包干制与酬金制的区别

云溪春早

包干制与酬金制的区别

    配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。那包干制与酬金制有何区别？

一、包干制

1、包干制的定义：

是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润

2、包干制的特点

（1）企业在服务与利润夹缝中生存

由于采用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。致使业主满意度降低，影响自身声誉。要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。

（2）节省监管成本，提高决策和服务效率

监管是保证生产优质或质价相符商品（包含有形及无形商品）的最有力手段，我们熟知的质量管理标准ISO9000标准2000版的最大改进之一就是强调了过程控制，目的就是确保在每个环节不出现质量问题，使得最终产品达到预期的质量要求。但监管是要花费成本的，尤其是消费者直接对商品生产过程的监管费用极高。因为任何一种商品的生产一定是有专业性的，必须由专业人士或机构监管才有效，物业管理亦不例外。消费者监管的直接成本包括业委会在业主中或者从外聘请专业人士进行日常服务工作的监管，聘请专业机构进行财务审计等支付的费用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外还存在间接成本，如物业管理企业必须有专人协调处理业主方的监管和审计，这个过程中所耗费的人力和物力及时间，并没有花费在为业主提供物业服务上，这是物业服务的边际成本，不能带来直接价值。中国物业管理行业发展时间不长，人们对行业本身认知不多，更谈不上对物业管理企业和其运作有什么深入的了解和研究，无论业主或外聘人员能具备相应的专业知识和能力，对物业管理进行有效监管的，在目前很难实现。另外，在绝大多数物业管理区域中，业主的数量是较大的，如果有重大事项需要业主表决时，很难在短期内召集齐所有业主并得出统一的结果，如果耗费了成本又达不到应有的效果，从经济学角度考虑，是没有意义的

二、酬金制

1、酬金制定义

酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

2、酬金制的特点：

（1）“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益

酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程

采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。

（3）酬金制是实现阳光财务的有效途径

物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。

三、包干制与酬金制的比较

包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；

酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准；

	业委会		物业公司
	包干	酬金	包干	酬金
理财方式	省心	审核合理性	自负盈亏	物业为主理财
收费方式	固定支付	按实支付	固定收取	实报实销+管理费
预算编制	省时	审核预算	自我估价测算	公开成本，详细编制
帐目公布	不必查帐	公布决算细目	包干制以外的维修费用	公布全部决算执行情况

四、包干制与酬金制的实施条件

1、酬金制要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。

2、商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。

3、从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。

4、从物业档次去判断，高档物业一般比中低档物业更适用于酬金制。

5、从物业类型去判断，商业办公楼和公众物业一般比住宅更适用于酬金制。

6、是否适合于酬金制与企业的经营理念，经营习惯也是密切相关的。

云溪春早

物业管理发展成熟的国外和港澳地区，物业服务收费普遍采用酬金制。酬金制的推广仍然有赖于业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业管理企业的有效监督，如果业主完全依赖每年一度的外部审计工作，则会减少对物业管理企业的监督效力。

云溪春早

普陀两小区实行酬金制物业服务模式

www.zzhz.com.cn　 2012年02月13日 11:07:20 　住在杭州网

　　　“我付了物管费，你的服务做不到位，那下次我不付了”；“收费标准几年没提，人工等成本也在涨，你还不付费，叫我怎么活”。诸如这类小区业主与物业公司的“结”往往不易解开。
　　面对这种情况，更好的做法是把物业维护费用和物业管理服务费用分开，实行酬金制。上个月，东港香榭花园小区开始实行该做法。
　　所谓酬金制，是指物业公司只收取综合物业服务费中按比例或约定数额的管理服务费，稳定地拿这部分“薪水”；其余资金为全体业主所有，全部用于物业服务合同约定的各种维护支出，物业公司代收代管，结余或者不足部分由业主享有或者承担。
　　我区65个委托物业公司管理的小区中，实行酬金制的只有东港香榭花园和浦西的浅水湾小区。香榭花园的业主与众安物业公司于去年下半年开始，商讨实行这种收费方式，并为该公司所接受，最后在年前经过业主大会确定下来，并进行了公示。
　　区房管处物业监察管理科有关人士说，目前绝大多数小区都还采取包干制收费方式：物业公司收到物管费后，经营中的盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，这不可避免地造成物业公司尽可能压缩成本多赚钱，进而影响服务质量。再加上财务透明度不高，业主和物业公司容易产生矛盾。
　　近两年来，我区有19个小区出现了物业公司撤管的情况。其中有不少就是因为人工、维护等成本不断上涨，而物业服务费难以提高，企业服务质量下降，业主对缩水的服务不满意，最终导致双方“分手”。
　　众安物业香榭花园的负责人张莎莎说，与包干制收费方式相比，酬金制的最大变化在于物业公司只收取额定的管理服务费，财务更加透明，收支余额和亏损由业主共同享受或承担，简单说即干多少活给多少钱，干得好自然更易得到认可。
　　对于业主来说，酬金制更有利于维护业主的权益，它使业委会(业主)与物业公司的关系彻底变成了雇用与被雇用的关系，有利于增强物业公司的服务意识。比如每个月25日，张莎莎得在由小区居民服务中心成员参加的例会上说明每笔运行费用的支出情况；每半年，物业公司的收支明细得向全体业主公示。业委会(业主)可以检查每笔物业管理费用支出的明细；服务费用预算方案由物业公司和业主委员会共同参与制定，向全体业主公示无异议后通过。
　　香榭花园小区业委会主任周永成说：“酬金制，能减少进而避免物业公司与业主因管理费引发的纠纷，最终使双方都获益。”今年，区房管部门将引导更多小区与物业公司采取这种酬金制收费方式。

