房企大降价后利润反增 专家：统计结算滞后效应

Legendzy

导读：地产商大幅降价后年报更加靓丽，70%公布年报的房企实现了业绩增长。房地产企业的靓丽年报背后是否存在作假？房企越来越重视的成本控制，会不会变成偷工减料的借口？政策越来越严厉的情况下，为什么楼市再现成交量上涨的“小阳春”？
　　据经济之声《央广财经评论》报道，随着楼市调控逐渐走向深入，地产商的日子可以说是越来越不好过了。随着自己压力的加大，从去年第三季度开始，全国多数城市都出现了地产商降价促销，迅速回笼资金的现象。万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头也没能幸免。
　　但是随着房地产企业在近期纷纷公布年报，人们却注意到一个奇怪的现象。兰德地产策略咨询机构最新发布的最新统计数据显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，大约70%的房企实现了业绩增长，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。
　　比方说，世茂房地产2011业绩报告显示，2011年公司的毛利达到100亿元，同比增长25.4%，中海地产的业绩报告中显示，去年中海地产的毛利率甚至达到了42.6%。
　　另一方面，来自Wind资讯的数据却显示，截至3月27日，沪深两市已经披露2011年年报的48家A股上市房企，2011年末的存货合计达到5900多亿元，同比增长45.8%。
　　越来越严厉的政策，越来越紧张的资金链，不断攀升的存货，为什么在这些不利因素困扰下的房地产企业年报会一片大好呢？现在我就请经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。
　　在之前大面积的上市公司年报出现问题之后，现在房地产企业的靓丽年报首先让人想到的不是房地产企业去年在销售和管理上有进步，而是年报可能作假。就直观的印象而言，去年政策调控越来越紧，房地产龙头企业带头降价促销，房企存货不断上升。这样的情况怎么都和经营状况良好联系不到一起。那么房企的靓丽年报是不是在作假呢？房地产企业的年报十分靓丽的深层次原因是什么？
　　杨红旭：单纯为了2011年而做假的可能性基本上不存在，因为年报有比较严格的审核机制，很多上市公司的业绩比较好，利润率也比较好看，主要反映是滞后效应。2011年整个楼市不景气，但是很多上市公司2011年企业销售业绩很大程度上反映的是2010年下半年之后的情况，2010年下半年楼市应该算比较红火，量价齐升，所以那个时候业绩增长、利润率增长体现在去年年报中，有这个统计方面、结算方面的滞后效应。
　　房企的毛利率在不断攀升，有观点认为，在降价的同时，房企也可以对成本进行控制，而且成本控制甚至可以为房企节省15%左右的成本，这也是房地产企业毛利率不断上升的重要原因之一。但是问题就来了，这种成本控制会不会实际上是一种变相的偷工减料或者是在一些配套设施上缩水呢？
　　杨红旭：2010年报毛利率偏高，在降价压力之下，企业要想维持这么高的毛利率，必然要进行成本控制。我认为成本控制基本上可以分为两个方面，第一，通过加强管理，通过管理来要效益，也就是防御型的粗放式管理，变成集约化精细化的管理，从而提高效率降低成本。第二，涉及到设备建材方面把比较好的换成稍微差一点的，比如施工方面以次充好，这当然跟施工企业有关系。跟开发商的关系，第一是设备，然后是规划，比如小区会所，道路、绿地稍微有点变化可能业主也很难觉察，通过这样的情况来降低成本。
　　现在我们说的比较多的都是房企面临着越来越严厉的调控措施，但是最近出现的一个情况也值得我们关注。虽然现在调控政策越来越严厉，但是上个月的数据却显示，北京、上海、广州、深圳的住宅成交量相比上个月却出现了大幅度的增长，甚至有不少房企3月的销售业绩相比前2个月也都实现了好几倍的增幅。而且杭州市上个月的成交量甚至环比上涨了2.3倍。为什么政策越来越紧，房地产却开始回暖了？这里面的玄机在哪里？
　　杨红旭：成交量的反弹前两个月做过预判，肯定是节节攀升，我认为从2月份开始，攀升一直到5月份问题不大，除非中间被今年调控政策打断，主要因为政策局部出现，而且企业促销力度加大。还有，季节因素导致成交量节节攀升，今年3月份比去年3月份出现大幅增长，包括上海、北京等城市，主要因为去年1月份成交量比较高，国八条1月下旬出台，之后是2、3月成交互动，所以现在成交量相比去年的3月份都出现大幅增长，但是今年1季度相比去年1季度，很多城市还是下跌。像上海，去年一季度成交量是160万平米，今年第一季度是130万平米，但我认为今年的整个从2月开始到后面的很多月份同比增长情况都会比去年好，只是去年1月份特别好，今年1月份比较差。
　　目前，房地产市场的成交量已经出现了回升的态势，但是房价还是在进一步的下行。您之前也说过一个词“以价换量”，如果成交量继续稳步上升之后，价格会不会出现逐渐的上行？
　　杨红旭：这个很有可能，我最近在研究房价的走势，包括房价的主要因素，现在很多的数据和指标都表明，行业很多数据正在进行触底，成交量反弹持续三四个月之后，价格就会止跌。按照目前趋势成交量确实节节攀升，二季度城市房屋价格指数环比增幅极有可能负增长转为正增长，但是假如真的出现房价在二季度反弹，我个人认为有可能会招致新一轮的打压，因为毕竟不希望房地产那么快反弹。
　　从2001年年报来看，公布年报房地产企业都实现了业绩增长，房地产企业目前生存状况什么样？
　　杨红旭：现在的生存情况基本跟08年下半年差不多，资金链紧张程度比那个时候略好一点，存货压力比08年底的时候还要差一点，但是只要今年从2月份开始成交量能够持续回暖，那么，资金和存货压力都会缓解，所以，今年开发商情况要比去年压力要稍微小一点。但是2012年度数据比去年要差一点，因为今年一季度数据会反映出去年下半年销售不乐观的情况。
　　其他观点：
　　兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆曾在博客上将上市房企的年报数据称为 “真实的谎言”，在他看来，年报数据一般都是经过“粉饰”的，而且“房地产开发销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况”。
　　但根据中原地产研究院高级研究经理刘渊的说法，开发商并不需要完全通过会计手段粉饰财务数据，因为降价往往只是发生在几个项目上。当开发商通过降价回笼一部分资金后，降价就会暂停。根据中原方面的研究，在售楼盘的土地成本只有30%。所以，即使开发商大幅降价，对企业利润的影响也不会太大。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，4月份随着开盘量的增加，以及降价促销力度的加大，房价还将进一步回落。除此之外，北京出现的8.5折的首套房贷优惠利率有望进一步普及，这将大量促使首次置业者出手。