保安站立服务时间3小时，晚班站立时间2小时，违规者扣4分；迟到、早退者扣5分；上班时间喝酒、睡觉，一经发现，经确认扣20分……   单元通道未清扫、未拖地者扣2分、上班时间做私活、洗衣服、洗头等扣除10分、挖苦先进工作者，闹不团结者扣1分……   这样一来，整个小区看上去井然有序，怎么个有序法？我们一到小区，保安严格守门，问我们去哪幢。小区环境整洁，车辆停放有序，绿化也不错，几乎见不到杂草。   2010年，小区的监控死角都装上了摄像头，西大门提升改造成了电控门禁，再加上去年保安严格把关，抓了两个小偷，去年一年，小区的失窃率为零。   三：物业费收缴率高达97%   小区一共458户业主，51户商铺，物业费0.5元/平方米/月，物业费收缴率达97%，去年只有15户业主还没缴费，其中大部分业主在外地。   老邵说，收物业费也要讲究方式方法。遇到对方不缴费的，他都要分析一下，这户业主是男当家还是女当家，什么职业，什么性格，然后主动上门询问，“问业主哪些地方物业还做得不够好，我再帮你们解决。”   举个例子，有户人家的车库门槛太高，车子进出时轮胎损耗比较大，老邵得知后，就帮忙做了一个坡，事后，这户人家把欠了一年多的物业费都缴掉了。   四：开源节流少花钱多办事   去年，物业为小区做的实事有新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大民生工程，基本上都是开源节流，没花多少钱，甚至有的不用花钱就把事情办成了。   比如西门提升改造，是把原来的铁门换成了需要刷卡进出的电子门禁系统，花了1.7万元，电控门安装后，原本需要两个保安守门，一下子可以减少一个，相当一年省下3万元工资费用，两相合计，等于还节约了1.3万元。   搞绿化也要“牙缝里省点钱”。老邵问过绿化公司，恩济花园的绿化外包，要花5万元。他想了个办法，自己从萧山运来花草，再发动保安保洁一起搞绿化，搞一小时10元钱，总共只花了2万元。“不但省钱，还增加了保安保洁的收入。”   五：多学习多看报   看看能享受哪些免费政策   “像增设健身器材、改造信报箱，还有接下来的更换老旧垃圾箱，这些都不用自己花钱。”老邵介绍经验说，这些都是社区街道和有关部门出钱建的。   老邵没事喜欢看报纸，看新闻，用他的话说，当好一个物业经理，首先要好学，读报纸能多了解时事，然后多跟社区街道联系，看有什么免费政策可以享受，总之，花每一分钱前，都要为业主想想。   赚来的钱还是投入到小区建设中   去年盈余的36万，老邵打算都投入到小区建设中，毕竟是12年的老小区了，要修修补补的地方蛮多。   今年，小区的那批旧路灯要更换，另外，小区南门也要改造一下，老邵说，改善下门面，也是为了提高小区档次。

云溪春早

恩济老邵：“问题不能遗留，否则会像灰尘一样越积越厚”。

风云淡

云溪春早 发表于 2012-3-28 09:59
恩济老邵：“问题不能遗留，否则会像灰尘一样越积越厚”。

这句话要裱起来，挂在每家物业公司经理的墙头！

pleasure606

恩济花园基本资料：

恩济花园位于文二西路与竟舟路东北方向，小区不大，但很精致，分二期，一期98年建造，二期02年建造，总共1580套。隶属求是竟舟小学学区。根据新闻报道的“458户业主的老旧小区”推测：小区自治的部分应当是一期98年建造房屋。现在的小区应当是分两个区域管理，一期与二期分开的。
物业类型：普通公寓，建筑类别：多层。开 发 商：杭州华源房地产公司，原物业：杭州华源物业公司，原物管费：0.6元/平米.月。因为物业费太低，业主又反对涨价，2009年后，原物业公司撤退，没有物业公司愿意接盘，小区开始自治。

小区自治后，物业费不涨反跌，截止目前小区一共458户，物业费0.5元/平方米/月，另有商铺51户，去年合并收入：108万元。
“恩济花园物业的全部阵容是：8个保安、5名保洁员、1名经理、1名文员、1名维修工，一共16人。”去年全部费用：72万元，全部费用中包括“去年，物业为小区做的实事有新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大民生工程，-------”

pleasure606

                                                                 国信嘉园与恩济花园大致对比


恩济花园业主458户+商铺51户，总计：509户
国信嘉园商铺约108户，加上住户总计：934户
小结：户数对比，国信嘉园多恩济花园一倍不到

恩济花园2011年物业费加经营收入总计：108万元
国信嘉园2011年物业费加经营收入总计约在：350万以上
小结：收入对比，国信嘉园多恩济花园三倍以上

我以为：
1，在物业公司保障履行服务职责的同时，我们应当充分考虑通货膨胀的因素而确保物业服务企业不受亏损。
2，我们应当在杭州市税政一致的情况下充分了解物业管理成本的构成与使用情况。给予充分，合理的保障。
3，小区管理成本的来源应当由物业费加经营收入合并构成。在这两项收入有证据证明已经无法保障物业管理成本支出的情况下，可召开业主大会决定是否需要业主增加负担。

基于杭州市新闻媒体最近报道的物业费平均每平方缴纳水平远低于国信嘉园的“贺田尚城小区”和“恩济花园小区”的情况来看，如果公开的报道没有引起税政机关的注意，没有能耗费拖欠不交或者偷税漏税的情况，那么，同在一个城市的国信嘉园目前的收入情况要应对支出，是绰绰有余的。

pleasure606

plum_libin

个人意见，我们小区物业自治，请假绿城走开！

红叶吊兰

开会表决

plum_libin

建议业委会组织保安约18人，保洁18人，绿化5人，其他管理人员以及财务等约8人的业委会管理公司。按照目前的物业费用请各位专家估算一下，是否可以实施自治。那些就开会的时候出现的业委会成员请离开这个管理公司，这是一个公司，不允许兼职的。