云溪春早

酬金制模式在实行中的优势体现 来源：考试大   【考试大：中国教育考试第一门户】
    酬金制，顾名思义，物业服务企业与业主双方按照约定的比例或金额，将物业服务合同费用分为成本和酬金两部分。酬金为物业服务企业的全部利润来源，成本则全部用于物业服务，物业服务企业只承担按合同约定范围提供服务的责任，不需承担合同执行过程中盈利与亏损的风险，物业成本的结余和不足，由业主享有或补充。具体操作主要分为投标报价和日常监管两个阶段，其优势在这两个阶段中分别有所体现。
    首先，在投标报价时，酬金制能够更好地明确服务范围，增加可比性，最大限度地避免恶性竞标；同时能更好地体现物业服务企业的管理水平。
    按照酬金制的模式，物业服务企业在投标报价时，根据招标文件要求的服务内容和服务标准，对服务中所需的人力成本、物耗、工具设备及管理费用进行整体测算，摒弃了包干制报价经常采用的以人头、面积为单位的综合报价方式，逐项列出费用测算的明细及计算依据，各项费用清晰明确，有据可依，让业主和招标单位能够一目了然。这样，可以最大限度地避免个别诚信度不高的企业采取漏项、偷换概念等方式低价竞标，业主在没有深刻理解的情况下选择了报价低的单位中标，而在日后的管理中，不断的追加费用让业主叫苦不迭。我们就曾遇到这样的情况：在一次投标中，我们以实事求是的态度严格按照招标文件要求进行了报价，经过专家评委的评选和述标答疑，虽然我们的报价高出投标平均价格，最终却中标。通过一年多的管理，业主感叹：选择物业服务公司不能只看价格，更重要的是价格与服务相符。由此可见，采用酬金制报价是对诚信企业的支持和保护，从另一方面讲，也是在保护业主的利益。
    酬金制投标具体报价中的人力成本测算，是按照人员工资、社会保险福利费用（采用具体列项的方式）、教育经费、法定节假日加班等各项费用一一计算。随着《劳动合同法》的颁布实施，社会保险及法定节假日加班等费用相对固定，各投标报价的差异则集中体现在以下两点：
    1. 工资标准和福利待遇
    随着物业管理行业市场化程度的不断提高，岗位工资标准逐渐趋于统一，各个企业没有太大的区别，而福利待遇的些许提高对员工，尤其是操作层员工的吸引力会很大。因此，不同企业非货币激励的效果和管理能力的高低，也就成为竞争的因素。
    2. 人员架构
    不同企业管理方式和机制的不同，在组织架构上会有所区别。从中国物业管理协会2008年《物业管理行业生存状况调查报告》中的数据可以看出，对于物业管理这个劳动密集型行业，资质等级越高的企业，单个管理人员相应配置的操作人员越多。众所周知，管理人员在物业管理行业平均人力成本远远高于操作人员的标准，那么在投标报价中，管理效率越高的企业自然占有优势。从这两点差异就可以看出，实事求是地执行酬金制的报价方式可以很好地体现公司的管理水平。
    其次，在项目管理过程中，酬金制模式能够更好地维护业主和物业服务企业各自的权益，做到合理监管，有效控制。
    在酬金制的项目管理过程中，对于单一业主的项目，我们通常采用这样的方式：每年初，根据物业的整体情况制订全年的物业费用预算，其中包括三部分：包含在物业管理合同内的全部费用；物业运行能源费用；合同中未包含的、由业主直接签订合同、物业服务公司负责监管的专业维保费用及各项检测费用及约定金额以外的备件费用，这样让业主可以对整个物业年度运行费用有一个整体的预算，便于进行年度立项审批等工作。
    酬金制讲求的是财务透明，物业服务企业按照年度管理计划制订明确的预算报业主审批后执行，业主根据审核后的预算进行监管。如果说包干制控制的是结果，则酬金制控制的还有过程。按照酬金制的模式，甲乙双方均能够很好地保护自己的权益，同时合理地控制质量。例如人员，由于预算中有明确的定岗定编，业主可以按照预算制订的岗位设置随时监管物业服务人员的满员率，避免个别物业服务企业吃空额的现象。物业服务企业亦可以明确按照合同和预算约定的岗位设置提供相应的服务，避免业主服务需求无限制地提高，做到按约定量、按量定岗、按岗定编。
    在物业管理过程中，由于酬金制的模式避免了物业服务企业担当经营的风险，使得他们能够根据项目的需求量身定制合适的管理方案。
    实际操作中遇到的问题
    酬金制的收费模式虽然有很多好处，但是由于相关法规制度的不完善以及人们认知程度的不同，在实际执行中，我们还是遇到一些问题。
    首先，税收制度的不匹配，无法真正体现酬金制的成本概念。
    在香港地区，物业管理费用的成本和酬金分别开立不同的账户，只有酬金帐户按照营业收入上缴税金，成本部分不缴税。虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准，但在实际操作过程中，大多数情况还是没有对成本和酬金进行有效的区分。例如笔者所在企业，与业主签订的几乎全部为酬金制合同，但由于业主支付物业费时，物业服务企业均需开具发票，所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。
    其次，由于对酬金制没有深入的理解和研究，业主不能准确把握监管深度，这已成为实际操作中业主与物业服务企业存在的主要矛盾。
    在项目管理中，常常出现两种极端：过于“放手”和过于“深入”。前者，业主还是按照包干制管理的思维模式，只要结果不问过程，一旦签订物业服务合同，视同一切费用均包括在内，虽然一方面给予了物业服务企业充分的空间，另一方面却会造成服务范围没有明确的界定，物业管理的成本概念模糊，将风险强加在物业服务企业头上，不按照实际发生的情况调整成本费用。例如：目前人力成本每年上涨的幅度很大，而作为劳动密集型的物业管理行业，人力成本的调整幅度对管理成本的影响非同小可。例如深圳市于7月1日即将实行的最低工资标准上调，必将给物业服务企业人力成本带来大幅增加，如果按照包干制的模式，风险将全部转嫁给物业服务公司。
    另一种情况就是业主过于深入地插手物业服务公司的管理，角色不清，造成物业服务公司无法进行正常的内部管理。例如有的业主强调成本透明，甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期，人员试用、保险上缴等管理事项有其特定程序，工资标准也根据人员情况存在一定范围的浮动，如果一味用预算逐一核对员工收入，必然存在差异，而业主过于深入地插手具体事项，必然导致物业服务公司无法进行正常的管理 。来源:考试大-物业管理师

