律师提醒：掘金酒店式公寓更需警惕法律风险

Karena.L

掘金酒店式公寓、公寓式酒店和产权式酒店时更要看到其中的法律风险
　　近年来，酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店等发展得风生水起，作为城市房地产开发中的新兴项目，其在购买、流转、租赁等环节都存在各种法律风险。通过对比酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三个概念对相关法律风险予以提示，希望对开发商与投资者的交易和投资行为起到法律指引作用。
　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，寓意“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理等，集住宅、酒店、会所多功能于一体，兼具居住度假与投资两种功能，本质上仍属公寓；法律性质上属于居住用地，可用于自住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于采用酒店服务方式统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红。其本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租；法律性质上属于旅游、商业用地。公寓式酒店指按公寓式或单元式分隔出租的酒店，是在酒店客房中提供了相当家庭设备如厨具等的酒店，它的实质还是酒店，法律性质上属于商业用地。
　　这三类物业在管理、投资功能等方面有许多相同之处，也是一些开发商刻意混淆三者的原因，但本质上三者是有差别的：第一，产权合法性风险不同。酒店式公寓的产权定位较为明晰，产权合法性风险较低；而产权式酒店、公寓式酒店这类建筑是在非住宅用地上开发的项目，存在办不出住宅类产权证或独立商业类产权证的风险。因为办证时房管部门按照规划部门所批准的建筑用地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证。工业、商业(含旅游)、综合用地上的建筑通常是以一层或一整幢建筑作为规划的最小单位，所以在规划部门变更规划设计方案前，很难办出分套的房产证。第二，土地性质不同。酒店式公寓的土地性质是住宅用地，而产权式酒店、公寓式酒店的土地性质是非住宅用地。要将非住宅用地改为住宅用地需要经过规划审批，擅自改变土地性质，将承担法律后果。第三，使用年限不同。酒店式公寓是住宅用地，其土地使用年限为70年，而另两者的土地使用年限为40年或50年，相对年限较短。其四，到期后存续规定不同。物权法规定住宅建设用地使用权年限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理，而目前法律还未明确规定，也就是说产权式酒店、公寓式酒店在土地使用权到期后有被收回的风险。第五，交易流转时风险不同。酒店式公寓只要有产权证书其流转交易的风险不大；而产权式酒店、公寓式酒店由于该类建筑可能无法办理出单独的产权证，不能形成法律意义上的建筑物区分所有权，因此无法作为一个独立物对外处分，只能通过使用权转让的形式出让该类建筑，法律上该类协议有被认定无效的风险，所以购房者要想顺利出手并非易事，现在开发商往往对这类房产在经营和持有环节采取返本销售、售后包租或分割拆零销售等模式，但法律明令禁止。
　　综上分析，酒店式公寓、产权式酒店、公寓式酒店作为新兴房地产项目，发展壮大趋势已不可挡，但同样因为市场不健全、法律不健全等原因存在很多法律障碍。期盼尽快立法完善相关房地产领域，使业已存在的各类房地产形式能健康规范地发展，开发商与投资者也要充分予以重视并积极应对交易中的各种风险，以防患于未然。
　　以上是本律师的个人观点，仅供参考。

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