云溪春早

读了上面的文章，我们已经找出为何现在物业短斤缺两、压缩开支的缘由。
一级大牌物业尚能不惜以牺牲诚信为代价，更何况其他物业公司呢？
包干制是计划经济的产物，其通病可见一斑，酬金制度呼之欲出。
网上随意键入“酬金制”搜索，有关酬金制和包干制的优劣分析不胜枚举，酬金制作为一个获得国外普遍认同，国内正大力推行的市场化制度，离我们越来越近。在下期与物业洽谈合作时，酬金制不失为一个很好的让全体业主获得明明白白服务的备选方案，希望得到国信嘉园业委会的重视。

绿衫军

酬金制很好，支持云溪委员的提议，希望尽快召开业主大会表决。

一级大牌物业尚能不惜以牺牲诚信为代价，更何况其他物业公司呢？这个问得好，连一级大牌物业及其他物业公司为微利不惜牺牲诚信为代价，所以让无法无能力承担何任责任后果的没从事过物业管理专业的热心人士来自治的结果可能是同样的。支持薪金制和用商铺经营收入抵扣业主的物业费。

lanyue

云溪的提议很好，酬金制不妨试一下。

plum_libin

我个人也觉得实行酬金制好些，现在物业公司做的好的实在太少了，看看对面的江滨花园，钱江湾花园都比我们小区管理的好，按照小区的容积率什么来说，我们小区在这一带应该是个顶级的楼盘。但是，事实上管理比较糟糕，发生各种事情也比较多（基站门、绿化门等等），不知道各位业主有没有考虑到，发生这些事情都是与我们的物业公司存在着重大的联系，换一个物业也好，继续聘请现在的物业也好，最终的结果还会出现其他门的，最好的建议由业委会实行自治。先自治一年，按照目前的物业费情况看看，实施一年是亏得还是赚的。

allanliang